准备移民的人几乎都听过同一句建议：「落地前把国内的资产处理掉，不然以后要交加拿大的税。」
这句话的后半截是对的，前半截多半是多余的。
因为加拿大在你落地那天做了一件事：把你名下多数财产的成本重新设成了当天的市价[1]。你在国内持有二十年的那套房，涨了多少不重要——从加拿大的角度看，你是落地那天才「买」的它。 日后卖掉时，加拿大只对落地之后那一段涨幅征税。不是所有财产都重设——员工股票期权与养老金类权利有法定除外，第一节展开。
所以「为了躲加拿大的税而赶在落地前卖」，对普通房产与上市股票多数情况下是在解决一个并不存在的问题。真正的成本不在加拿大这一侧的重设机制，它分布在：中国的个人所得税与增值税怎么征、钱走哪条通道出得来、以及你有没有能力证明落地当天它值多少钱。
这篇只回答一个决策：哪一项资产，该在落地前处置，还是落地后。
视同处置这套机制本身、以及落地第一年怎么报税，《落地加拿大第一年怎么报税》已经写透；把钱从中国搬到加拿大的额度、渠道与两头申报，见《把钱从中国转到加拿大》。本篇不重复这两篇，只讲时间点。
一 落地那天，加拿大把你的成本重设了
规则本身一句话就能说清[1]：
移民加拿大时名下持有的某些财产，视同已卖出并立即按你成为加拿大税务居民当日的公允市场价值重新取得。这个市值就是日后处置时计算利得的成本。
举个例子。假设你 2010 年在国内以 120 万人民币买了一套房，2026 年落地加拿大时它值 480 万，2030 年你以 520 万卖掉。
- 中国那一侧看到的增值是 400 万（520 − 120）。
- 加拿大那一侧看到的增值只有 40 万（520 − 480），因为你的成本被重设成了落地当天的 480 万。
再算下去（粗算，方便并排看量级）：
| 侧 | 粗算 |
|---|---|
| 中国个税（据实 20% × 400 万） | 约 80 万 |
| 中国个税（若核定 1% × 售价 520 万） | 约 5.2 万 |
| 加拿大（利得 40 万 × 一半计入 ≈ 20 万应税额，再乘边际税率） | 大约 十万人民币量级 |
大头通常在中国，且大小取决于据实还是核定；加拿大只吃落地后那一段。 这和「不卖就要为整个 400 万交加拿大税」的想象，差了一个数量级——两国的数要并排放，才不会把「加拿大税很小」误读成「总税负很小」。
「处置」也不只是卖出——赠与他人、财产被毁或被盗，同样构成处置[2]。想着「过户给国内父母就不算卖了」的，这条要看清楚。
成本重设不是「名下一切财产」。 《所得税法》128.1(1)(b) 对个人有一份法定除外清单：应税加拿大财产、在加拿大经营的生意存货、Class 14.1 财产，以及 excluded right or interest 都不重设[3]。除外清单里与本篇读者最相关的两类是：养老金／退休计划下的权利（含 foreign retirement arrangement），以及 第 7(1) 条协议下的雇员股票期权[4]。
· 手里有中国公司未行权员工期权的：落地不重设，日后行权时整段价差按就业收入课税（不是资本利得的一半）。
· 中国社保个人账户／企业年金是否落入「pension fund or plan」是按定义归类的推断，法条本身没有点名中国计划——有大额养老金权益的，落地前单独问一次做过跨境的会计师。
上面那 40 万还有一种可能变小甚至归零的情形，但它的条件比多数人想的窄得多。 加拿大的自住房豁免不限于加拿大境内的房子：位于加拿大境外的物业，视具体事实也可以符合自住房的条件，加拿大税务居民可以就某个年度把它指定为自住房[5]。
问题在于「符合条件」那一关：自住房要求该住宅在当年被纳税人本人、或其配偶／同居伴侣、前配偶、子女实际居住[5]。全家都搬到加拿大、国内那套房空着或出租的，这一条就不成立——对绝大多数读者，国内那套房不是加拿大意义上的自住房。
但有一种情形恰好是本篇读者的高发形态：一方先落地、配偶仍住在国内那套房里。 这时「由配偶实际居住」这一条可能是满足的。而紧接着就撞上另一条硬限制：1981 年之后的每个纳税年度，一个家庭单位每年只能指定一套自住房[6]。也就是说，你在加拿大买的那套房和国内这套房，同一年里只能有一套享受豁免——而这两套的增值速度往往差得很远。
这是一个需要按年份逐年算的选择题，不是一句「留着就行」能回答的，而且它一旦发生就跨越很多年。分居两地、两边都有房的家庭，把这件事列进落地前要问会计师的清单。国内那套房的申报、出租与卖出的完整处理，在《国内那套房：申报、出租、将来卖掉》里。
指定成功还不够——处置时必须申报。 2016 及以后税年，CRA 只有在你把自住房的处置与指定报进税表之后，才允许用自住房豁免；漏了要修正该年税表，迟报的指定可能被罚[7]。豁免资格在，不等于自动拿到——申报这一步本身就是条件。
这个成本重设是自动的，但证明它是你自己的活。 CRA 的原话是「你应当保留入境当日财产公允市场价值的记录，该市值将在日后处置时作为你的成本」[8]。
自动的是规则，不自动的是证据。落地时没留下估值，四年后卖房时你手上就只有 2010 年那张购房合同——而税务上你要证明的是 2026 年那个数。到那时再补，成本高、说服力低，且完全由你举证。
公允市场价值的官方口径是：在正常商业交易中你能为该财产取得的最高金额[8]。
一份能用的估值证据要同时具备三样东西，缺一样几年后就可能被质疑：
- 一个明确的日期，而且是你成为加拿大税务居民那一天（或尽可能贴近它）；
- 一个有资质、可追溯的出具方——评估机构、券商对账单、银行流水；中介的口头报价与挂牌价截图属于最弱的一档；
- 一个和官方口径对得上的价值定义：它评的应当是「正常交易中能取得的最高金额」，不是「税务评估价」「政府指导价」或「我打算卖的心理价」。
对房子来说，落地前后找一家有资质的评估机构出一份带日期的书面报告，是成本最低的做法；对股票和基金，落地当日的对账单就够了。
二 所以「落地前卖」到底解决了什么
把上面那笔账摊开，「落地前卖」真正买到的东西只有一样：免掉落地之后那一段涨幅的加拿大税。
在例子里，那是 40 万人民币的增值、约 20 万的应税额。它不是零，但它通常不是那个值得你重排人生顺序的数。
而「落地前卖」要付出的代价，是下面这些一次性发生、且大多不可逆的东西：
| 你付出的 | 说明 |
|---|---|
| 中国的个人所得税 | 按整个增值算，而不是按落地后那一段 |
| 卖在一个你没得选的时点 | 移民时间表由签证决定，房价周期不由你决定 |
| 一次性把全部本金换成外币 | 汇率是那一天的汇率，好坏由天定 |
| 失去继续持有的收益 | 租金、以及你对那个市场的判断 |
关键的不对称在第一行：中国那一侧的税基是你的原始买入价，它不会因为你等到落地后再卖而变大。也就是说，在同一套计征方式下，中国个税的金额与「落地前卖还是落地后卖」基本无关；而加拿大那一侧的税，落地后卖只多出落地至今那一段。
但「同一套计征方式」这六个字不能跳过。 中国住房转让个税在实务里经常走核定征收而不是 20% 据实；增值税还有一条独立的满 2 年线——这两条会把「中国税有多大」和「值不值得等几个月」的答案整块改掉，第三节展开。
所以真正的问题不是「卖不卖」，而是「这项资产的中国税与限制条件，允不允许我从容地卖」。
三 中国那一侧：税基完全不同
中国对财产转让所得的规则来自《个人所得税法》本身：
- 税率 20%，属比例税率，不是累进[9]。
- 应纳税所得额 ＝ 转让收入 − 财产原值 − 合理费用[10]。
注意「财产原值」这四个字。 中国用的是你当年真实的买入价，没有任何「落地重设」这回事。这就是上面那个不对称的来源：同一套房，两个国家看到的增值可以差好几倍，而两边各自都是对的——它们量的是不同长度的两段。
但必须把话说完整，否则会得出一个错误的安心结论：这两段不是互不相干，而是一段包着另一段。 中国量的是「买入年→卖出年」，加拿大量的是「落地日→卖出年」——加拿大那一段整个落在中国那一段里面。 也就是说，落地之后的那一截涨幅，两个国家确实在对同一笔经济利得同时征税。
而这一段重叠，正是外国税收抵免要处理的东西
正因为存在这段重叠，加拿大有一套现成的机制：你就同一笔境外收入向外国缴过的所得税，可以拿来抵免加拿大这一侧的税[11]。
你在加拿大境外赚得、并已申报进加拿大税表的收入，若曾就其向外国缴纳所得税或利得税，可以申请外国税收抵免；对每个国家，可抵的一般是两者中较小的那个——你实际缴的外国所得税，以及该国来源净收入在加拿大本应缴的税[11]。
联邦这一侧填表格 T2209，结果进 line 40500；省一级另填 T2036（魁北克除外，魁省另有自己的一套）[11]。
这一条会实质性地改变第二节那张成本表的第一行。 中国已缴的个税，本篇前面可以把它当成一笔沉没成本；加上抵免之后，至少有一部分可能不是净流出——因为加拿大对重叠那一段本来要收的税，可以被已缴的中国税顶掉一块。落地后那段涨幅不大、而中国侧按 20% 据实交过税的情形下，加拿大这边最终要补的税可能接近于零。
· 抵免以较小者为限。 中国交得多、加拿大本来就该收得少的，多出来的那部分不会退给你。
· 核定征收会直接压低可抵上限。 若中国侧只按售价 1% 核定交了几万，外国税收抵免最多也只能顶这几万——不是按「本该据实交 20%」去估。
· 中国那笔税要在「落地前那一段」和「落地后那一段」之间做分摊，因为加拿大只对后一段征税。这一步没有一个可以照抄的公式，是需要会计师按你的具体数字做合理划分的地方——本篇不给算法，因为给了就是编。
· 凭证要能用。 CRA 要求附上显示已缴外国税款的正式收据；文件不是英文或法文的，还要附一份可接受的翻译[11]。中国的完税凭证正好属于这一类——完税证明要留原件、并预备翻译件，这一条直接写进第八节的清单。
所以第二节那句「中国税基不因移民而变」仍然成立，但它下面两个隐含结论都需要收紧：一是「这笔钱交了就是交了」——外国税收抵免可能顶回一块；二是「金额一定很大」——实务里多数住房转让并不按 20% 据实征收。
实务开关一：核定征收 1%–3%，不是默认 20%
《个人所得税法》写的是 20% 据实；征管上另有一条全国性开关。国税发〔2006〕108 号规定：纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算原值和应纳税额的，税务机关可实行核定征税——按住房转让收入的一定比例核定应纳个税，具体比例由省级（或授权地市）在住房转让收入 1%～3% 的幅度内确定[12]。
用第一节那个例子：售价 520 万人民币、增值 400 万——
| 计征方式 | 粗算个税 |
|---|---|
| 据实 20%（增值 400 万） | 约 80 万 |
| 核定 1%（按售价 520 万） | 约 5.2 万 |
差七十多万人民币。 而且方向是双重的：按 20% 高估中国税的人，会错误地「赶在落地前卖」；同时也会高估将来能在加拿大抵回来的外国税收抵免——核定只交了 5 万，可抵上限就只有 5 万这一档，不是 80 万。
核定不是「人人可选的优惠档」。 条文写的是「未提供完整、准确原值凭证」时税务机关可以核定——各地对「能不能据实、默认走哪条」执行不一。动手前拿自己的房本和购房合同去不动产所在地税务机关问一句：你们这边按据实还是核定？核定比例多少？ 答案会直接改掉你对「中国税有多大」和「外国税收抵免能顶多少」的全部估算。
实务开关二：增值税满 2 年——和「满五唯一」是两条独立的年限线
卖房不只交个税。财政部 税务总局公告 2025 年第 17 号（自 2026 年 1 月 1 日施行）写死了个人销售住房的增值税[13]：
个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 3% 的征收率全额缴纳增值税；个人将购买 **2 年以上（含 2 年）**的住房对外销售的，免征增值税。
注意两个词：全额、3%。不足 2 年按的是售价全额，不是增值额。售价 520 万、购入不足 2 年：增值税约 15.6 万人民币——和个税是两笔独立的钱。
这是本篇主题——时点——上最可操作的一条全国统一线。 卡在差几个月满 2 年的，多等一季就能省掉售价的 3%。它和「满五唯一」个税免税完全独立：满了 2 年免增值税，不等于满了 5 年且唯一就免个税；反过来也一样。
实务开关三：A 股与基金在中国暂免个税——别把 20% 套上去
财产转让所得 20% 是一般规则。对个人转让上市公司股票，中国另有一条长期有效的暂免：
为了配合企业改制，促进股票市场的稳健发展，经报国务院批准，从 1997 年 1 月 1 日起，对个人转让上市公司股票取得的所得继续暂免征收个人所得税[14]（财税字〔1998〕61 号）。
「经报国务院批准」这五个字不是行文客套，它是这条免税的效力来源，也是它的脆弱之处[14]：这不是写进《个人所得税法》的免税项，而是两部委报请国务院批准后发的一份通知。同一条路径能给，也能收——撤销它不需要修法，只需要另一份同级文件。加上条文自己用的是「暂免」，而不是「免」，这条规则的正确读法是「至今仍然有效的临时安排」，不是「永久豁免」。做五年以上的跨境规划时，这两处措辞比那个「零税」的结论更该记住。
开放式基金同理：个人投资者申购和赎回基金单位取得的差价收入，在个人买卖股票差价收入未恢复征个税以前，暂不征收个人所得税[15]（财税〔2002〕128 号）。
对 A 股／公募基金，中国这一侧卖出差价目前是零个税。 落地前卖掉：中加两边都可能零税（还没成为加拿大税务居民）；落地后卖掉：中国仍零税，但加拿大要对落地后涨幅征资本利得税。这是本篇少数「落地前卖反而更干净」的资产类别——和房子的逻辑相反。第七节分流表按这个方向写。
住房另有一条重要的免税规定，它的规范性出处是财政部、国家税务总局、建设部 财税字〔1999〕278 号（1999 年 11 月 6 日）第四条[16]：
对个人转让自用 5 年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
不满足的（购入不满 5 年，或属家庭非唯一生活用房），按上面的算法以 20% 缴纳[17]。
「继续」这两个字值得停一下。 它说明这项免税在 1999 年之前就已经存在，278 号是延续而不是创设——这条规则已经稳定运行了四分之一个世纪以上。对一条要拿来做十年期决策的规则来说，这个稳定性本身就是信息：它不太可能明天消失，但也正因为它老，各地在**怎么认定「唯一」**上积累了大量地方口径。
同一份文件里，另一条废了——然后十二年后又以另一个文号活了回来
278 号里还有一条对「换房时机」听起来极有吸引力的规定。它在 2010 年被明文废掉，又在 2022 年以一份全新的公告重新出现，今天正处在有效期内。
这一条的完整轨迹，比本篇任何一条规则都更能说明「只查现在」和「只查过去」都不够。 先看它是怎么死的，再看它是怎么回来的。
那是 278 号第三条：为鼓励换购住房，出售自有住房并拟在售出后 1 年内按市场价重新购房的，出售时应缴的个税先以纳税保证金形式缴纳；1 年内重新购房的，按购房金额占原售房额的比例退还保证金，购房金额大于等于原售价的全额退还。
这条在 2010 年被明文废止。 财税〔2010〕94 号（2010 年 9 月 29 日发布，自 2010 年 10 月 1 日起执行）第二条写得毫不含糊[18]：
对出售自有住房并在 1 年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
本通知自 2010 年 10 月 1 日起执行。……《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278 号）第三条同时废止。
所以同一份文件里，第三条（卖旧买新退税）已废，第四条（满五唯一免税）仍然有效——这也是为什么上面那条免税今天还在用。
把「278 号被废止了」和「278 号第三条被废止了」当成一回事，会让你连满五唯一一起丢掉。
但故事没有停在 2010 年——这才是这一条真正值钱的地方。
2022 年起，同一形状的优惠以一份全新的公告重新出现，此后一路延续。现行的是财政部、税务总局、住房城乡建设部 2026 年第 3 号公告（2026 年 1 月 12 日发布），标题里就写着「延续实施」[19]：
自 2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日，对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还；小于的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还。
和 1999 年那一版比，机制换了、条件收紧了：
| 278 号第三条（1999–2010，已废） | 2026 年第 3 号（现行，至 2027-12-31） | |
|---|---|---|
| 机制 | 先以纳税保证金形式预缴，符合条件再退 | 正常缴税，事后申请退税 |
| 地域 | 原文允许跨行政区域售购 | 必须在同一城市范围内[19] |
| 期限 | 长期有效直到被废止 | 有明确的到期日，靠一份份公告接续 |
「同一城市范围」的官方定义是同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围；此外卖房人必须是新购住房的产权人或产权人之一[19]。
这条对移民家庭有一个很实际的用法，也有一个很实际的陷阱。 用法是：还没打算彻底切割国内住房、准备「卖一套换一套」的家庭，这笔退税是真金白银。陷阱是：它要求你在 1 年内在同一个城市重新买房——而一个正在移民的人，多半不打算在原城市再买一套。 卖了不买，这条用不上；为了退税而在国内再买一套，又和你搬钱、切割资产的方向相反。别为了这笔退税去做一个和移民计划相反的决定。 还有一层：它有到期日（2027 年 12 月 31 日），而且是靠一份份两年期的公告接续下来的——做三年以上的规划时，不能假设它一定还在。
这一条是本篇最典型的一个例子，说明为什么「查现在」和「查过去」必须一起做。 三种查法各会得出一个错误答案：
- 只抓 1999 年那份文件（它在政府公报网站上原样挂着，页面不会告诉你第三条被挖掉了）→ 以为纳税保证金那套还在。
- 只查到 2010 年那份废止文件→ 以为「卖旧买新退个税」已经彻底没有了，而这正是本篇上一版犯的错。
- 只问通用 AI 现行政策→ 大概率能答对 2026 年第 3 号，但答不出它和 1999 年那条的关系、也答不出「同一城市」这个限制是新加的。
一条规则被废止之后，还可能以另一个文号回来。 查废止只解决了「它还在不在」，没有解决「有没有别的东西接替了它」——这两问要分开问，而中文财税攻略里绝大多数只问了第一问。
已购公有住房（房改房）的税基是另一套
还有一条容易被漏掉，而它正好覆盖不少上一代人手里的房子：已购公有住房（按成本价或标准价买下的单位房、房改房）出售时，应纳税所得额不是简单的「售价减原值」，而是售价减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益，再减合理费用[20]。
为什么这条要紧：房改房的合同价往往低得离谱（几万块的成本价），按「售价减原值」算会得出一个虚高的应税额。用错算法，多交的是六位数量级的税。 手上是房改房的，务必按这一条的口径去和税务机关对。
而「唯一」到底按多大范围数，是有全国性口径的——这一点值得单独说，因为它和多数人的想象不一样。国家税务总局 国税发〔2007〕33 号第三条把话说死了[21]：
「家庭唯一生活用房」是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。
注意范围是「同一省」，不是全国。 同一份文件还顺带定死了「自用 5 年以上」怎么数：从购房至转让满 5 年；购房日期对房改房按购房合同生效时间、房款收据开具日期、房屋产权证注明时间三者孰先确定，其他住房按产权证注明日期与契税完税凭证注明日期孰先确定；转让日期以销售发票上的时间为准[21]。
「孰先」这两个字对房改房家庭是好消息——三个日期里最早的那个算数，通常能让「满五」提前达成。手上是房改房、又卡在五年线附近的，把这三份材料都翻出来比一比。
「唯一」按省数，这一条对移民家庭的实际含义要说清楚，两个方向都有。
· 对你有利的一面：在另一个省还有一套房，不影响你这一套在本省的「唯一」认定。老家一套、工作城市一套且分属两省的家庭，往往比自己以为的更容易满足条件。
· 对你不利的一面：同省内的第二套（哪怕在另一个城市）会破坏「唯一」。
· 而「等移民了就不算国内家庭了」这种推断没有依据，本篇也没有查到支持它的官方口径。
最要紧的仍然是那句：认定由不动产所在地的税务机关执行，各地在材料与口径上仍有差异——上面这条国家级定义给的是「按省数」这个框，具体怎么核由当地执行。 打算依赖这条免税来安排卖房时间的，先拿你自己的房本去当地税务机关问一次。
还有一条很多人忽略的：如果你卖房时已经是中国税法下的居民个人，从境外取得的所得可以抵免已在境外缴纳的个税，但抵免额不超过按中国税法算出来的应纳税额[22]。这条在「人还没走、身份已经拿到」那段过渡期里可能用得上。
至于限售——一线城市的限售、限购政策因城而异，且近年多轮调整。本篇不给具体城市的清单，因为那类规则的半衰期太短，写下来就会过期，而且写错的代价是让你误判能不能卖。
对「什么时候卖」真正起作用的，是三条并列的年限线，不是一条：
| 线 | 规则 | 钱的量级 |
|---|---|---|
| 增值税满 2 年 | 不足 2 年按售价全额 3%；满 2 年免征[13] | 售价的 3% |
| 个税满 5 年 + 家庭唯一 | 满五唯一免个税；否则据实 20% 或核定 1%–3%[16][12] | 增值的 20% 或售价的 1%–3% |
| 地方限售 | 因城而异 | 能不能卖本身 |
判据： 先把三条线各标在你的时间轴上，再决定动手日；限售那条去当地不动产登记中心或中介确认当前可售状态，不要照攻略推断。
四 钱怎么出来：先确认你进不进得了那条通道
这一节是全篇里时间点真正决定结果的地方。方向不是「通道兜住了你，所以不用急」，而是：这条通道有自己的准入条件和两年时间表——先确认你符不符合，再决定卖的时点。
大家熟悉的是每人每年等值 5 万美元的年度总额[23]。按这个额度，一套价值几百万人民币的房子要搬很多年。
《个人外汇管理办法实施细则》第二十条把移民财产转移转致到另一份文件[24]：
移居境外的境内个人将其取得合法移民身份前境内财产对外转移……按《个人财产对外转移售付汇管理暂行办法》等有关规定办理。
第二十条本身不含资格要件——它只是指路。实体规则全在被转致的《个人财产对外转移售付汇管理暂行办法》（中国人民银行公告 2004 年第 16 号，下称《暂行办法》）里。
硬门槛一：要户籍注销证明——只持枫叶卡、没注销户口的，进不了这条
《暂行办法》第八条写明，移居外国的申请人须提供[25]：
- 公安机关出具的中国户籍注销证明；
- 中国驻外使领馆出具或认证的申请人在国外定居证明。
绝大多数只拿了加拿大枫叶卡、中国户口还在的人，按条文进不了这条通道。 注销户籍是不可逆的切割（社保、购房资格、子女就学等一系列国内权益随之变化），不是为了汇一笔钱随手办的手续。本篇没有核到银行或外汇局对「未注销户籍的 PR」有全国统一的变通做法——若你听说有个案，以你经办地外汇局的书面口径为准，不要拿论坛传闻当规则。
结论先写在这里： 还没注销（也不打算注销）户籍的，规划搬钱时默认只能走年度总额（每人每年等值 5 万美元）以及细则允许的其他经常／资本项目路径；不要把移民财产转移当成已经兜住你的安全网。
硬门槛二：一次性申请，分三步汇出，最少两年出清
即使过了准入关，《暂行办法》第六条把时间表钉死了[26]：
移民转移必须一次性申请拟转移出境的全部财产金额，分步汇出。首次可汇出金额不得超过全部申请转移财产的一半；自首次汇出满 1 年后，可汇出不超过剩余财产的一半；自首次汇出满 2 年后，可汇出全部剩余财产。全部申请转移财产在等值人民币 20 万元以下（含）的，经批准后可一次性汇出。
用 480 万人民币举例：首次最多 240 万 → 满一年后再最多 120 万 → 满两年才出清剩余。这直接决定你在加拿大能不能全款或凑首付买房——不是「批了就能一次拿走」。
硬门槛三：超过 50 万人民币报总局审批；财产权利文件须公证
- 总金额在等值人民币 **50 万元以下（含）**的，由所在地外汇局审批；超过的，所在地初审后报国家外汇管理局审批[27]。
- 委托代理协议、相关财产权利证明（如房屋产权证、买卖契约等），未经公证的应当公证[28]。
一套几百万的房远超 50 万线。审批层级抬高 + 公证材料，会把「落地后从容卖」的时间表再拉长数月；公证最好在人还在国内时办——这是只有提前知道才省得下来的成本。
财产时点仍重要，但它不是充分条件
《暂行办法》管的是「取得移民身份之前在境内拥有的合法财产」变现汇出。所以时点分类仍然成立：
| 财产 | 通道归属 |
|---|---|
| 取得移民身份之前就持有的境内财产 | 可能走移民财产转移（还须满足户籍注销等准入） |
| 取得移民身份之后才形成的境内财产 | 回到年度总额等常规规则 |
「拿身份前就持有」是必要条件，不是充分条件。 上一版正文把「在身份前持有」直接推成「已经在通道覆盖范围内」——那一步越界了。正确顺序是：
- 我是否已经（或准备）注销中国户籍、能否拿到使领馆定居证明？
- 若能，这笔钱能不能等两年分三步到齐？
- 若不能，年度总额下要搬多少年，卖的时点要不要提前？
· 加拿大重设你成本的那一天，是你成为加拿大税务居民的日子（看居住联系，通常是你真正开始在加拿大生活那天）。
· 外汇这条通道看的是你取得合法移民身份的日子（拿到枫叶卡那天），以及户籍注销能否完成。
先拿身份、一年后才登陆的人，这两个日期能差出很远，而且在这一年里两套规则各按各的日期走。
把它们当成同一天，会同时算错税基和搞错外汇通道的适用范围。分开记，各自留证。
那道缝里的资产：拿了身份、还没登陆的那段时间
上面两个日期之间通常有几个月到一两年。这段时间里新买的境内资产，处境最尴尬：
- 外汇上，它已经在「取得移民身份之后」，落不进移民财产转移[24]，只能回到年度总额里。
- 加拿大税上，它还在你成为税务居民之前，不享受落地日成本重设——成本就是真实买入价[1]。
两边的好处它都够不着。 结论：拿到身份之后、正式登陆之前，尽量不要在国内新增大额不动产或股权。
三条边界，别越读越宽
- 准入看户籍注销与定居证明，时间表看分步两年，审批看 50 万线——三条都在《暂行办法》正文里，不是操作口径的软要求。
- 它管的是「移民身份之前的财产」，不是「移民之前的所有钱」。 身份拿到之后新赚的、新买的，不在里面。
- 「身份之前持有」要拿证据说话——不动产权证、股权登记、证券开户记录的日期须早于取得移民身份的日期。身份批准日期证明与每项资产取得日期证明放在一起保存。
顺序仍然是：先完税，再谈搬钱。 税没交完（完税凭证／税收证明没齐），对外转移无从谈起。第三节的个税、增值税与本节的出境审批是串联，不是并联。
第二十条还开了另一半：外国公民依法继承境内遗产的对外转移，走同一条转致[24]——但继承转移的身份材料要求与移民转移不同，已入籍家庭另核，本篇不展开。
日常额度三条仍要记住：
- 账户里的钱和手上的现钞，门槛不同。 外汇储蓄账户内汇出境外当日累计等值 5 万美元以下凭身份证件即可[29]；手持外币现钞汇出当日累计等值 1 万美元以下才凭身份证件，超过还要加上进境申报单或原存款银行的提钞单据[30]。
- 年度总额内的购汇结汇可以委托直系亲属代办[31]。
- 「直系亲属」是封闭定义：父母、子女、配偶[32]。兄弟姐妹不在内。
完整渠道、额度与两头申报见《把钱从中国转到加拿大》。
五 汇率：一个你控制不了、但报税时躲不掉的变量
加拿大算资本利得时，外币交易要分别换汇：处置所得按卖出当时的汇率折成加元，成本基础按取得当时的汇率折成加元[33]。
对落地后卖房的人，「取得当时」就是落地那一天。于是会出现一个纯汇率造成的结果：
假设房价以人民币计一分没涨，但落地那天到卖出那天之间人民币对加元贬了 10%——换成加元之后，你的处置所得反而低于成本，加拿大这边出现一笔资本亏损。 反过来人民币升值，则会凭空多出一笔加元计价的利得。
这不是理论上的边角情况，人民币兑加元在几年里波动 10% 以上是常态。 两条实际含义：
- 落地当日那个汇率和当日房价评估一样重要，要一起记下来。
- 加拿大这一侧的税，一部分来自你完全没有参与的汇率变化——这也是「落地后卖会不会很亏」这个问题没有通用答案的原因之一。
六 还有两件事，它们和「卖不卖」缠在一起：T1135 与「不卖改出租」
T1135：个人使用财产不报，出租则必报
指定境外财产的成本合计在年度内任一时点超过 $100,000 加元的，必须提交 T1135[34]。对新移民，成本往往是落地当日的市值。
但指定境外财产明文排除个人使用财产[35]。CRA 的判据是本人或关联人是否主要（超过 50%）用于个人或享用目的。用它自己举的境外公寓三种情形[36]：
| 用法 | 要不要报 T1135 |
|---|---|
| 完全自用（含空置自用、主要作个人居所） | 不必报 |
| 有合理营利预期的出租（例如一年租八个月） | 必须报 |
| 部分出租但无合理营利预期、只回收开支 | 视为个人使用财产，不必报 |
上一版正文写「一套落地时值四百多万人民币的房子本身就远远超过这条线」——那只对「已变成投资／出租用途」的房成立。 纯自住或空置自用的，不进 T1135 门槛。分界线在用途，不在房价。
首年法定豁免与填表细节在落地首年那篇和国内那套房那篇。 T1135 是申报义务不是纳税义务，但漏报罚则重——别为躲一张表做处置决定；也别因为误以为「自住房必报」而恐慌性卖掉。
「不卖改出租」：第三个处置时点
多数读者真实选项不是「落地前卖 vs 落地后卖」，而是**「不卖，租出去」。加拿大这一侧，把自住房改成产生收入的用途，即使一分钱没到手，也可能视同按公允市值卖出并立即按同价重新取得[37]——利得要在用途改变当年**申报。
有解药：可以按 45(2) 选择视同未改变用途，从而不必在改用途时确认利得；该选择以签名信件随用途改变当年的报税表提交，作出后不得对该物业申报 CCA，租金净额仍须报[38]。窗口是当年报税表，过了就补不回来（逾期接受另有条件，不在本篇展开）。
所以「反正空着不如租出去」在税上至少同时触发三件事：可能的用途变更视同处置、T1135 从「可不报」变成「必报」、自住房指定年度开始被侵蚀。完整出租处理见国内那套房那篇；本篇只定价这个时点——它和真卖房一样，是一个要主动做的决定。
还有两条同样是「申报而非纳税」的义务，落在分居两地的家庭身上最容易漏：
- 配偶的全球净收入要填，不论他是不是加拿大居民[39]。
- 因税收协定而在加拿大免税的境外收入，仍然要先申报，再把免税部分在 line 25600 扣掉[40]。「协定免税」免的是税，不是申报。
七 按资产分流
把上面几层合起来，按资产种类给判据。这张表的用法是：先找到你这项资产在哪一行，再看它的决定性因素是什么。
| 资产 | 决定性因素 | 倾向 |
|---|---|---|
| 满五唯一、且已满 2 年的自住房 | 中国个税免、增值税免；加拿大有落地重设 | 两边都不急。落地后从容卖，留好落地日评估；若走自住房豁免须按年指定并在处置年申报[7] |
| 不满五、或非唯一的住房 | 个税走据实 20% 还是核定 1%–3%，差一个数量级；增值税另看满 2 年 | 先问清当地按据实还是核定；卡在满 2 年线附近的，增值税那 3% 售价值得等。不因为「听说要交 20%」而盲目赶时间 |
| 购入不足 2 年的住房 | 增值税按售价全额 3%[13] | 能等到满 2 年就等——这是本篇最便宜的时点操作 |
| 限售期内的房产 | 你根本没得选 | 先确认可售状态，再排移民时间表——不是反过来 |
| A 股与公募基金 | 中国暂免个税[14][15]；落地后加拿大对涨幅征税 | 落地前卖是中加两边都可能零税的窗口；落地后卖则凭空多出加拿大税。估值证据对账单即可。有理由在落地前从容清掉——不是为了躲中国税，是为了不给加拿大留下税基 |
| 非上市公司股权 | 落地日估值最难、最贵，且事后无法重建 | 这一项最值得在落地前认真处理：要么处置掉，要么在落地当时就做一次正式估值 |
| 未行权员工股票期权 | 不享受落地成本重设[4] | 单独建模；行权时点可能比「卖不卖股票」更贵 |
| 身份取得之后才买的境内资产 | 落不进移民财产转移；且不享受落地重设 | 买之前就要想清楚将来怎么出来 |
| 不卖、改出租 | 用途变更视同处置 + T1135 必报 + 45(2) 窗口 | 不是「什么都没发生」；见第六节 |
非上市股权那一行是这张表里最该被记住的（除了 A 股方向被纠正的那一行）。 房子和上市股票的落地日价值可以事后合理重建（评估、历史行情），非上市股权不能——没有公开市场、没有对账单，几年后再回头证明「落地那天它值多少」几乎不可能。它的风险不在税率上，在举证上。
八 按这个顺序做
- 先定你成为加拿大税务居民的那一天，并把它写下来。后面每一步都挂在这个日期上。
- 在那一天前后，给每一项境内资产做一次估值并留证：房子找评估机构出带日期的报告，证券留对账单，股权做一次正式估值。同时记下当日汇率。 员工期权、养老金权益单独列——它们可能不重设。
- 把资产按第七节的表分类，找出真正需要在落地前动手的那几项（常见：非上市股权、A 股／基金、未满 2 年的住房若必须在移民前变现）。
- 确认三条中国年限线：增值税满 2 年、个税满五唯一、地方限售——去当地问，不要照攻略推断。
- 打算依赖「满五唯一」或想估算中国税的，先去不动产所在地税务机关确认：唯一怎么认、当地走据实还是核定、核定比例多少。
- 在中国缴的每一笔税（个税、增值税），都把完税凭证留原件，并预备一份英文或法文翻译件。 它是日后在加拿大申请外国税收抵免的证据；CRA 要求非英法文件附可接受的翻译[11]。核定征收交得少，能抵的也少——凭证照样要留。
- 先确认钱怎么出来，再定卖的时点：你是否已注销（或准备注销）中国户籍、能否走移民财产转移、走的话能否接受分三步两年出清；走不了就按年度总额倒推需要的年数。这里的「身份」指移民身份批准日，不是登陆日。
- 若计划「不卖改出租」：用途改变当年考虑 45(2) 选择；并重新判断 T1135 是否从可不报变成必报。
- 落地后：自住房若日后处置，须在报税表申报并指定[7]；境外财产按用途判断 T1135。
飞出国这边的经验是，这件事最贵的错误从来不是「卖早了」或「卖晚了」，而是落地那天什么证据都没留。前者最多差几个百分点，后者会让你在几年后失去证明成本的能力——而那笔成本可能是六位数的税基。
常见问题
Q：不落地前卖掉，以后是不是要给加拿大交一大笔税？
A：不是。你的成本会被重设成落地当日的市价，加拿大只对落地之后那一段涨幅征税。持有二十年的涨幅不进加拿大税基。
Q：那「落地前处理掉国内资产」这个建议错了吗？
A：作为一条通用建议它太宽了。它对「落地日估值很难做」的资产（尤其是非上市股权）成立，对 A 股／基金也往往成立（中国暂免个税，落地前卖可让中加两边都零税）。对已满 2 年、满五唯一的自住房，通常不成立。
Q：落地当天正好是周末／我短登了一次，估值日怎么定？
A：定在你成为税务居民那一天，而不是任何一次入境。哪一天成为税务居民取决于居住联系，落地首年那篇讲了判据。拿不准就把前后几天的证据都留着。
Q：房子的落地日估值找谁做？
A：找有资质的评估机构出一份带日期的书面报告。中介的口头报价、挂牌价截图说服力弱得多，而这份证据是要用来对抗几年后的税务问询的。
Q：中国那边的个税，落地前卖和落地后卖差别大吗？
A：在同一套计征方式下，差别不大——中国用原始买入价当税基，不因移民改变。真正差钱的是据实 20% 还是核定 1%–3%、以及增值税是否已满 2 年，这两条与「落地前还是落地后」无关，与当地征管和持有年限有关。
Q：满五唯一免税，我移民了还能用吗？
A：本篇没有查到针对移民身份的专门口径。「唯一」看的是家庭在境内的住房情况，且认定由当地税务机关执行、各地有差异。去当地问，别按推断行事。
Q：卖房的钱怎么汇出来，一年只能五万美元吗？
A：年度总额是每人每年等值五万美元。移民财产转移是另一条通道，但有硬门槛：须提供公安机关出具的户籍注销证明和使领馆出具（或认证）的国外定居证明；一次性申请、分三步汇出、最少两年出清；超过 50 万人民币还要报国家外汇管理局审批。只持枫叶卡、未注销户口的，按条文进不了这条通道——规划时先确认自己符不符合，再决定卖的时点。细节见第四节与搬钱那篇。
Q：人民币贬值会影响我在加拿大的税吗？
A：会。加拿大按加元计税，成本按落地当日汇率折算、售价按卖出当日汇率折算。汇率变化本身就会制造出加元计价的利得或亏损。
Q：留着国内的房子，是不是每年都要申报 T1135？
A：看用途。 主要作个人使用（自住、空置自用）的，属个人使用财产，不必报 T1135；有合理营利预期的出租，则变成指定境外财产，成本过线就要报。首年另有法定豁免。这是申报义务，不是纳税义务。
Q：不卖、改成出租，加拿大这边有事吗？
A：有。用途变更可能视同按市价处置，当年就要算资本利得；可以用 45(2) 选择推迟确认，但必须在用途改变当年报税时做选择。同时 T1135 往往从「可不报」变成「必报」。
Q：需要找专业人士吗？
A：只有一套满五唯一且已满 2 年的自住房、没有股权和期权的，按第八节自己走得下来。但只要沾上非上市股权、员工期权、多套房产、要走移民财产转移、或者你不确定自己哪天成为税务居民，落地前花钱找一个做过跨境的持牌会计师是划算的——这一年定下来的成本基础，会跟着你到卖出那一天。
免责声明：本文由 AI 辅助整理，仅供参考，不构成税务、法律或投资建议。承重口径已于 2026-07-30 与 2026-08-03 回 CRA、laws-lois.justice.gc.ca、《个人所得税法》原文、中国人民银行公告 2004 年第 16 号全文、国税发〔2006〕108 号、财税字〔1998〕61 号、财税〔2002〕128 号、财政部税务总局公告 2025 年第 17 号及省级税务机关公开口径核对，源清单附后。中国一侧的住房税收优惠、核定比例与限售由地方执行、差异较大且变动频繁；移民财产转移以是否注销户籍等准入条件为前提。动手前请以不动产所在地税务机关、经办银行与当地外汇局的现行要求为准，并找持牌税务师（CPA）过一遍。飞出国论坛不承担因使用本文信息导致的任何损失。
参考来源（40 条，点开看）
正文里每个上标数字对应下面一条，点进去能看到原文那句话。
括号里是我取源的日子——规则会改、数字会调，隔得越久越值得你自己再点一次。
- 移民加拿大时名下持有的某些财产，视同已卖出并立即按成为加拿大税务居民当日的公允市场价值重新取得；这个市值就是日后处置时计算利得或亏损的成本 —— canada.ca（2026-07-30 取）
- 「处置」不只是卖出：赠与他人、财产被毁或被盗，同样构成处置 —— canada.ca（2026-07-30 取）
- ITA 128.1(1)(b) 落地视同处置对个人有除外：应税加拿大财产、在加经营生意的存货、Class 14.1 财产、以及 excluded right or interest（含养老金计划、第7(1)条雇员认股权协议等）——这些不重设成本 —— laws-lois.justice.gc.ca（2026-08-03 取）
- ITA 128.1(10) excluded right or interest 定义含：superannuation or pension fund or plan 下的权利、外国退休安排、以及 agreement referred to in subsection 7(1)（雇员股票期权）下的权利 —— laws-lois.justice.gc.ca（2026-08-03 取）
- 位于加拿大境外的物业视事实也可符合自住房条件，加拿大居民可就该年度指定其为自住房；但自住房一般须由纳税人本人或其配偶／同居伴侣、前配偶、子女实际居住 —— canada.ca（2026-07-30 取）
- 纳税人每个纳税年度只能指定一处物业为自住房；1981 年之后的纳税年度，一个家庭单位每年只能指定一处自住房 —— canada.ca（2026-07-30 取）
- 2016 及以后税年，只有在报税时申报了自住房的处置并做了指定，CRA 才给自住房豁免；漏了要申请修正该年税表，迟报的指定可能被罚 —— canada.ca（2026-08-03 取）
- CRA 明确要求：应当保留入境当日财产公允市场价值的记录，该市值将在日后处置时作为你的成本；公允市场价值通常指在正常商业交易中你能为该财产取得的最高金额 —— canada.ca（2026-07-30 取）
- 《中华人民共和国个人所得税法》第三条第（三）项：利息股息红利所得、财产租赁所得、财产转让所得和偶然所得适用比例税率，税率为百分之二十 —— fgk.chinatax.gov.cn（2026-07-30 取）
- 《个人所得税法》第六条第（五）项：财产转让所得以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额 —— fgk.chinatax.gov.cn（2026-07-30 取）
- 加拿大外国税收抵免：就已申报进加拿大税表的境外收入所缴外国所得税可申请抵免，每国可抵额一般为「实缴外国所得税」与「该国来源净收入在加拿大本应缴的税」两者中较小者；联邦填 T2209 进 line 40500，省级填 T2036（魁北克除外）；非英法文证明文件须附可接受的翻译 —— canada.ca（2026-07-30 取）
- 国税发〔2006〕108号：纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可核定征税，按住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额；具体比例由省级（或授权地市）在住房转让收入1%～3%的幅度内确定 —— guangdong.chinatax.gov.cn（2026-08-03 取）
- 财政部 税务总局公告2025年第17号（自2026-01-01施行）：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税 —— fgk.chinatax.gov.cn（2026-08-03 取）
- 财税字〔1998〕61号：从1997年1月1日起，对个人转让上市公司股票取得的所得继续暂免征收个人所得税 —— guangdong.chinatax.gov.cn（2026-08-03 取）
- 财税〔2002〕128号：对个人投资者申购和赎回基金单位取得的差价收入，在对个人买卖股票的差价收入未恢复征收个人所得税以前，暂不征收个人所得税 —— fgk.chinatax.gov.cn（2026-08-03 取）
- 「满五唯一」免征个人所得税的规范性出处是财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278 号，1999 年 11 月 6 日）第四条；条文用的是「继续免征」，说明该项免税在 1999 年之前即已存在，278 号是延续而非创设 —— gov.cn（2026-07-30 取）
- 个人转让自用 5 年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税；购入不满 5 年或属家庭非唯一生活用房的，以转让收入减除财产原值、转让过程中缴纳的税金和合理费用后的余额为应纳税所得额，按 20% 缴纳 —— shanghai.chinatax.gov.cn（2026-07-30 取）
- 财税〔2010〕94 号（2010 年 9 月 29 日，自 2010 年 10 月 1 日起执行）第二条：对出售自有住房并在 1 年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税；同时明确废止的是财税字〔1999〕278 号的第三条——即「卖旧买新」纳税保证金退还那一条，而不是整份文件 —— gov.cn（2026-07-30 取）
- 现行换购住房退个税政策：2026-01-01 至 2027-12-31，出售自有住房并在 1 年内于同一城市范围内重新购房的，已缴个税可退（新购≥原售全额退，否则按比例退）；同一城市范围指同一直辖市、副省级城市、地级市所辖全部行政区划；卖房人须为新购住房产权人之一 —— fgk.chinatax.gov.cn（2026-07-30 取）
- 财税字〔1999〕278 号第二条第（二）项：个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为销售价减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额——与一般住房「售价减原值」的算法不同 —— gov.cn（2026-07-30 取）
- 国税发〔2007〕33号第三条：家庭唯一生活用房指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房；并规定自用5年以上的起算与孰先原则 —— qingdao.chinatax.gov.cn（2026-07-30 取）
- 《个人所得税法》第七条：居民个人从中国境外取得的所得，可以从其应纳税额中抵免已在境外缴纳的个人所得税税额，但抵免额不得超过该纳税人境外所得依照本法规定计算的应纳税额 —— fgk.chinatax.gov.cn（2026-07-30 取）
- 中国对个人结汇和境内个人购汇实行年度总额管理，年度总额分别为每人每年等值 5 万美元；年度总额内凭本人有效身份证件在银行办理，超过年度总额的经常项目按细则第十条至第十二条办理，资本项目按资本项目章节办理 —— m.safe.gov.cn（2026-07-30 取）
- 《个人外汇管理办法实施细则》第二十条：移居境外的境内个人将其取得合法移民身份前境内财产对外转移，以及外国公民依法继承境内遗产的对外转移，按《个人财产对外转移售付汇管理暂行办法》等有关规定办理——这是一条独立于年度总额的通道 —— m.safe.gov.cn（2026-07-30 取）
- 《个人财产对外转移售付汇管理暂行办法》第八条：申请办理移民转移须提交身份证明文件——移居外国的，应当提供公安机关出具的中国户籍注销证明和中国驻外使领馆出具或认证的申请人在国外定居证明 —— gov.cn（2026-08-03 取）
- 《个人财产对外转移售付汇管理暂行办法》第六条：移民转移必须一次性申请拟转移出境的全部财产金额，分步汇出——首次可汇出金额不得超过全部申请转移财产的一半；自首次汇出满1年后，可汇出不超过剩余财产的一半；自首次汇出满2年后，可汇出全部剩余财产；等值人民币20万元以下（含）经批准可一次性汇出 —— gov.cn（2026-08-03 取）
- 《个人财产对外转移售付汇管理暂行办法》第十条：申请财产对外转移总金额在等值人民币50万元以下（含）的由所在地外汇局审批；超过的，由所在地外汇局初审后报国家外汇管理局审批 —— gov.cn（2026-08-03 取）
- 《个人财产对外转移售付汇管理暂行办法》第八条末段：委托代理协议、相关财产权利证明，未经公证的，应当进行公证 —— gov.cn（2026-08-03 取）
- 境内个人外汇汇出境外用于经常项目支出：外汇储蓄账户内汇出境外当日累计等值 5 万美元以下（含）凭本人有效身份证件办理，超过的须凭经常项目项下有交易额的真实性凭证办理 —— m.safe.gov.cn（2026-07-30 取）
- 《个人外汇管理办法实施细则》第十四条后半段：手持外币现钞汇出境外当日累计等值 1 万美元以下（含）凭本人有效身份证件办理；超过的还须凭经常项目项下有交易额的真实性凭证、经海关签章的进境旅客行李物品申报单或本人原存款银行外币现钞提取单据办理 —— m.safe.gov.cn（2026-07-30 取）
- 个人年度总额内的购汇、结汇可以委托其直系亲属代为办理；超过年度总额的购汇结汇以及境外个人购汇，可凭相关证明材料委托他人办理 —— m.safe.gov.cn（2026-07-30 取）
- 《个人外汇管理办法实施细则》对「直系亲属」给了封闭定义：指父母、子女、配偶；关系证明指户口簿、结婚证，或街道办事处等政府基层组织、公安部门、公证部门出具的有效亲属关系证明 —— m.safe.gov.cn（2026-07-30 取）
- 以外币进行的资本财产交易，计算加拿大资本利得时必须分别换汇：处置所得按卖出当时的汇率折成加元，调整后成本基础按取得当时的汇率折成加元 —— canada.ca（2026-07-29 取）
- 加拿大居民个人、公司与某些信托，只要在年度内任一时点持有成本超过 $100,000 的指定境外财产，就必须提交 T1135；成本合计超过 $100,000 但低于 $250,000 且全年如此的，可用简化的 Part A —— canada.ca（2026-07-30 取）
- 指定境外财产不包括个人使用财产；个人使用财产一般指本人或关联人主要用于个人或享用目的的财产，CRA 口径「主要」指超过 50%；完全自用的境外房产不必报 T1135，有合理营利预期的出租则必须报 —— canada.ca（2026-08-03 取）
- CRA 用境外公寓三种情形：完全自用度假——不必申报；一年出租八个月且有合理营利预期——属指定境外财产必须报；部分出租但无合理营利预期只回收开支——视为个人使用财产不必报 —— canada.ca（2026-08-03 取）
- 物业用途改变时，即使未实际卖掉，也可能被视同卖出——把自住房全部或部分改成出租或经营用途属于用途改变；每一次改变用途，视同按当时公允市场价值卖出并立即按同一金额重新取得，由此产生的资本利得或亏损须在用途改变当年申报 —— canada.ca（2026-08-03 取）
- 把自住房改为出租等产生收入用途时，可按 45(2) 选择视同未改变用途，从而不必在改变用途时申报资本利得；作出后不得对该物业申报 CCA，租金净额仍须申报 —— canada.ca（2026-08-03 取）
- CRA 新移民报税页要求：填写配偶或同居伴侣的全年全球净收入，不论其居民身份；并在该行下方另填你身为加拿大居民期间配偶的全球净收入 —— canada.ca（2026-07-30 取）
- 因税收协定而在加拿大免税的境外收入，仍然必须先在报税表上申报，再把免税部分在 line 25600 扣除 —— canada.ca（2026-07-30 取）
本文是公开规则的整理与沿革梳理，不是法律或移民建议。个案的可行性、时机与材料取舍要看你自己的完整情况，请咨询持牌顾问或律师（Immigration and Refugee Protection Act s.91 规定了谁可以有偿代理）。
本文按公开税法条文与官方指引整理，不是针对你个人情况的税务意见。同样一笔钱在不同居民身份、不同持有结构下的结果可以差很远，报税前请以你当年的实际情况和官方最新表格为准。