如果目标是通过购买房产取得欧洲居留权，2026年11月4日真正需要重点比较的是希腊和马耳他；葡萄牙已经取消黄金签证的房地产投资类别，西班牙则已终止整个投资者居留项目。四国目前提供的身份、投资方式和法律权利已经明显分化。希腊仍保留购房型投资者居留，特殊类别从€250,000起，普通地区分为€400,000和€800,000两档。马耳他仍有永久居留计划，但取得的是居留权，不是欧盟公民身份。
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四国现行项目已经分成三种情况
| 国家 | 2026年11月现状 | 购房取得身份 |
|---|---|---|
| 希腊 | 投资者永久居留项目继续运作 | 可以，符合条件的房产分三档 |
| 葡萄牙 | ARI黄金签证保留非房地产投资类别 | 不能通过新购房申请 |
| 西班牙 | 投资者居留法定类别已于2025年4月3日废止 | 不能递交新的投资者居留申请 |
| 马耳他 | MPRP永久居留计划继续作为独立项目运作 | 可以取得永久居留，不能直接取得公民身份 |
西班牙的变化有明确的法律依据：西班牙《Ley 14/2013》第63至67条原有投资者签证和投资者居留条款，自2025年4月3日起被废止内容（原文为se dejan sin contenido），不再有效。马耳他的投资入籍则在2025年4月29日被欧盟法院判定违反欧盟法，法院针对的是以预定付款或投资换取国籍的制度。两件事不能混为一谈。源2源3
希腊三档购房门槛对应不同地区和房产用途
希腊投资者居留依据《移民法典》第100条及相关修订执行。投资者取得的是有效期五年、可以续期的永久居留许可（投资者类别居留），申请人须依法取得房产所有权和占有权，并满足相应投资金额。法律规定，符合条件的投资者可以在希腊境内合法居留，房产继续满足要求时可以续期；离境时间本身不构成续期障碍。源1
| 投资档次 | 适用房产或地区 | 最低投资额 |
|---|---|---|
| 高门槛地区 | 阿提卡、塞萨洛尼基地区、米科诺斯、圣托里尼，以及人口超过3,100人的岛屿 | €800,000 |
| 其他地区 | 希腊其余符合条件的地区 | €400,000 |
| 商业改住宅 | 符合条件的商业用途房产，完成住宅用途变更 | €250,000 |
| 受保护历史建筑 | 符合修复或重建条件的保护建筑 | €250,000 |
上述金额来自希腊《5100/2024号法律》第64条所修订的第100条。€800,000和€400,000两档，购买房产原则上须集中在一处；建筑物或已经取得建筑许可的房产，主要室内面积须达到120平方米。€250,000档也要求投资集中在一处，商用物业必须在递交居留申请前完成用途变更；历史建筑则涉及完整修复或重建义务。源1
因此，看到希腊广告写着€250,000，首先应当查清房产原来的用途、土地和建筑登记情况，以及用途变更是否已经完成。普通住宅位于较高门槛地区时，不能因为售价较低就直接套用特殊档。
购房后还有出租和转让限制
按新规取得投资者居留的房产受到专门的出租限制：禁止通过共享经济平台进行短期出租，也禁止转租。违反规定可能导致居留许可被撤销，并对房产所有人或持有人处以€50,000行政罚款。该禁令不追溯适用于按照《5100/2024号法律》之前的旧规则取得的房产。通过法人持有的相关房产还受到经营场所使用限制。源1
这对把黄金签证当作度假屋、短租投资产品的家庭尤其重要。购房前应当把自住、长期出租和短租三种用途分别核实，不能只看房产销售收益预测。
希腊投资者居留的五年期限也容易被误解。它可以在符合条件时续期，法律允许投资者在维持投资条件的情况下申请续期，离开希腊的时间本身不会阻断续期。房产出售、产权变更或者不再符合投资条件，则可能影响许可的维持。源1
葡萄牙保留黄金签证，但购房路线已经退出
葡萄牙的投资居留计划仍称为ARI（投资活动居留许可）。2023年10月生效的住房政策改革，将直接或间接房地产投资从合格投资范围中移除。2026年葡萄牙移民与融合事务局AIMA公布的现行投资类别仍然包括基金、科研、文化和创造就业等路径。源4
目前主要类别如下：
| 投资方式 | 现行最低要求 |
|---|---|
| 非房地产投资基金 | €500,000 |
| 科研活动 | €500,000 |
| 文化艺术及国家文化遗产支持 | €250,000 |
| 创造就业 | 至少10个工作岗位 |
| 葡萄牙公司投资 | €500,000，并满足相应就业条件 |
基金路径要求投资于依葡萄牙法律设立的非房地产集体投资机构，基金剩余期限至少五年，至少60%的投资价值投向总部设在葡萄牙的商业公司。文化路径则须符合官方认可的艺术生产、文化遗产修复或维护活动，不能把普通捐款直接当成合格投资。低密度地区部分投资类别另有法定金额调整。源4
葡萄牙ARI仍有其独特价值：持有人可以依法在葡萄牙居住和工作，享受家庭团聚安排，并在符合条件时申请永久居留或入籍。官方规定的最低居留时间为首年七天，之后每个适用的两年期间十四天。续期时仍须证明投资、居住条件及其他法定要求。源4源5
对原本准备购买里斯本、波尔图或阿尔加维住宅的投资者来说，关键变化是购房本身已经不能作为新ARI申请的投资依据。基金投资和房地产投资的风险结构也完全不同，前者需要重点审查基金策略、流动性、费用和退出条件。
西班牙投资者居留已经终止，新旧申请适用不同规则
西班牙原来的Golden Visa覆盖房地产、金融资产及企业投资等多种方式。2025年1月3日公布的《Ley Orgánica 1/2025》在第二十一项最终条款中，将《Ley 14/2013》第63至67条（投资者签证和投资者居留）废止内容，法定生效日期为2025年4月3日。2026年仍然没有恢复该投资者居留类别。源2
过渡安排需要分成两类：
- 已经递交的申请： 在废止生效日前已经提交的申请，可以按照提交时适用的规定继续处理。
- 已经获批的许可： 在新法生效时仍然有效的投资者签证或居留许可，继续维持原有效期；申请续签时，按照初次许可获批时适用的规则处理。
这意味着，过去已经通过西班牙投资者居留取得身份的家庭，仍有相应的过渡保护。2026年新投资者则不能再把西班牙购房金额当作取得Golden Visa的申请门槛。源2
马耳他永久居留仍然开放，费用结构需要重新计算
马耳他有两件经常被放在一起宣传的事情：投资入籍和永久居留。
2025年4月29日，欧盟法院在C-181/23案件中判决，马耳他以预先确定的付款或投资作为条件授予国籍的制度违反欧盟法。法院认定，成员国授予国籍的权限仍须遵守欧盟条约义务。这个判决针对投资入籍制度，不能直接理解为马耳他的永久居留计划也被取消。源3
目前仍在运行的是MPRP（Malta Permanent Residence Programme，马耳他永久居留计划）。根据Residency Malta Agency现行公开要求，申请人必须是符合条件的非欧盟、非欧洲经济区、非瑞士国籍人士，并通过获许可的代理机构递交申请。计划给予马耳他永久居留权，并允许符合规定的家庭成员随申请纳入。源6
MPRP现行费用和资产要求
| 项目 | 官方要求 |
|---|---|
| 购买合格住宅 | 至少€375,000 |
| 租赁合格住宅 | 年租至少€14,000 |
| 房产维持时间 | 至少五年 |
| 不可退还行政费用 | €60,000 |
| 政府贡献 | €37,000 |
| 符合条件的其他成年受养人费用 | 每人€7,500 |
| 当地非政府组织捐赠 | €2,000 |
| 居留卡费用 | 每人€500，五年期 |
购买或租赁的房产需要符合计划规定，并在规定期间持续维持。五年之后，受益人仍须在马耳他维持符合要求的住宅安排。申请人还必须证明有稳定、规律的经济来源，并满足资产门槛：至少€500,000资产，其中€150,000为金融资产；或者至少€650,000资产，其中€75,000为金融资产。源6
上述费用不能只用房价来衡量。以购买住宅的主申请人为例，房价之外，还要考虑行政费、政府贡献、捐赠和居留卡费用。若有其他成年受养人，费用还会增加。
需要特别注意，MPRP给予的是马耳他永久居留权。持有人可以按照申根规则短期旅行，但这不等于获得马耳他国籍，也不等于获得在其他欧盟国家无限期居住和工作的权利。申请人应当根据家庭实际居住地点和长期身份目标评估这个项目。源6
四国真正值得比较的是身份类型和持有成本
把四国重新放在一起，能看出它们已经形成不同的选择：
| 比较项目 | 希腊 | 葡萄牙 | 西班牙 | 马耳他 |
|---|---|---|---|---|
| 新购房申请投资居留 | 可以 | 不可以 | 不可以 | 可以 |
| 主要项目 | 投资者居留 | ARI | 原项目已终止 | MPRP |
| 最低相关投资 | €250,000特殊类别 | €250,000文化路径 | 不适用 | €375,000购房 |
| 取得的居留类型 | 五年有效、可续期（法定名称为投资者永久居留许可） | 临时居留，符合条件可申请永居 | 新申请已停止 | 永久居留 |
| 是否直接取得国籍 | 否 | 否 | 否 | 否 |
| 主要投资形式 | 房产 | 基金、科研、文化、就业 | 原投资者项目终止 | 房产加政府贡献及费用 |
表中最低金额对应的是不同投资类型，不能简单按照数字从低到高排列。希腊的€250,000属于用途受到严格限制的特殊房产类别；葡萄牙€250,000对应文化投资；马耳他€375,000则是住宅购买要求。三者的资金用途、退出条件和身份权益都不一样。
如果家庭的首要目标是持有一处欧洲房产，同时取得可续期居留，希腊仍是值得重点研究的项目。若希望通过非房地产投资取得葡萄牙居留，ARI仍然存在。若希望取得马耳他永久居留，则应把房产成本和政府费用合并核算。
购房前先核对四项实际条件
准备投入资金之前，建议按以下顺序核对：
- 确认项目仍接受新申请。 尤其要区分历史获批者续签和新申请人首次申请，西班牙就是典型例子。
- 确认房产是否符合投资类别。 希腊€250,000特殊档涉及用途变更或保护建筑修复，不能仅凭销售广告上的价格判断。
- 计算全部持有成本。 包括交易税费、律师和公证费用、项目行政费用、房产维护、保险以及后续续期成本。
- 确认身份带来的实际权利。 居留权、永久居留权和公民身份是不同法律地位。取得一个国家的居留许可，也不能自动获得整个欧盟的长期居住权。
对于已经在加拿大、澳大利亚、美国或新西兰生活的家庭，还应当把欧洲居留与现有税务居民身份、全球收入申报及实际居住安排一起评估。签署购房合同或支付不可退还的项目费用前，应分别让当地移民律师、房产律师和跨境税务专业人士核对投资资格、产权文件及家庭税务影响。
拓展阅读
2026年希腊黄金签证购房门槛与25万欧元特殊通道说明（2018 年版，更新中）：同样围绕「黄金签证购房门槛」的签证帖。
2026年希腊黄金签证仍开放，但房产投资门槛已按地区分档上调：还是「黄金签证」这件事，另一篇签证帖。
2026年欧盟马耳他判决后希腊黄金签证的法律风险与现行门槛：同一条线上的另一篇签证帖。
欧洲黄金签证2026年还剩哪些路，买房前怎么选：列治文的站内帖，另一条线上和「欧洲黄金签证」挨着的一篇。
希腊黄金签证子女入籍：2026 年要在希腊实际居住并完成合格学业：购房移民的签证帖，与本文相邻的一条线。
参考资料
[1] 希腊移民与庇护部｜Νόμος 5100/2024，第64条及投资者居留第100条修订 — https://migration.gov.gr/wp-content/uploads/2025/03/Νόμος-5100_2024-κωδικοποιημένος-με-τον-5167_2024-ΦΕΚ-Α-49_5.4.2024.pdf
[2] 西班牙国家官方公报 BOE｜Ley Orgánica 1/2025，第二十一项最终条款（废止Ley 14/2013第63至67条并设过渡条款）— BOE-A-2025-76 Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia.
[3] 欧盟法院｜Judgment in Case C-181/23, Commission v Malta — RPEX
[4] 葡萄牙移民与融合事务局AIMA｜Autorização de Residência para Investimento – Art. 90.º-A — https://aima.gov.pt/en/viver/autorizacao-de-residencia-para-investimento-art-90-o-a
[5] 葡萄牙移民与融合事务局AIMA｜FAQ Residence Permit for Investment Activity (ARI) — https://aima.gov.pt/en/a-aima/perguntas-frequentes-faqs/autorizacao-de-residencia-para-investimento-ari
[6] Residency Malta Agency｜Malta Permanent Residence Programme – Legal Framework — Malta Permanent Residence Programme (MPRP) – Residency Malta Agency
飞出国编辑部修订 · 2026-11-04。本文为本次修订内容。