对于加拿大、美国、澳洲、新西兰的新移民家庭来说，希腊黄金签证在2026年仍然是一条通过投资取得希腊居留身份的路径，但过去常见的"25万欧元买房拿身份"已经不能概括现在的规则。通过房地产投资申请时，需要按房产所在地和项目类型准备25万、40万或80万欧元三档中的一档，且原则上只能是单一房产。
源[2][5]
希腊黄金签证提供什么身份
希腊黄金签证官方名称为投资者居留许可，适用于非欧盟国家公民。许可有效期为5年，可续期，由希腊移民与庇护部负责，申请通过该部的电子服务系统提交，需要提供护照、投资证明、私人保险合同等材料。源[1][2]
官方页面列示的居留许可费用为2000欧元，另有卡片制作费16欧元。源[2]
黄金签证带来的主要是希腊居留身份和申根区出行便利，申请人仍需关注税务居民身份、实际居住安排和子女教育规划。居留身份本身不会自动转换为希腊公民身份，入籍需另行满足希腊法律规定的居住、语言等条件。
投资门槛经历多轮上调
早期，黄金签证的房产门槛为25万欧元，这也是"25万买房拿身份"说法的来源。2023年7月31日之后，雅典北、中、南区、塞萨洛尼基市、米科诺斯、圣托里尼等区域的门槛升至50万欧元，其余地区仍为25万欧元。2024年4月5日起施行的第5100/2024号法律再次调整，改为按地区分档的80万和40万欧元；2024年9月1日起签约的交易不再适用过渡安排，2026年申请一律按现行规则判断。源[3][5]
目前房地产投资分为以下几档：
| 投资类型 | 最低投资金额 | 适用情况 |
|---|---|---|
| 高需求区域 | 80万欧元 | 整个阿提卡大区（含雅典）、塞萨洛尼基行政区、米科诺斯、圣托里尼，以及按最近一次人口普查居民超过3100人的岛屿 |
| 其他地区 | 40万欧元 | 上述区域之外的希腊其他地区 |
| 特定项目 | 25万欧元 | 商业用途改为住宅的房产、待修复或重建的保护建筑等符合规定的项目 |
源[5]
80万和40万两档有统一的限制：投资须为单一房产；已建成或已有建筑许可的房产，主要使用面积须不少于120平方米，空地不受此限。同一份合同购买、位于同一栋楼的车位和储藏室，可以计入投资金额，但不计入120平方米。源[5]
25万欧元方案仍存在但适用范围有限
很多海外华人家庭仍会搜索"希腊25万欧元黄金签证"，原因是这一数字曾是希腊项目的核心卖点。2026年的实际情况是，25万欧元只适用于特定项目，普通住宅不能按这一档申请。源[2][4][5]
具体来看，商业用途改为住宅的项目，改造须在2024年4月5日之后完成，并在递交申请前完成；保护建筑项目则需要在首次续期前完成全面修复或重建，修复完成前转让房产无效。源[5]
因此，准备预算时不能只看房产总价，还需要确认房产性质、所在地、是否单一房产、面积和移民部门认可的文件要求。
申请流程围绕投资证明和居留材料展开
希腊黄金签证申请流程通常包括以下步骤：
| 阶段 | 主要内容 |
|---|---|
| 选择投资方式 | 根据地区和项目类型确定符合要求的投资 |
| 完成投资手续 | 完成购房并全额付款，保留认可的付款凭证 |
| 准备申请材料 | 包括护照、私人保险合同、产权或投资证明等 |
| 提交居留申请 | 通过希腊移民与庇护部的电子服务系统办理 |
| 获得居留卡 | 审批后领取投资者居留许可 |
源[2][5]
官方页面列示的行政处理时间参考为50至60天（该页对应保护建筑投资路径），实际时间会受材料完整程度和案件情况影响。源[2][4]
家庭申请需要提前考虑教育和身份规划
不少海外华人家庭关注希腊黄金签证，是因为希望增加欧洲生活选择。规划时需要区分几个目标：
| 目标 | 黄金签证作用 |
|---|---|
| 欧洲居住选择 | 提供希腊长期居留身份 |
| 子女教育安排 | 可作为家庭在希腊生活的身份基础 |
| 资产配置 | 可结合符合条件的不动产投资 |
| 欧洲护照规划 | 需要另外满足入籍条件 |
对于已经在加拿大、澳洲、美国、新西兰生活的新移民家庭，希腊黄金签证更多是一种增加欧洲居住选项的安排，而不是简单替代现有身份。
投资人最容易忽略的使用限制
投资房产不是普通的自由买卖。官方规定如下：
- 投资者居留许可本身不建立任何形式的就业访问权。源[2]
- 在居留许可有效期内转售该房产，会导致转售人的居留许可被撤销。源[2]
- 为申请或续期而取得的房产，不得通过共享经济平台短租或转租；按25万档商业改住宅取得的房产，也不得作为公司注册地或分支机构。违反可能被撤销或不予续期居留许可，并被处以行政罚款。源[5]
购买前应核实房屋类型、区域门槛、面积和文件状态，投资金额不足、房产类别不符或文件不全都可能影响申请。
2024年改革后，2026年该怎么算家庭账
希腊黄金签证的门槛调整在2024年已经落地，2026年的申请适用的就是这套分档规则：从过去容易理解的"25万欧元买房项目"，变成需要根据地区、资产类型和家庭目标综合设计的投资居留方案。源[5]
对于希望保留北美、大洋洲生活基础，同时增加欧洲居住选择的家庭，判断重点可以放在三件事：投资金额和面积是否符合所在区域的规则、资产是否符合移民部门要求、未来是否有实际居住或教育需求。递交前应拿投资合同和家庭规划，对照希腊移民与庇护部现行的官方说明核对，必要时再向当地律师、税务顾问或持牌移民服务机构确认。
拓展阅读
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参考资料
[1] 希腊移民与庇护部｜Golden Visa — Golden Visa | Υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου [2] 希腊国家行政服务登记系统｜Golden visa programme (investment in a listed real property) – Initial issuance — Golden visa programme (investment in a listed real property) – Initial issuance - National Registry of Administrative Public Services [3] 希腊住房政策门户｜Increase of minimum investment limit in real estate for obtaining Golden Visa — Πύλη Στεγαστικής Πολιτικής [4] 希腊国家行政服务登记系统｜Permanent golden visa (change of use) – Initial issuance — Permanent golden visa (change of use) – Initial issuance - National Registry of Administrative Public Services [5] 希腊移民与庇护部｜第9号通函（第5100/2024号法律下第5038/2023号法律第100条的实施指引，希腊文）— https://migration.gov.gr/wp-content/uploads/2024/10/9Εγκύκλιος-Golden-24.9.2024-FINAL.pdf
飞出国编辑部修订 · 2026-10-05。本文为本次修订内容。