移民之后房子留在国内，是最常见的选择。而它在加拿大税上会不会变成负担，取决于一件很多人没意识到的事：你有没有把它租出去。
同一套房，空着或给父母住，和租出去收租金，在加拿大税上是两种完全不同的东西——不是税率不同，是要不要出现在申报表上都不同。
这篇按你会遇到的顺序讲三件事：每年要不要申报、收了租金怎么办、将来卖掉怎么算。
「落地前卖还是落地后卖」那个决策在《国内的房子和股票，落地前卖还是落地后卖》里；T1135 的完整门槛与首年豁免在《落地加拿大第一年怎么报税》里；资本利得本身怎么算在《在加拿大卖股票卖房怎么报税》里。本篇只讲这套房子。
一 分岔口：自用还是出租，决定了它存不存在于你的税表上
先把最要紧的规则放在前面[1]：
指定境外财产不包括个人使用财产。 个人使用财产一般指纳税人或关联方主要用于个人使用或享受的财产。CRA 的口径是「主要」指超过 50%。
也就是说，空着的、自己回国住的、给父母住的国内房子，通常根本不进 T1135——不论它值多少钱。
而租出去的那一刻，它可能就变成了必须申报的财产。
CRA 自己用一套境外公寓举了三个情形，这三个情形几乎覆盖了所有中国房产的实际状态[2]：
| 情形 | 要不要报 T1135 |
|---|---|
| (a) 完全自用（度假、探亲时住、空置） | 不用报——主要供个人使用或享受 |
| (b) 一年出租八个月、有合理盈利预期，其余四个月自用 | 要报——它不再是主要供个人使用 |
| (c) 部分时间出租但没有合理盈利预期，只是收回部分开支 | 不用报——CRA 视为个人使用财产 |
(b) 和 (c) 的分界线不是「租了多久」，是「有没有合理盈利预期」（reasonable expectation of profit）。
但要小心别把这三个情形照搬到国内那套房上，因为 CRA 举的是一套度假公寓。
度假房的常态是自用为主、偶尔出租；而国内那套房的常态往往相反——整年挂在中介手里长租，业主几年才回去住一次。形态更接近 (b) 而不是 (c)。
租售比低这件事本身不会把它变成 (c)。CRA 在情形 (c) 里说的是「没有合理盈利预期、只是收回部分开支」，那描述的是一种偶尔出租、根本没打算靠它赚钱的状态；而一套长期出租、租金覆盖大部分持有成本的房子，即使回报率很低，仍然是一门在经营的出租生意。
「收益率低」和「没有盈利预期」不是同一件事——这是本节最容易被读反的一处。
但不要把 (c) 当成一条可以自己套用的豁免。
CRA 在同一段里写得很清楚：某项财产是否主要供个人使用「是事实问题，逐案判定」[1]。
「有没有合理盈利预期」不是你自己声明一句就成立的，它要看租金水平、持有意图、以及你实际怎么处理这套房。
判据不是「我觉得不赚钱」，而是「拿出租约、租金流水与开支明细之后，一个第三方会不会同意这不是一门生意」。 拿不准的按要报处理——申报本身不产生税，判错却会。
还有两条边界要一起记住：
- 多套或多单元的物业按整体判，而且要报整体成本。 CRA 举的例子是境外一处四单元物业，一个单元自用、三个出租且有盈利预期：若各单元面积价值相当，整处物业构成指定境外财产，要按整处的成本额申报——因为 75% 用于出租，它整个不算个人使用财产[3]。
- 专门用于经营活跃业务的财产被排除在指定境外财产之外[4]。这条对开公司的人有用，对纯出租的住宅不适用——收租金不等于经营活跃业务。
成本额算的是落地日市值
对新移民有一条专门的规定[5]：
个人在成为加拿大居民的那个纳税年度不必提交 T1135；对新居民而言，境外财产的「成本额」是其初次成为加拿大居民时的公允市场价值，此后年度按这个市值判断申报义务。
这一条同时给了你首年缓冲和一个长期的计算基准。 但要注意方向：用落地日市值当成本，意味着一套落地时值四百多万人民币的房子，成本额远远高过十万加元这条线——如果它属于要申报的类别，你不会因为「当年买得便宜」而躲过门槛。
还有一点要说清楚：那条线看的是全部指定境外财产的合计，不是单看这套房。 CRA 自己举的例子是境外公司股份成本 $75,000 加上境外银行存款 $35,000，合计 $110,000 已经过线[6]。而且门槛依据的是成本额（一般指调整后成本基础），不是公允市场价值[6]——「成本」和「市值」在这里是两个词，只有新移民这一类人身上它俩恰好重合。
房子不是你一个人的：门槛按各自的份额算
本篇到这里一直把「这套房」当成只写着你一个名字。但在这批读者里，夫妻联名、挂在父母名下、和兄弟姐妹共有，是常态而不是例外——而这直接改变第一道分岔题的答案。
T1135 是按申报主体各自判的：申报义务落在每一个「指定加拿大实体」身上，依据是各自所拥有财产的成本额[7]。也就是说，拿去和十万加元比的是你自己那一份的成本额，不是整套房子的价值。
两个方向都要留意：
- 一套落地日市值 $180,000 加元的房子，夫妻各半——每人 $90,000。单看这套房，两个人都没过线（但仍要和各自名下其他境外财产合计再判，见上一段）。
- 反过来，份额不是「有几个名字就除以几」。一般按各自的出资比例认定，而出资证据要拿得出来——尤其是房本上写着父母名字、实际出资是你的这类情形，两边可能对不上。
而联名这件事的影响不止 T1135 一处，另外两处本篇答不了，这里如实说明。 自住房豁免的年份计算，是按每个共有人各自的加拿大税务居民身份走的——共有人里有人是加拿大税务居民、有人不是，会拆出两笔完全不同的账。而 45(2) 选择、CCA 申报这类动作，一个共有人擅自提了 CCA 会不会连累其他人的选择，本篇没有在官方源里找到直接答案——这是「我没查到」，不是「官方没有规定」。 房子不止一个名字、且共有人的税务居民身份不一致的，这不是照清单能走完的情形，去找做过中加跨境的会计师。
二 收了租金：两件事同时发生
如果房子租出去了，除了可能要报 T1135，租金收入本身必须进你的加拿大税表。
这里有一条最容易被误解的规则，CRA 专门用一问一答讲了它[8]：
加拿大居民必须把境外财产产生的全部收入计入加拿大应税收入，不论该财产的成本额是多少。十万加元门槛只决定要不要额外提交 T1135，并不豁免你为这些收入纳税。
换句话说：门槛管的是「表」，不是「税」。 「我的房子成本没到十万加元，所以租金不用报」——这个推理是错的，而且它把一个申报问题升级成了漏报收入问题。
填 T1135 时还有一个方向容易搞反：表上填的是毛收入（gross income），不是净收入；而表上的「处置利得（亏损）」填的是资本利得本身，不是应税资本利得那一半[9]。
但你的报税表上申报的是净租金（收入减去可扣除的开支）。同一笔租金，在两个地方按两个口径填——这不是矛盾，是两张表干的事不一样：T1135 是资产申报，报税表是算税。
中国已经交的税：怎么抵
国内房产出租，中国那边通常已经课过税。加拿大的解决办法是境外税收抵免。
资格与额度[10]：
年度内任何时候是加拿大居民，且把来自加拿大境外、并已向外国缴纳税款的收入计入了加拿大报税表，一般就可以申请。可抵免的金额通常取两者中较小的一个：实际缴纳的外国所得税，或该国净收入在加拿大本应缴纳的税。
「取较小者」这四个字决定了一件事：抵免只能让你不被双重征税，不能让你退回多交给中国的部分。 如果中国那边的税率高于加拿大对同一笔收入的税率，多出来的那一截在加拿大抵不回来。
操作上要注意四点：
- 必须先申报收入，才谈得上抵免。 抵免的前提写在资格条件里：那笔收入要已经出现在你的加拿大报税表上[10]。
- 表格是 T2209（联邦，填 line 40500）；魁北克以外的省或地区还要另填 T2036，填进 Form 428[11]。只做联邦那一半，等于放弃了省级那一半。
住魁北克的例外，而且方向容易搞反：魁省居民不要填 T2036，省级抵免要另行按 Revenu Québec 的规定申请[12]。不是「魁省没有省级抵免」，是它走另一个机关——照本篇填一张 T2036 交上去，等于两边都没做对。 - 换汇有明确规则：境外收入与境外税款都按这些金额产生当日的加拿大银行汇率折成加元；按月领取的养老金或全年多次收款，用年度平均汇率[11]。
- 因协定而在加拿大免税、已在 line 25600 扣除的收入，不要计入抵免计算（连带那笔预扣税也不计）[13]。同一笔收入不能既免税又抵免。
还有一条几乎没有人事先知道：中文材料需要认证翻译。
纸质申报要附上 T2209、显示已缴外国税款的正式收据、以及计算说明；而任何非英文或法文的文件，CRA 需要外文原件副本加一份可接受的英文或法文翻译[14]。
「可接受」有硬标准，但可选的签署人比多数人以为的宽——满足以下任一条即可[15]：
- 由有权监誓的官员（宣誓专员、公证人或律师）认证，或由加拿大省级／地区翻译协会的在册会员完成；
- 带该国使馆、高级专员公署或领事馆官员的印章与签名；
- 由**特许专业会计师（CPA）**签字确认；
- 附教师、教授或宗教领袖注明职业并签字的书面声明。
翻译件还必须载明签署人以拉丁字母印刷的姓名，且签署人姓名不得与纳税人姓名相同[15]——换句话说，你不能自己翻译自己的材料，哪怕你本人就是持牌翻译。
后两档值得特别记住：如果你本来就有加拿大的会计师在帮你报税，他签字就能满足这条，不必另外去找公证；这比多数人默认的「必须找公证处」省事得多。
国内的完税凭证全是中文，所以这一步是必然会遇到的——收到 CRA 问询时才开始找认证翻译，时间会非常紧。 电子申报虽然不必随表寄送这些材料，但必须自己留着以备日后查验[16]。
三 将来卖掉：三层要分开算
卖房那一年会同时触发三件事，把它们分开算才不会乱。
第一层：成本是落地日市值
你的成本不是当年在国内的买入价，而是成为加拿大税务居民当日的公允市场价值[17]。这一条是移民带来的最大一笔隐性优惠，也是《落地前卖还是落地后卖》那篇的主线。
它同时意味着：落地那天的估值证据，是你卖房那年最重要的一份文件。
第二层：汇率要换两次，而且用两个不同的汇率
计算资本利得时必须分别换汇：处置所得按卖出当时的汇率折成加元，成本基础按取得当时（对你就是落地当日）的汇率折成加元[18]。
这会造出一个纯汇率的利得或亏损，哪怕房价以人民币计一分没动。人民币兑加元几年里波动 10% 以上是常态，所以「以人民币算我没赚钱」和「加拿大税表上有一笔利得」可以同时成立。
第三层：自住房豁免用得上，但额度比你以为的小得多
自住房豁免的资格条件里，没有任何一条要求房子在加拿大。 四个条件是[19]：它是住宅单元（或租赁权益、合作住房股份）；你单独或与他人共同拥有；你、你现任或前任配偶或同居伴侣、或你的任何子女在该年度内某个时候住在其中；以及你把它指定为自住房。
所以国内那套房原则上可以进这个豁免。但先别高兴——真正决定它值多少的不是资格，是计算规则，而计算规则把移民前的年份挡在外面。
自住房豁免的计算，只限于取得该物业之后结束、且纳税人当年是加拿大居民、同时该物业是其自住房的那些纳税年度[20]。
「当年是加拿大居民」这个限定改变了一切。 一套你 2005 年在国内买下、住到 2026 年才移民的房子：2005 到 2025 那二十年，一年都不进豁免的分子，因为那些年你不是加拿大居民。能算进去的只有你成为加拿大税务居民之后、且它仍是你自住房的那些年。
还有一条同方向的限制：「加一年」（plus 1）规则要求你在购入该自住房的那一年是加拿大居民；购入那个纳税年度全年是非居民的，在计算豁免额时拿不到这额外一年[21]。
分母是「持有年数」，不是「做居民的年数」——这是整个公式最不对称的地方
上面讲的都是分子。分母的口径要单独说，因为它和分子用的不是同一把尺子。 CRA 技术折页给的公式是 A × (B ÷ C)[22]：
| 变量 | 官方口径 |
|---|---|
| A | 「按一般规则算出来的那笔利得」 |
| B（分子） | 取得日之后结束、该物业是你自住房、且你当年是加拿大居民的纳税年度数；取得日所在年度你是加拿大居民的，再加 1 |
| C（分母） | 取得日之后结束、你拥有该物业的纳税年度数（单独拥有或与他人共有都算） |
看清楚这个不对称：分子被「当年是不是加拿大居民」筛过一道，分母没有——分母只问你拥有了多少年。
这就是为什么「有资格、但没多少额度」这句话在算术上成立。 一套持有二十多年、落地后只做了几年加拿大居民的房子，分子是个位数、分母是二十几，豁免能覆盖的比例很小。
但这里有一个本篇没能定论的问题，如实交代：分母从哪一年起算。
公式里的「取得日」，官方定义是 1971 年 12 月 31 日与你最后一次取得、重新取得、或被视同最后一次重新取得该物业之日两者中较晚的那个[22]。而新移民落地时，税法上正好发生过一次视同重新取得（第一层讲的成本重设）。如果那次视同重新取得算「取得日」，分母就只从落地那年起算、而不是从你当年买房那年起算——那样一来分子分母都落在落地之后，豁免比例会高得多，上面那段「额度很小」的结论就要反过来。
本篇没有在官方源里找到直接回答这个问题的文字：折页在讲取得日时，只明文排除了另一种选择（110.6(19) 资本利得选择）造成的视同重新取得，没有提落地那一次。这是「我没查到」，不是「官方没有规定」——两者差三个字，可信度差一个量级。
而这一格的金额可能是六位数。 它恰好也落在 CRA 自己让你打电话的那一类情形里（见下），值得为它单独问一次，不要照本篇推断。
它挡不住落地前二十年的增值——不过那部分本来也不用担心，因为你的成本已经被重设成落地日市值了（第一层）。两条规则合起来看是自洽的：加拿大既不对落地前的增值征税，也不为落地前的年份给豁免。
真正要算的是落地之后这段：这几年里国内房子涨得多，还是加拿大房子涨得多？一个家庭每年只能指定一处[23]（家庭＝你＋全年的配偶或同居伴侣＋未满 18 岁且未婚的子女），所以这仍然是一道非此即彼的题，只是赌注比想象的小。
CRA 自己也知道这一块复杂：持有期间并非全程为加拿大居民的，它直接让你打 1-800-959-8281[20]——官方页面上出现「请致电」，通常意味着这里没有可以自己套的公式。
同一年内卖掉不止一处、且每处都曾是自住房的，必须为每一处分别填一份 T2091(IND)[24]。
顺带排除一个常见的误报：加拿大的「反炒房」规则（持有不足 365 个连续日即处置的收益视同营业收入）只管位于加拿大的住宅[25]。国内那套房不在它的射程内。
土地部分一般以**半公顷（1.24 英亩）**为限，能证明需要更多土地来使用与享受该住宅的可以按更大面积计[26]——对国内的公寓这条基本用不上，对老家的宅基地或自建房要留意。
出租过的房子还能不能算自住房
能，但有三道门。CRA 的口径是：即使物业被用于产生收入，同时满足三个条件时仍视整处物业保持自住房性质[27]：
- 产生收入的用途附带于该物业作为住宅的主要用途；
- 物业没有结构性改动；
- 没有对该物业申报过资本成本折让（CCA）。
第三条是个长期陷阱。 出租期间为了压低当年租金收入而提折旧，看起来每年省几千块；但它会破坏整套自住房豁免，而豁免那一侧的金额可能是六位数。
不满足这三条的，要在自住部分与产生收入的部分之间合理拆分（按平方米或房间数都可以，只要拆得合理），只就产生收入的那部分的利得填在 Schedule 3 的 line 13800[28]。
先补一个前提：「改变用途」本身就是一次视同处置
上面一直在讲豁免，但漏了中间一环，而这一环是理解下一段的钥匙[29]：
物业用途改变时，即使你并没有真的卖掉它，也可能被视同卖出了全部或部分。每一次改变用途，都视同按当时的公允市场价值卖出、并立即按同一金额重新取得，由此产生的资本利得或亏损须在用途改变发生的当年申报（某些情形下）。
把自住房改成出租，和把出租房改回自住，都算用途改变。
所以真正的时间线是这样的：你把国内那套房挂出去长租的那一刻，加拿大税法上就可能发生了一次「按当时市价卖掉又买回」——不是等你将来真卖房才算账。很多人以为「报了 T1135 就没事了」，漏掉的正是这一步。
整套改出租：有一个选择权，别当成死路
知道了上面那条，下面这条才讲得通。如果你把整套房子改成出租，有一条明文的补救[30]：
把自住房改为出租或经营用途时，可以作出选择，视同没有开始把它当出租物业使用——这意味着改变用途当时不必申报资本利得。选择有效期内，可以把该物业指定为自住房最长四年，即使你并不实际住在里面。
代价与条件写在同一段里，四条都是硬的：
- 作出该选择后，不得对该物业申报 CCA（又是折旧这道闸）；
- 那几年不得指定任何其他物业为自住房；
- 你必须是加拿大居民或被视为加拿大居民；
- 租金净额仍然要照常申报——这个选择管的是资本利得的时点，不是租金收入。
这条对「移民后把国内房子整套租出去」的人特别对症：它让「改成出租」这个动作本身不触发一次视同处置，还额外留了最多四年的自住房年份。四年之外的年份就没有了，所以它买的是缓冲，不是永久豁免。
别把「出租＝自住房豁免全没了」当成定论——那是本节最容易得出的错误结论。
这个选择怎么做：一封信，没有表格
很多人以为要填一张表。没有表。CRA 的技术折页写得很具体：该选择以一封由纳税人本人签名的信件作出，随「用途改变发生当年」的报税表一并提交[31]。
所以它挂的是「改变用途那一年」的报税截止日，不是你将来卖房那一年。这也是为什么第一节要先把「哪一年改变了用途」这件事定下来。
提了 CCA 不是「违规」，是这个选择当场作废
正文上面第 1 条只说了「不得申报 CCA」。它的实际后果比「不得」两个字重得多[31]：
纳税人在其后某个纳税年度撤销该选择的，视同于该年度第一天按公允市场价值处置并重新取得该物业。若对该物业申报了 CCA，该选择视同已于申报当年的第一天被撤销。
读一遍这句的时间线： 你 2021 年做了选择、2024 年提了一次 CCA，结果不是「2024 年这笔 CCA 不算数」，而是整个选择被视为在 2024 年 1 月 1 日就撤销了——那一天发生一次视同处置，利得要补报，而你多半是在几年后才发现，届时连着利息一起算。
为什么规则要这么设计，值得想一秒：这个选择的法律效果是「视同你没有开始把它当出租物业使用」，而 CCA 只能对正在用于产生收入的财产申报。你一提 CCA，等于自己承认了它在产生收入，和这个选择制造的拟制正面冲突。CRA 的处理不是罚你，是认定你自己把选择撤了。记住这层因果，比记住「不许提」更抗得住「我朋友都在提 CCA」这种同侪压力。
已经租出去好几年、当时不知道有这条：还有得谈
这是本节最要紧的一句，因为照直觉推断会得出一个错误的死路结论。
已经把房子租出去很多年、当时既不知道要申报改变用途、也没做过这个选择的人——不是彻底没救了。所得税法 220(3.2) 条连同条例第 600 条，授权 CRA 接受逾期提交的 45(2) 选择；在一定情形下可以被接受，其中一个必要条件是：自用途改变发生以来、以及该选择拟生效的整个期间，都没有对该物业申报过 CCA[32]。具体的受理口径在资讯通函 IC07-1《纳税人救济条款》里。
所以「出租期间提不提 CCA」这个决定的真实代价，不是当年那几千块折旧，而是把这条补救通道一起关掉。 已经出租、还没提过 CCA 的人，这条路现在还开着——去找会计师谈逾期选择，别自己认定来不及了。
四 不报会怎样：一条被延长的追溯期
漏报 T1135 的后果不止是罚款本身，更贵的是它把 CRA 的追溯窗口拉长了[33]：
2013 及以后的纳税年度，同时满足两个条件时，CRA 的正常重评期延长三年：纳税人未在报税表上申报来自某项指定境外财产的收入，且 T1135 未提交、逾期提交或填报不准确。
注意这是「同时」——两个条件都成立才延长。 只漏了表但收入照报的，不触发这条；收入和表都漏了的，才把窗口从常规年限再往后推三年。
这条解释了为什么「租金没报」比「表没交」严重得多：前者是把后者的后果放大的那个开关。
罚则是一条阶梯，而且顶上那一级不封顶
很多人以为 T1135 的罚款就是那个「每天 $25、最高 $2,500」。那只是第一级。 完整的阶梯是[34]：
| 情形 | 罚则 |
|---|---|
| 未按期提交（ITA 162(7)） | 每天 $25，最多 100 天（最低 $100、最高 $2,500） |
| 明知或严重疏忽的未提交（162(10)(a)） | 每月 $500，最多 24 个月（最高 $12,000） |
| 收到 CRA 依 233(1) 发出申报要求后仍不遵从（162(10)(b)） | 每月 $1,000，最多 24 个月（最高 $24,000） |
| 超过 24 个月的附加罚则（162(10.1)） | 按境外财产成本的 5% 计 |
最后一行没有上限，它是按资产规模走的（各级都要减去已经征收过的罚款）[34]。举个例子：假设一套成本额（也就是落地日市值）折合八十万加元的房子，5% 就是四万加元量级——它和前面几级不是一个数量级。
还有一级更重的：明知或严重疏忽地作虚假陈述或遗漏（163(2.4)），罚款是 $24,000 与所涉境外财产成本 5% 两者中的较大者[35]。
「较大者」这三个字对不同人的意思正好相反：成本额低于四十八万加元的，起作用的是那个 $24,000 固定额（因为 5% 还不到它）；高于四十八万的，才轮到 5% 说话。房子不贵的人别以为这条罚则跟自己关系不大——对你，它是一个不随资产缩水的固定数。
《所得税法》233.5 条给 T1134 与 T1141 留了一个例外：只要纳税人尽力去取得信息、在表上披露信息不可得、并在信息可得后 90 天内补交，遗漏罚则就不适用。
CRA 的罚则对照表里，T1135 这一列明确标着 No[36]。
换句话说：「我在国内拿不到那份材料」对 T1134 是个抗辩，对 T1135 不是。 这条不对称几乎没有中文材料提过。
两条出路，都写在同一页上：
- 罚款可以申请减免。 未按期提交或作虚假陈述会适用罚则，但可以书面申请依纳税人救济条款减免，每宗按其自身情由个别审议，用表格 RC4288[37]。
- 自愿披露计划对 T1135 可用。 CRA 明确鼓励提供了不完整信息、遗漏信息或未提交 T1135 的纳税人主动申报纠正，前提是提交一份有效的披露[38]。
「有效的披露」这五个字是有硬条件的，而且时机决定成败——那一整套判据在《有没申报的账户或收入：自愿披露 VDP 该不该用》里，已经漏报了的人应该先读那篇再动手。
五 空着还是租出去：把两边的账摆在一起
很多人问的其实是这个问题，而它不是纯税务题——租金收益要和一串合规成本对冲。把两边摊开：
| 空着或给父母住 | 租出去（有盈利预期） | |
|---|---|---|
| T1135 | 通常不用报[1] | 大概率要报，且按整处成本额[3] |
| 改变用途 | 不触发 | 挂出去那一刻可能触发一次视同处置[29]，除非作出选择[30] |
| 自住房年份 | 你若仍偶尔居住，可继续累积（限成为加拿大居民之后的年份）[20] | 作了选择的可再保最多四年[30]；不作选择的，这些年份基本失去 |
| 每年的合规成本 | 接近零 | 租金申报 ＋ T2209／T2036 抵免 ＋ 中文凭证认证翻译[15] ＋ 会计师工时 |
| 拿到手的收益 | 零（还要付物业费） | 中国税后的净租金，再扣掉加拿大这一侧补缴的差额 |
| 踩错的代价 | 很低 | 罚则阶梯最高按财产成本 5% 走，且没有尽职努力抗辩[34][36] |
这张表要传达的不是「别出租」，而是「出租的真实成本比租金合同上写的高」。
判据可以简化成一句：国内的净租金收益率，减去每年的合规成本，再减去可能损失的自住房年份的折算价值，还是正的吗？ 一线城市的低租售比之所以要认真算，原因就在这里——分子小的时候，那串固定的合规成本会把它吃掉相当一部分。
如果算下来是负的，「空着」在税上是一个完全正当、且合规成本接近零的选择——不必因为「房子空着可惜」就把自己拖进一整套跨境申报义务里。
六 按这个顺序做
- 先定这套房属于哪一类：完全自用／出租且有盈利预期／出租但无盈利预期。这一步决定后面所有事，也是最该留证据的一步（租约、租金流水、开支明细）。
- 不论哪一类，租金收入照报。 门槛管表不管税。
- 要报 T1135 的，按落地日市值算成本额，毛收入填表、净收入进税表。
- 中国交的税走 T2209 抵免，别忘了省级那张 T2036。 完税凭证提前找有资质的认证翻译。
- 落地日估值与当日汇率归档，和房产证放在一起。卖房那年要用。
- 出租期间不要轻易提 CCA——它可能换掉你的自住房豁免。
- 卖之前把「指定哪处为自住房」算一遍，两处房产各自的涨幅要放在一起比。
- 已经漏报过的，先看 VDP 那篇再决定怎么补。
飞出国这边的经验是，国内房产在加拿大税上真正出事的，极少是因为税算错了，绝大多数是因为「以为不用报」——而这套房恰恰是最容易产生这种误会的资产：它在国内，租金收在国内的卡上，中国那边的税也交了，从生活经验看它和加拿大毫无关系。 规则不是这么划的。
常见问题
Q：房子空着或给父母住，要报 T1135 吗？
A：通常不用。指定境外财产不包括个人使用财产，而 CRA 认为「主要」指超过 50% 的使用是个人用途。
Q：租出去了就一定要报？
A：不一定，关键看有没有合理盈利预期。租金只是收回部分开支、没有盈利预期的，CRA 视为个人使用财产。但这是事实认定、逐案判定，拿不准按要报处理。
Q：我的房子成本没到十万加元，租金是不是就不用报？
A：不是。门槛只决定要不要交 T1135，不豁免你为租金纳税。境外收入不论财产成本多少都要报。
Q：中国已经交过税了，加拿大还要再交一遍吗？
A：不会重复交，但要通过境外税收抵免来解决，且抵免额取「实际缴的外国税」与「这笔收入在加拿大本应缴的税」中较小的一个。中国那边交得比加拿大多的部分，抵不回来。
Q：完税凭证是中文的，直接交上去行吗？
A：不行。非英文法文的文件要附原件副本和可接受的翻译，而翻译要么由宣誓专员、公证人或律师认证，要么由加拿大省级／地区翻译协会的在册会员完成。
Q：卖房时成本按什么算？
A：按你成为加拿大税务居民当日的公允市场价值，不是当年在国内的买入价。所以落地日那份估值非常重要。
Q：国内的房子能不能算自住房、拿豁免？
A：资格上可以——四个条件里没有一条要求房子在加拿大。但豁免额只算你成为加拿大税务居民之后、且它仍是你自住房的那些年份，移民前的年份一年都不算；「加一年」规则也因为购房那年你是非居民而拿不到。所以是「有资格、额度小」。另外一个家庭每年只能指定一处，指定了国内的，加拿大那处同年就不能指定。
Q：那移民前二十年的涨幅，加拿大是不是就白赚了我的税？
A：不会。那部分涨幅本来也不在加拿大的税基里——你的成本已经被重设成落地日市值。不对落地前的增值征税，也不为落地前的年份给豁免，两条规则是自洽的。
Q：把房子租出去，自住房豁免就彻底没了吗？
A：不一定。整套改出租时可以作出一个选择，视同没有改变用途，从而在改变用途当时不必申报资本利得，并且出租期间仍可把它指定为自住房最长四年。条件是不得申报 CCA、那几年不指定其他物业、且你是加拿大居民；租金净额照报。
Q：出租期间提折旧（CCA）划算吗？
A：短期看能压低当年租金收入，但它会破坏自住房豁免的条件之一，而且作了上面那个选择之后本来就不许提 CCA。豁免那一侧的金额通常大得多，动手前务必算总账。
Q：我把房子挂出去长租，是不是等将来卖了才算加拿大的税？
A：不是。改变用途本身就可能构成一次视同处置——按当时市价卖出又买回，当年就要算利得。除非你作出上面那个选择。
Q：一直没报，现在怎么办？
A：罚款可以用 RC4288 申请纳税人救济，未申报的情形也可能走自愿披露计划。但「有效披露」有硬条件且讲时机，先读 VDP 那篇。
Q：需要找专业人士吗？
A：完全自用、从不出租的房子，自己按上面的顺序走得下来。但只要沾上出租、或者你打算卖、或者已经漏报过，找一个做过中加跨境的持牌会计师是划算的——这里的单个判断（是不是个人使用财产、指定哪处为自住房、提不提 CCA）动辄决定五到六位数。
免责声明：本文由 AI 辅助整理，仅供参考，不构成税务建议。承重口径已于 2026-07-30 回 CRA 官方页逐条核对，源清单附后。「是否主要供个人使用」「有没有合理盈利预期」均属事实认定、个案差异极大；涉及出租、出售或已发生漏报的，请找持牌税务师（CPA）过一遍。中国境内的税务合规不在本文范围内。飞出国论坛不承担因使用本文信息导致的任何损失。
参考来源（38 条，点开看）
正文里每个上标数字对应下面一条，点进去能看到原文那句话。
括号里是我取源的日子——规则会改、数字会调，隔得越久越值得你自己再点一次。
- 指定境外财产不包括个人使用财产；个人使用财产一般指纳税人或关联方主要用于个人使用或享受的财产，CRA 的口径是「主要」（primarily）指超过 50%；某项财产是否主要供个人使用是事实问题，逐案判定 —— canada.ca（2026-07-30 取）
- CRA 用一套境外公寓举了三种情形：(a) 完全自用度假 —— 不必申报；(b) 一年出租八个月且有合理盈利预期、其余四个月自用 —— 属指定境外财产，必须申报；(c) 部分时间出租但无合理盈利预期、只是收回部分开支 —— CRA 视为个人使用财产，不必申报 —— canada.ca（2026-07-30 取）
- 境外一处四单元物业，其中一个单元自用、三个单元以合理盈利预期出租：若各单元面积与价值大致相当，整处物业构成指定境外财产，且要按整处物业的成本额申报——因为 75% 用于出租盈利，它不算个人使用财产 —— canada.ca（2026-07-30 取）
- 专门用于或持有于经营活跃业务过程中的财产，被排除在指定境外财产的定义之外 —— canada.ca（2026-07-30 取）
- 个人在成为加拿大居民的那个纳税年度不必提交 T1135；对新居民而言，境外财产的「成本额」是其初次成为加拿大居民时的公允市场价值，此后年度的申报义务按这个市值判断 —— canada.ca（2026-07-30 取）
- 十万加元门槛看的是全部指定境外财产的成本额合计，不是单项财产；CRA 举例：非居民公司股份成本 $75,000 加上美国银行存款 $35,000，合计 $110,000 已超门槛，必须提交 T1135。门槛依据的是成本额（一般为调整后成本基础），不是公允市场价值 —— canada.ca（2026-07-30 取）
- T1135 的申报义务按各申报主体分别判定，依据是各自所拥有财产的成本额，而非该财产的整体价值 —— canada.ca（2026-07-30 取）
- 加拿大居民必须把境外财产产生的全部收入计入加拿大应税收入，不论该财产的成本额是多少；十万加元门槛只决定要不要额外提交 T1135，不豁免对这些收入纳税 —— canada.ca（2026-07-30 取）
- T1135 上填的是该指定境外财产的毛收入（gross income），不是净收入；表上的「处置利得（亏损）」填的是资本利得（资本亏损）本身，而不是应税资本利得（允许资本亏损） —— canada.ca（2026-07-30 取）
- 境外所得税抵免的资格：年度内任何时候是加拿大居民，且把来自加拿大境外、并已向外国缴纳非营业或营业税的收入计入了加拿大报税表；可抵免的金额通常取两者中较小的一个——实际缴纳的外国所得税，或该国净收入在加拿大本应缴纳的税 —— canada.ca（2026-07-30 取）
- 联邦境外税收抵免用表格 T2209 计算、填在 line 40500；魁北克以外的省或地区另用表格 T2036 计算并填在 Form 428。境外收入与境外税款都必须换成加元，按这些金额产生当日的加拿大银行汇率换算；按月领取的养老金或全年多次收款，用年度平均汇率 —— canada.ca（2026-07-30 取）
- 居住在魁北克的不填 T2036，魁省的外国税收抵免须按 Revenu Québec 的规定申请 —— canada.ca（2026-07-30 取）
- 如果你因某项收入按税收协定在加拿大不征税而在 line 25600 做了扣除，就不要把该项收入（以及从中预扣的任何税款）计入联邦境外税收抵免的计算 —— canada.ca（2026-07-30 取）
- 申请境外税收抵免要保留能显示已缴外国税款的正式收据；纸质报税须附 T2209、官方收据与计算说明。任何非英文或法文的文件，CRA 需要外文原件副本与一份可接受的英文或法文翻译；可接受的翻译须由有权监誓的官员（宣誓专员、公证人或律师）认证，或由加拿大省级／地区翻译协会的在册会员完成 —— canada.ca（2026-07-30 取）
- 可接受的翻译须载明签署人以拉丁字母印刷的姓名，并满足以下条件之一：由有权监誓的官员（宣誓专员、公证人或律师）认证，或由加拿大省级／地区翻译协会在册会员完成；或带该外国使馆、高级专员公署或领事馆官员的印章与签名；或由特许专业会计师（CPA）签字确认；或附教师、教授或宗教领袖注明职业并签字的书面声明。签署人姓名不得与纳税人姓名相同 —— canada.ca（2026-07-30 取）
- 电子申报境外税收抵免的，不必随表寄送证明文件，但须自行保留以备 CRA 日后查验 —— canada.ca（2026-07-30 取）
- 移民加拿大时名下持有的某些财产，视同已卖出并立即按成为加拿大税务居民当日的公允市场价值重新取得；这个市值就是日后处置时计算利得或亏损的成本 —— canada.ca（2026-07-30 取）
- 以外币进行的资本财产交易，计算加拿大资本利得时必须分别换汇：处置所得按卖出当时的汇率折成加元，调整后成本基础按取得当时的汇率折成加元 —— canada.ca（2026-07-29 取）
- 一处物业在某一年符合自住房需同时满足四个条件：它是住宅单元、住宅单元的租赁权益、或为取得居住权而购入的合作住房公司股份；你单独或与他人共同拥有它；你、你现任或前任配偶或同居伴侣、或你的任何子女在该年度内某个时候住在其中；以及你把它指定为自住房。四个条件中没有任何一条要求该物业位于加拿大 —— canada.ca（2026-07-30 取）
- 自住房豁免的计算只限于取得该物业之后结束、且纳税人当年是加拿大居民、同时该物业是其自住房的那些纳税年度；取得该物业那一年若全年非加拿大居民，适用不同的计算规则；整个持有期间并非全程为加拿大居民的，CRA 要求致电 1-800-959-8281 —— canada.ca（2026-07-30 取）
- 「加一年」（plus 1）规则要求纳税人在购入该自住房的那一年是加拿大居民；若购入该物业的整个纳税年度都是非居民，则在计算自住房豁免额时不能享受这额外一年 —— canada.ca（2026-07-30 取）
- 自住房豁免减除额公式 A×(B÷C)：B 为取得日之后结束、该物业为自住房且纳税人当年是加拿大居民的纳税年度数（取得日所在年度为居民的再加 1）；C 为取得日之后结束、纳税人拥有该物业（单独或共有）的纳税年度数；取得日为 1971-12-31 与最后一次取得／重新取得／视同重新取得之日中较晚者 —— canada.ca（2026-07-30 取）
- 1982 及以后年度，每一年一个家庭只能指定一处住宅为自住房；1993 及以后纳税年度，「家庭」包括你本人、全年身为你配偶或同居伴侣的人（除非依法院令或书面协议全年分居），以及你的子女（当年有配偶或同居伴侣的、或当年已满 18 岁的子女除外） —— canada.ca（2026-07-30 取）
- 同一日历年内出售（或视同出售）了不止一处物业、且每一处都曾经是你的自住房的，必须为每一处分别填一份表格 T2091(IND)，指定各自哪些年度为自住房，并计算需要申报的资本利得 —— canada.ca（2026-07-30 取）
- 反炒房规则（持有少于 365 个连续日即处置的收益视同营业收入而非资本利得）的适用对象，是位于加拿大的住宅单元（含出租物业）或取得位于加拿大住宅单元的权利；另有一组合资格生活事件作为例外 —— canada.ca（2026-07-30 取）
- 住宅所在土地可以计入自住房，一般以半公顷（1.24 英亩）为限；能证明需要更多土地来使用与享受该住宅的，可按更大面积计（例如市政当局在你持有该物业的任一年度所规定的最小地块面积大于半公顷） —— canada.ca（2026-07-30 取）
- 即使物业被用于产生收入，只要同时满足三个条件，CRA 仍视整处物业保持其自住房性质：产生收入的用途附带于该物业作为住宅的主要用途、物业没有结构性改动、且没有对该物业申报过资本成本折让（CCA） —— canada.ca（2026-07-30 取）
- 自住房中有一部分用于产生收入（出租或经营）时，要在自住部分与其他用途部分之间合理拆分，可按平方米或房间数拆，只要拆得合理；仅就用于产生收入的那部分的利得填在 Schedule 3 的 line 13800 —— canada.ca（2026-07-30 取）
- 物业用途改变时，即使你并没有真的卖掉它，也可能被视同卖出了全部或部分——把自住房全部或部分改成出租或经营用途、或把出租经营物业改回自住房，都属于用途改变。每一次改变用途，都视同按当时公允市场价值卖出并立即按同一金额重新取得，由此产生的资本利得或亏损须在用途改变发生的当年申报（某些情形下） —— canada.ca（2026-07-30 取）
- 把自住房改为出租或经营用途时，可以作出选择（视同未改变用途），从而在改变用途当时不必申报资本利得；作出该选择后不得对该物业申报 CCA，租金净额仍须申报。选择有效期内可以把该物业指定为自住房最长四年，即使你并未实际居住其中；但这几年必须同时满足：不指定任何其他物业为自住房，且你是加拿大居民或被视为加拿大居民 —— canada.ca（2026-07-30 取）
- 45(2) 选择以纳税人签名的信件随用途改变当年的报税表提交；其后撤销的，视同于该年度第一天按公允市场价值处置并重新取得；若对该物业申报 CCA，该选择视同已于申报当年的第一天被撤销 —— canada.ca（2026-07-30 取）
- 所得税法 220(3.2) 条连同条例第 600 条授权 CRA 接受逾期提交的 45(2) 选择；可被接受的必要条件之一是自用途改变以来及该选择拟生效期间未对该物业申报过 CCA；受理口径见 IC07-1 —— canada.ca（2026-07-30 取）
- 2013 及以后的纳税年度，同时满足两个条件时 CRA 的正常重评期延长三年：纳税人未在报税表上申报来自某项指定境外财产的收入，且 T1135 未提交、逾期提交或填报不准确 —— canada.ca（2026-07-30 取）
- T1135 的罚则是一条阶梯：未按期提交（ITA 162(7)）每天 $25、最多 100 天（最低 $100、最高 $2,500）；属明知或严重疏忽的未提交（162(10)(a)）每月 $500、最多 24 个月（最高 $12,000）；收到依 233(1) 发出的申报要求后仍明知或严重疏忽不遵从（162(10)(b)）每月 $1,000、最多 24 个月（最高 $24,000）；超过 24 个月还有附加罚则（162(10.1)），按境外财产成本的 5% 计 —— canada.ca（2026-07-30 取）
- 明知或在相当于严重疏忽的情形下在信息申报表上作虚假陈述或遗漏（ITA 163(2.4)）：就 T1135 这类表而言，罚款是 $24,000 与该虚假陈述或遗漏所涉境外财产成本的 5% 两者中的较大者 —— canada.ca（2026-07-30 取）
- 《所得税法》233.5 条的「尽职努力」例外适用于 T1134 与 T1141，不适用于 T1135——CRA 的罚则对照表在 T1135 那一列明确标为 No —— canada.ca（2026-07-30 取）
- 未按期提交 T1135、或在表上作虚假陈述或遗漏必填信息，会适用相应罚则；纳税人可以书面申请依纳税人救济条款减免这些罚款，每宗申请按其自身情由个别审议（表格 RC4288） —— canada.ca（2026-07-30 取）
- 自愿披露计划对 T1135 申报人可用（须满足条件）；CRA 鼓励提供了不完整信息、遗漏信息或未提交 T1135 的纳税人主动申报纠正，前提是提交一份有效的披露 —— canada.ca（2026-07-30 取）