这个话题已合并到 2026年希腊黄金签证仍开放，但房产投资门槛已按地区分档上调，那里是持续更新的现行版本；本页内容保留在下面，供查对历史。
希腊投资者居留许可的房地产路径目前仍然有效。现行门槛按地区分为80万欧元和40万欧元两档，25万欧元只保留给两类特殊房产：主要空间改为住宅的房产，以及待修复或重建的保护建筑。这套门槛由第5100/2024号法律第64条在2024年确立，2026年提交的新申请适用同一标准。过去常说的"25万欧元买房拿身份"，现在只对上述两类房产成立。
源[4]
现行投资门槛按地区和房产类型划分
希腊投资者居留许可的法律依据是《希腊移民法典》（第5038/2023号法律）第100条，第5100/2024号法律第64条替换了该条。源[2] 该法刊登于2024年4月5日出版的政府公报A卷第49期。源[1] 房地产类黄金签证的主要档位如下：
| 投资类型 | 最低投资额 | 适用范围 | 主要条件 |
|---|---|---|---|
| 高门槛地区购房 | 80万欧元 | 阿提卡大区全境、塞萨洛尼基区、米科诺斯、圣托里尼，以及人口超过3100人的岛屿 | 单一房产；已建成房产或已取得建筑许可的房产，主要空间至少120平方米 |
| 其他地区购房 | 40万欧元 | 上述范围以外的希腊其他地区 | 条件同上 |
| 特殊通道：改用途 | 25万欧元 | 主要空间改为住宅的房产 | 限一处房产，不受120平方米限制 |
| 特殊通道：保护建筑 | 25万欧元 | 待修复或重建的保护建筑 | 按第100条第2款d项的专门规定办理 |
源[4]
投资金额之外，房产所在地区、用途、面积和交易结构都会影响是否符合条件。购买住宅时须集中在一处房产上，不能用几套小房产凑足门槛。源[4] 价款须通过银行支票、银行转账或POS刷卡等法定方式付清，也可以由申请人的配偶或二级以内血亲、姻亲代付。源[2]
与2024年前旧口径的对照
2024年调整前，门槛分两档。阿提卡的部分区域、塞萨洛尼基市、米科诺斯和圣托里尼为50万欧元，其他地区为25万欧元。第64条把前者提高到80万欧元，后者提高到40万欧元。源[5] 旧规则下，50万欧元地区须为单一房产，其他地区可以由一处或多处房产合计达到25万欧元。源[5]
| 项目 | 2024年调整前 | 现行规则 |
|---|---|---|
| 高门槛地区 | 50万欧元，范围限于阿提卡部分区域等 | 80万欧元，范围扩至阿提卡大区全境和3100人以上岛屿 |
| 其他地区 | 25万欧元，可一处或多处房产合计 | 40万欧元，须单一房产 |
源[5]
第64条第4款设有过渡期。8月31日前已付10%定金、签署公证预约合同等的投资者，可在2024年12月31日前按旧规则完成投资；原交易未能完成而改投他处的，最后期限为2025年4月30日。源[5] 这些期限均已过去，2026年的新申请按80万欧元和40万欧元标准办理。源[4]
25万欧元特殊通道仍然存在，适用范围有限
25万欧元门槛目前适用于两类购房情形。源[4]
第一类是购买主要空间改为住宅的房产。MITOS列明的条件包括：购置时价值不低于25万欧元，投资限于一处房产，不受120平方米限制。改用途可以由买方或卖方完成，但须在2024年4月5日之后、递交居留申请之前完成。改用途许可在该法公布前已签发的，只有在公布后因故更新或修订，申请才会被受理。源[2]
申请时需提交工程师技术报告，证明主要空间已按建筑许可或相关文件改为住宅使用。源[2] 房产涉及工业建筑的，还须证明该建筑近5年内没有安装并运营工业生产设施，工程师可引用电力断供证明或近五年E2税表等文件。源[2]
这条路径另有两项限制。居留许可有效期内转售该房产，卖方的居留许可随即撤销。公证人证明中还须载明该房产是否曾被卖方用于申请黄金签证。源[2]
第二类是待修复或重建的保护建筑，最低购置价值同为25万欧元。源[5] 同样标价25万欧元的房产，所属法定类别不同，申请条件和材料也不同，买入前应先确认拟购房产落在哪一类。
居留许可有效期5年，续签时投资须继续存在
MITOS列明，投资者居留许可有效期为5年。源[2] 移民与庇护部的材料清单页列明，续签时房产须仍归申请人所有，或者租赁关系仍然有效。该页按旧第4251/2014号法律编写，页面修改日期为2022年9月，办理续签时应结合MITOS页面和主管部门当前要求核对。源[3]
新规还禁止把为取得或续签居留许可而购置的房产在共享经济框架下短期出租，也不得转租。源[4] 持有期间的产权变化、出租安排和后续法规调整，都应持续留意。
申请流程主要通过电子系统办理
投资者居留申请通过希腊移民与庇护部电子服务系统在线提交，MITOS注明该程序只能线上办理。源[2] 25万欧元改用途路径的办理机关为希腊移民与庇护部居留许可司，办理时限为50天。申请费用为2000欧元居留许可电子规费，加16欧元电子居留卡制作费，共计2016欧元。源[2]
下表按改用途路径列出MITOS的主要材料：
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 旅行证件 | 有效护照及入境签证（或免签入境证明）的复印件 |
| 公证证明 | 公证人出具，载明买卖双方、房产、价款、付款方式，以及该房产是否曾被卖方用于申请黄金签证 |
| 产权登记 | 土地登记处出具的登记证明；首次申请时，递交登记申请的证明或律师证明即可，续签时须补交登记完成的证明 |
| 技术报告 | 工程师出具，证明主要空间已改为住宅；工业建筑另须证明近5年内无工业活动 |
| 保险 | 私人保险机构出具的保险合同 |
| 房产申报 | 投资人的不动产申报表（E9）复印件 |
| 费用 | 2000欧元居留许可电子规费＋16欧元电子居留卡费 |
源[2]
不同投资类别需要提交的房地产证明各有差异，上表仅对应改用途路径，其他类别应回到各自的MITOS程序页核对。
居留许可不授予工作权，身份规划另行核对
MITOS注明，投资者居留许可不产生任何形式的就业权利。源[2] 居留许可本身也不等于国籍。如果目标涉及在希腊就业、税务居民身份或入籍，需要另行研究各自的法定条件，以及居住时间、语言和家庭成员安排。
适合海外家庭关注的几个实际问题
对加拿大、美国、澳洲等地的华人家庭，这条路径是欧洲居留身份与一笔大额不动产投资的组合，决定前通常需要同时核对下列事项：
| 问题 | 需要确认的内容 |
|---|---|
| 房产选择 | 所在地区适用80万、40万还是25万欧元规则，是否为单一房产，面积是否达到120平方米 |
| 家庭规划 | 配偶、子女等家庭成员能否随行，各自的申请条件 |
| 税务影响 | 居住时间变化是否带来新的税务义务 |
| 资产安排 | 持有期间禁止短租和转租；改用途路径转售房产会撤销卖方的居留许可 |
源[4]
递交申请前，具体房产和家庭情况应由希腊持牌律师、公证人对照希腊移民与庇护部居留许可司及MITOS程序页面逐项核对，再进入付款和过户流程。
拓展阅读
2026年希腊黄金签证仍开放，但房产投资门槛已按地区分档上调：同版块的签证帖，同样围绕「希腊黄金签证仍开放」，往深里读接这一篇。
2026年希腊黄金签证房产短租禁令：5万欧元罚款与适用范围：还是「希腊黄金签证」这件事，同版块的另一篇签证帖。
2026年希腊黄金签证商改住的购房门槛与合规风险：同版块的签证帖，本文这条线往深里读接这一篇。
希腊黄金签证子女入籍：2026 年要在希腊实际居住并完成合格学业：购房移民的签证帖，与本文相邻的一条线。
希腊黄金签证2024年涨门槛后，买哪套房才合格：列治文的站内帖，与本文相邻的一条线。
参考资料
[1] 希腊政府公报｜第5100/2024号法律（Α΄ 49/05.04.2024）及其第64条 — https://api.et.gr/apiLAW/1/2024/5100/pdf
[2] 希腊国家行政程序登记库 MITOS｜Permanent golden visa (change of use) – Initial issuance — Permanent golden visa (change of use) – Initial issuance - National Registry of Administrative Public Services
[3] 希腊移民与庇护部｜Golden Visa — Golden Visa | Υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου
[4] 希腊住房政策数字门户（社会凝聚与家庭部）｜Λοιπές Παρεμβάσεις（黄金签证门槛、120平方米、25万欧元两类情形、短租禁令） — Πύλη Στεγαστικής Πολιτικής
[5] 希腊移民与庇护部｜答复议会质询（2024年12月23日，引述第5100/2024号法律第64条） — https://www.hellenicparliament.gr/UserFiles/67715b2c-ec81-4f0c-ad6a-476a34d732bd/12802967.pdf
飞出国编辑部修订 · 2026-10-12。本文为本次修订内容。
