结论先说：希腊黄金签证仍然开放，但 2024 年起门槛大幅上调。阿提卡大区（含雅典）、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼及人口超过 3,100 人的岛屿，最低购房投资从 50 万欧元提高到 80 万欧元；其余地区从 25 万欧元提高到 40 万欧元 
源。
当前状态
政策状态：开放（新门槛已生效）。依据是第 5100/2024 号法第 64 条 源。新门槛适用日期我们记为 2024 年 9 月 1 日，此前已付定金的交易有过渡安排（过渡细节待核）。
买房前先看这 5 条
第一条，地区决定门槛。热门地区 80 万欧元，其余地区 40 万欧元，同一套房只看它在哪个区 源。
第二条，面积有下限。以住宅申请的，所购住宅须至少 120 平方米 源。过去拼几套小公寓凑金额的做法，需按单套面积重新核对。
第三条，禁止短租。新规明确禁止把黄金签证房产用于短租 源。「买房后放 Airbnb 回本」这套算法已经不成立。
第四条，25 万欧元只剩特殊路线。工业建筑改住宅、历史建筑修复，门槛仍为 25 万欧元 源。这类项目工期长、手续复杂，要算清改建成本与完工风险。
第五条，这张卡不能用来在希腊打工。黄金签证不设最低居住天数，但本身不授权在希腊受雇工作 源。
中国申请人注意
中国投资人一直是希腊黄金签证的主要客源之一。购房款须经银行转入希腊、来源可追溯，现金或第三方代付都会出问题 源。
房产本身是真实的资产，也有真实的持有成本：房产税（ENFIA）、物业费、维修、空置期，以及卖出时的税费。由于禁短租，长租回报要按当地长租市场实际租金估，不要按中介宣传的短租收益估。
税务与国籍代价
持黄金签证本身不等于成为希腊税务居民；在希腊一年住满 183 天通常会触发税务居民身份，个案请咨询持牌税务顾问（待核）。
黄金签证的居住年限能否计入入籍所需年限，官方口径我们尚未核到（待核）。一般理解是居住很少的身份很难凑够入籍条件。
常见误区
误区一：「25 万欧就能拿希腊绿卡。」普通住宅早已不是这个价，25 万只剩改建与历史建筑路线 源。
误区二：「黄金签证等于永居。」它是 5 年期可续居留许可，不是永久居留，也不是入籍通道。
误区三：「买了就能短租养房。」明文禁止 源。
本帖不替代律师意见。
完整条件表：欧洲与加勒比身份地图 · 希腊黄金签证
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