如果你在2026年考虑买房取得希腊居留权，首先要弄清楚房产位于哪里、属于什么类型，以及投资款是否达到对应门槛。目前希腊黄金签证仍有房地产投资路径，常规购房门槛按地区分为40万欧元和80万欧元；符合特定条件的商业或工业用途转住宅、受保护建筑翻修项目，仍可适用25万欧元门槛。2024年通过的第5100/2024号法律调整了房地产投资居留规则，官方登记页2026年9月22日更新时仍以该法为依据。
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这意味着，过去用25万欧元在雅典购买普通小公寓的做法，已经不能直接套用到今天的新申请。真正影响预算的，是房产所在地、面积、用途变更情况，以及交易和居留申请能否满足法律要求。源[3] 源[5]
门槛变化分为三个阶段
希腊的投资居留计划长期以房地产投资为核心，此后逐步把门槛与地区住房市场挂钩，政策从全国统一标准转为分区域、分项目设定条件。源[3] 源[5]
| 政策阶段 | 房地产投资门槛 | 主要变化 |
|---|---|---|
| 2023年调整前 | 25万欧元 | 常规房地产投资适用较统一的门槛 |
| 2023年调整后 | 部分分区50万欧元，其他地区仍为25万欧元 | 雅典北、中、南区，塞萨洛尼基市，米科诺斯和圣托里尼提高至50万 |
| 2024年第5100/2024号法律实施后 | 80万或40万欧元 | 常规购房按地区分级，要求单套房产，并增加面积要求 |
| 2026年（现行） | 仍适用上述分级框架 | 官方登记页2026年9月22日更新时仍以5100/2024号法律为依据 |
以上时间线用于理解政策变化。具体交易应以适用的法律条文、过渡规定和官方实施指引为准。源[3] 源[4] 源[5]
2026年常规购房适用40万或80万欧元门槛
现行制度的核心，是区分高门槛地区与其他地区。对于打算在雅典或热门岛屿置业的家庭，地区分类尤其重要。源[2] 源[5]
| 投资门槛 | 适用地区 |
|---|---|
| 80万欧元 | 阿提卡大区、塞萨洛尼基地区、米科诺斯、圣托里尼，以及按最近一次人口普查人口超过3,100人的岛屿；官方通告明确欧维亚岛属于岛屿，适用此档 |
| 40万欧元 | 上述地区以外的其他地区 |
这两档共同的要求有两点。第一，投资必须集中在一套房产上。第二，已建成或已取得建筑许可的房产，主要空间面积不得少于120平方米；空地等未建成的土地不适用面积要求。储藏室、车位可在同一份合同、同一栋楼内一并购买，价款可计入投资额，但不计入120平方米。源[5]
上述门槛是房地产投资居留的法定投资金额，不是包含全部交易费用的总预算。判断一处房产适用哪档标准时，应核对房产所在的具体行政区域及法律定义，不能只看中介宣传的城市名称。源[3] 源[5]
25万欧元路径仍在，但项目条件决定能否申请
25万欧元仍是很多投资者关注的数字。不过，现行制度下，这一门槛只对应法律明确规定的两类房地产项目，且同样必须是单套房产，但不受120平方米面积限制。源[2] 源[5]
第一类是把房产的主要空间改为住宅用途（官方通告提到商业、工业等用途）。用途变更必须在提交居留申请之前完成，并且须在2024年4月5日之后完成；变更可由买方或卖方办理。工业建筑也可适用，但须近5年内没有工业设施在其中运营。购买一处尚未完成用途变更的物业，不能仅凭未来改建计划就按这一门槛计算。这类房产也不得用作企业总部或分支机构。源[5]
第二类是受保护（列入名录）建筑的修复或重建项目，购入时价值不低于25万欧元，并须证明房产已被认定为受保护建筑（整体或仅立面）。官方通告还规定，此类投资者首次续签前须完成全面修复或全面重建，修复完成前转让该房产无效。因此这类项目的法律、工程和审批环节通常比购买普通住宅复杂，时间安排也更依赖具体项目。源[4] 源[5]
因此，评估25万欧元项目时，应先由希腊当地律师核实物业用途、保护身份、土地登记和审批文件，再确认投资是否符合居留条件。房产报价达到门槛，只能解决投资金额这一部分问题。
居留卡期限、家庭成员和工作权利需要分开理解
官方行政程序页列出的投资者居留许可有效期为5年，续签时房产须仍属申请人所有。源[1] 源[4]
申请人还应了解以下几个边界：
- 居留许可属于希腊的投资者居留身份，具体家庭成员能否随行、年龄条件和所需证明，应按适用的家庭成员规定核实。
- 投资者居留许可本身不赋予在希腊从事任何形式工作的权利。官方行政程序页对此有明确说明。源[4]
- 投资取得的房产不得用于共享经济平台式的短期出租（租期少于60天），也不得转租；违反可能导致居留被撤销或不予续签，并被处以行政罚款。源[5]
- 持有希腊居留许可与取得希腊国籍属于不同法律程序。希望未来入籍的家庭，需要另行核对实际居住、语言和其他入籍条件。
- 希腊居留许可不能直接替代其他国家的居留身份。对于目前生活在加拿大、澳洲、美国或新西兰的家庭，还应把现有身份、税务居民身份和长期居住计划分开评估。
申请费用应以政府收费项目和实际交易成本为准
投资者需要准备的不只是房款。申请通过移民与庇护部的电子服务在线提交，材料包括有效旅行证件、私人医疗保险、公证员出具的交易证明、产权登记证明或律师证明、房产申报表（E9）等；具体文件随投资类型和个案情况变化。官方登记页对受保护建筑项目的首次申请列出两笔费用：居留许可规费2,000欧元，电子居留卡制作费16欧元，合计2,016欧元。源[1] 源[4]
| 费用类别 | 核实重点 |
|---|---|
| 房产购买款 | 是否达到对应地区或特殊项目的法定投资门槛 |
| 政府申请规费 | 受保护建筑项目首次申请官方登记页列出2,000欧元，其他类别按官方页面确认 |
| 居留卡制作费 | 官方页面列出16欧元 |
| 房产交易税费 | 由希腊当地专业人士按物业、交易结构和现行税法计算 |
| 公证、产权登记及法律服务 | 根据交易文件、项目复杂程度和服务合同确认 |
| 保险及其他材料费用 | 按申请人及家庭成员的实际要求核算 |
实际预算应由房产律师、公证人及税务专业人士分别核实。尤其是商改住和受保护建筑项目，审批、改建及合规成本可能影响最终投入，不能只比较挂牌价格。
未来政策变化应按已公布法律判断
希腊黄金签证未来是否进一步涨价、增加居住要求，或者调整25万欧元特殊投资路径，都需要等待正式法律或主管部门公告。现阶段，不能把预测中的门槛、语言要求或项目关闭时间当作已经生效的规则。
对投资者来说，更有用的做法是把政策风险拆成三项：第一，购房时适用的门槛和过渡条款；第二，项目本身能否满足用途、面积、产权及翻修要求；第三，未来续签时能否继续满足投资条件。现行法律和官方行政程序页面，是核对这些问题的起点。源[2] 源[4] 源[5]
如果你正在比较欧洲不同国家的投资居留方案，论坛另有一帖讨论2026年仍有哪些黄金签证、数字游民签证和加勒比护照项目：欧洲黄金签证、数字游民签证和加勒比护照：2026 年还剩哪些？
购买前先核实三个关键问题
在支付定金或签署购房合同之前，先确认房产对应40万、80万还是25万欧元的法定路径；再由希腊当地律师核实产权、建筑用途、面积及相关审批文件；最后根据希腊移民与庇护部的现行申请清单确认材料、费用和续签条件。对于跨国生活的家庭，还应让熟悉相关国家规则的税务专业人士评估房产持有和未来居住安排，避免把居留资格与税务结果混为一谈。
拓展阅读
2026年希腊黄金签证购房门槛与25万欧元特殊通道说明：同版块的签证帖，同样围绕「希腊黄金签证」，往深里读接这一篇。
2026年希腊黄金签证仍开放，但房产投资门槛已按地区分档上调：同版块的签证帖，本文这条线往深里读接这一篇。
希腊黄金签证2026门槛分级：中国投资者占比变化怎么看：同版块的签证帖，本文这条线往深里读接这一篇。
希腊黄金签证子女入籍：2026 年要在希腊实际居住并完成合格学业：购房移民的签证帖，与本文相邻的一条线。
希腊黄金签证2024年涨门槛后，买哪套房才合格：列治文的站内帖，与本文相邻的一条线。
参考资料
[1] 希腊移民与庇护部｜Golden Visa 官方申请及续签材料 — Golden Visa | Υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου
[2] 希腊政府公报／移民与庇护部｜第5100/2024号法律第64条：房地产投资居留规则 — https://migration.gov.gr/wp-content/uploads/2025/03/Νόμος-5100_2024-κωδικοποιημένος-με-τον-5167_2024-ΦΕΚ-Α-49_5.4.2024.pdf
[3] 希腊住房政策门户｜提高黄金签证房地产最低投资门槛 — Πύλη Στεγαστικής Πολιτικής
[4] 希腊国家行政程序登记处｜受保护建筑投资黄金签证申请程序（2026年9月22日更新） — Golden visa programme (investment in a listed real property) – Initial issuance - National Registry of Administrative Public Services
[5] 希腊移民与庇护部｜第9号通告：第5038/2023号法律第100条（经第5100/2024号法律修订）的实施指引 — https://migration.gov.gr/wp-content/uploads/2024/10/9Εγκύκλιος-Golden-24.9.2024-FINAL.pdf
飞出国编辑部修订 · 2026-10-17。本文为本次修订内容。