中国境内资产 T1135 申报策略：房产/存款/信托的分类与合规
在中国有套房子的华人，来加拿大后最常被问到的问题就是：“这房子算外国资产吗？要报 T1135 吗？”
我见过不少案例：有人自住的老房子空着没报，有人出租的公寓老老实实申报了，还有人因为漏报被 CRA 罚了几千块。说白了，这事儿没那么复杂，但真得搞清楚规则。
今天咱们就聊聊中国境内的资产——房产、存款、信托这些——在 T1135 表格里到底该怎么填。
一、T1135 到底是啥？谁要报？
1.1 申报门槛：$100,000 加元这条线
T1135 是加拿大税务局（CRA）的"外国收入验证申报表"。简单说，如果你在任何时间持有的指定外国财产总成本超过10 万加元，就得报。
注意几个关键点：
第一，算的是成本，不是市值。 CRA 看的是你的调整成本基数（ACB），不是房子现在值多少钱。这点很多人搞错，以为房子涨到 50 万加元才要报，其实当初买的时候花了 15 万加元，那就按 15 万算。
第二，"任何时间"这个说法很重要。 哪怕你一年里只有一个月超过 10 万，也得申报。比如你 3 月份卖了国内的股票，钱在账户里待了两个月，那这一年就得报。
第三，新移民有豁免。 成为加拿大税务居民的第一年不用申报。这个对刚登陆的朋友挺友好，给你一年时间适应加拿大的税务系统。
申报截止日期跟个人所得税一样：2025 税务年度是2026 年 4 月 30 日。如果你是自雇人士，可以延到2026 年 6 月 15 日，但税款还是 4 月 30 日前要交。
1.2 简化申报 vs 详细申报
填表方式取决于你持有外国资产的总成本：
| 总成本 | 申报方式 | 怎么填 |
|---|---|---|
| $100,000 – $249,999 | 简化申报（Part A） | 按类别汇总，列前 3 个国家 |
| $250,000+ | 详细申报（Part B） | 逐项列示每项资产 |
简化申报相对省事，把资产按类别加总就行，比如"中国银行存款"一项，"中国房产"一项。但详细申报就得逐项写了：哪套房、哪个银行账户、多少股票，每项都得单独列出来，还要写清楚最高成本、产生的收入。
PwC Canada 2025 年 12 月的税务摘要里提到，很多纳税人卡在$25 万这个门槛上——有时候汇率一波动，就从简化变成详细了，所以年底最好重新算一下。
二、中国资产哪些要报？哪些不用？
这是华人最关心的问题。咱们一类一类说。
2.1 必须申报的资产
类别一：境外资金（中国银行存款）
这个最直接。你在中国银行、工商银行、建设银行开的账户，只要里面有钱，就得算进 T1135。
案例：这位纳税人 2025 年在中国银行持有等值 8 万加元的人民币存款，加上他在美国券商账户里的 5 万加元股票，总成本超过 10 万，需要申报 T1135。
这里有个容易被忽略的点：支付宝、微信支付余额算不算？CRA 的规定是，如果这些钱存放在境外金融机构，就属于指定外国财产。虽然实际操作中很多人没报，但从严格意义上说，大额余额应该申报。
类别二：中国公司股权
如果你在国内有公司股份，不管是有限责任公司还是其他形式，都属于"非居民公司股份"，要申报。
但这里有个特殊情况：如果你持股超过 1%，而且跟关联方加起来超过 10%，那这家公司就属于"外国关联公司"。这时候要报的是T1134，不是 T1135。两个表格别搞混了。
类别三：债务工具和理财产品
中国企业发行的债券、你借给国内朋友的钱（应收账款）、大额存单、银行理财产品——这些都算。
我见过有人把理财产品当成"银行存款"填，其实这是两回事。存款是存款，理财产品是投资，在表格里要分开。
类别四：信托权益（E21-E28 部分）
这部分是 T1135 表格里专门的一块。如果你通过购买或投资获得了中国信托的权益，要在这里申报。
但有个豁免：如果是没花钱获得的信托权益，比如继承来的，就不用报。这个区分很重要，因为很多华人家庭的资产传承会涉及信托安排。
类别五：中国房产
说到这个，就得回到开头那个问题了：在中国的房子要不要报 T1135？
答案是：看用途。
- 出租房产：必须申报。不管是你爸妈在住还是租客在住，只要产生租金收入，就是投资性质。
- 自用房产：如果你或家人个人使用超过 50%，可以豁免。比如你每年回去住两个月，父母住十个月，这种情况一般算自用。
- 空置房产：按投资性质申报。房子空着没人住，CRA 会认为这是投资等待增值。
Taxpayer Law 2025 年 12 月的文章里专门讲了这点：个人使用财产（personal-use property）是豁免的，但前提是"个人使用"要真实存在，不是嘴上说说。
类别六：其他境外财产
- 通过美国券商持有的中国公司股票（比如阿里巴巴）
- 合伙企业权益
- 境外人寿保险
- 存放在中国的贵金属（金条、金币）
这些都比较直接，有就报。
2.2 豁免申报的财产
不是所有外国资产都要报 T1135。下面这些是豁免的：
| 豁免类型 | 说明 |
|---|---|
| 个人使用财产 | 自住房产、个人车辆（个人使用>50%） |
| 注册账户资产 | RRSP、TFSA、RRIF、RESP 内持有的外国资产 |
| 主动业务财产 | 用于积极经营活动的财产 |
| 外国关联公司股份 | 需申报 T1134 而非 T1135 |
| 豁免信托权益 | 符合 ITA 233.2(1) 的信托 |
注册账户这个豁免很实用。比如你在 TFSA 里买了美股，不用报 T1135，因为 TFSA 本身是免税账户，CRA 不要求穿透看里面的资产。
EY TaxMatters 2025 年 3 月的税务通讯里提醒过，"主动业务财产"这个豁免容易被滥用。CRA 对"主动业务"的定义很严格，不是随便开个公司就能算的。
三、不报会怎样？罚款有多狠？
这是大家最担心的部分。咱们用数据说话。
3.1 CRA 的罚款标准
CRA 对 T1135 未申报的罚款分三档：
第一档：标准罚款
每天$25，最高$2,500 每年。这是最基本的罚款，适用于一般性漏报。
第二档：严重疏忽罚款
每月$500，最高$12,000 每年。这个适用于 CRA 认定你"明知应报而未报"的情况。
第三档：虚假陈述罚款
$24,000 或者财产价值的 5%，取高者。这个是最狠的，适用于故意隐瞒、提供虚假信息的情况。
TaxHelp.ca 2025 年的文章里提到，很多人以为 T1135 罚款就几千块封顶，其实严重情况下能罚到几万。
3.2 CRA 执法力度
Cardinal Point Wealth Management 2025 年 11 月的数据显示，CRA 每年评估的 T1135 罚款超过30,000 宗。这个数量级说明 CRA 是真的在查，不是摆样子。
PwC Canada 2025-2026 年的报告说，CRA 的离岸审计数量持续保持在1,000 宗以上。虽然听起来不多，但要知道这是针对高净值、高风险人群的定向审计，命中率很高。
3.3 重新评估期延长
这个很多人不知道：正常来说，CRA 的重新评估期限是 3 年。但如果你没报 T1135，这个期限会额外延长 3 年，总共 6 年。
Lexology 2026 年 1 月的文章里提到一个实际案例：CRA 审计追溯了超过 10 年。为什么能追溯这么久？因为纳税人一直没报 T1135，CRA 就可以无限期重新评估跟外国资产相关的部分。
说白了，漏报一年，可能后面年年都被翻旧账。
四、CRS：中加信息交换对你的影响
4.1 CRS 是啥？
CRS 是"共同申报准则"，简单说就是各国税务局之间交换金融账户信息。中国 2017 年 7 月 1 日开始实施，2018 年 9 月完成第一次信息交换。
到 2025 年，CRA 和中国税务局之间的 CRS 数据交换已经常态化了。
4.2 交换什么信息？
- 账户持有人身份信息（姓名、地址、税务居民身份、税号）
- 账户信息（账号、余额或价值）
- 财务收入（利息、股息、出售总收入）
也就是说，你在中国银行开了账户，存了多少钱、拿了多少利息，CRA 理论上是能拿到的。
4.3 对 T1135 申报的影响
关键来了：CRS 数据交换不消除你的 T1135 申报义务，但会增加 CRA 发现你未申报的能力。
PwC China 2025 年 12 月的税务摘要里说得很清楚：CRS 是信息交换机制，不是申报替代机制。你该报 T1135 还得报，别以为 CRA 有了 CRS 数据就不用自己申报了。
我见过有人这么想："反正 CRS 会交换信息，CRA 知道我有这些资产，我不报 T1135 也没事。"这是大错特错。T1135 是你的主动申报义务，CRS 是税务局的被动获取信息，两码事。
五、真实案例：代持账户要不要报？
5.1 Chan v. The Queen, 2022 TCC 87
这个案例对华人特别有参考价值。
案情：这位纳税人是加拿大税务居民，他名下有个中国银行账户。但这位纳税人说，这账户里的钱是他父亲的，自己只是代持。CRA 不认，认定这位纳税人是账户所有者，评估了 T1135 未申报罚款。
案子打到税务法院，法院怎么判的？
法院认定：这位纳税人只是名义持有人，他父亲才是实益拥有人。理由有几个：
| 因素 | 法院认定 |
|---|---|
| 资金来源 | 父亲提供全部资金 |
| 控制权 | 父亲单独行使控制和使用 |
| 受益权 | 父亲单独享有账户利益 |
| 法律所有权 | 这位纳税人仅为父亲代持 |
判决结果：罚款被撤销。
5.2 对华人纳税人的启示
这个案例有几个关键点：
第一，代持安排可能不构成 T1135 申报义务。 法院看的是实益所有权，不是名义所有权。如果你只是帮父母代持，钱不是你的，你控制不了，也享受不到收益，那可能不需要申报。
第二，证据很重要。 这位纳税人能证明资金来源、控制权、受益权都在他父亲那里。如果只有口头说法，没有银行流水、协议这些证据，CRA 不会认。
第三，即使需要申报，也可以主张"尽职调查抗辩"。 税法里有规定，如果你合理相信自己不是实益拥有人，即使后来认定要申报，也可以免罚款。
Tax Interpretations 2022 年对这个案例的分析里提到，这种代持情况在华人家庭很常见，但很多人没留证据，出事了说不清楚。
六、实操建议：怎么报才稳妥？
说了这么多，最后给点实操建议。
6.1 第一步：盘点资产
把你在加拿大境外的所有资产列个清单：
- 银行存款（中国、美国、其他任何国家）
- 股票、基金、债券
- 房产
- 公司股权
- 信托权益
- 其他投资
按调整成本基数（ACB）算，不是按市值。
6.2 第二步：判断是否超过门槛
把上面所有资产加起来，看有没有超过 10 万加元。注意是"任何时间"超过，不是年底超过。
如果汇率波动大，建议用全年最高汇率算一下，确保没超门槛。
6.3 第三步：选择申报方式
- 总成本$10-25 万：简化申报（Part A）
- 总成本$25 万以上：详细申报（Part B）
6.4 第四步：逐项填写
详细申报要填的内容比较多：
- 每项资产的描述
- 所在国家
- 最高成本（年内最高值）
- 产生的收入（利息、股息、租金等）
建议用 Excel 先整理好，再往表格里填。
6.5 第五步：保留记录
CRA 要求你保留相关记录 6 年。包括：
- 购买合同
- 银行对账单
- 汇率记录
- 收入证明
这些平时就要存好，别等审计来了再找。
七、常见误区
误区一：“房子是自住的，不用报”
前面说了，自用房产确实可以豁免，但前提是真实自用。如果你一年都不回去住，房子空着或者租出去了，那就不是自用。
误区二：“钱在父母名下，不用报”
这个要看实际情况。如果是你给父母的钱，存在他们名下，但实际是你控制的，CRA 可能认定你是实益拥有人。Chan 案的反面就是这种情况。
误区三：“没收到收入，不用报”
T1135 是资产申报，不是收入申报。哪怕你的存款没利息、房子没租金，只要资产成本超过门槛，就得报。
误区四：“新移民第一年也要报”
不对。新移民成为加拿大税务居民的第一年是豁免的。这个"第一年"是指你登陆并成为税务居民的那个税务年度。
误区五：“CRS 交换了就不用报”
前面说过了，CRS 和 T1135 是两码事。CRS 是税务局之间的信息交换，T1135 是你的申报义务。别指望 CRS 替你申报。
八、总结
T1135 申报这事儿，说复杂也复杂，说简单也简单。
核心就三点：
- 任何时间外国资产成本超过 10 万加元，就得报
- 中国房产、存款、股票、信托这些大部分都要报，自用房产和注册账户里的资产可以豁免
- 不报的罚款不轻，CRA 查得也越来越严
给华人纳税人的建议：
- 登陆加拿大后尽快盘点境外资产
- 搞不清楚的资产类型问专业人士
- 保留好所有购买和持有记录
- 别抱侥幸心理，CRS 时代信息透明度高得很
最后说一句：税务规划要趁早，别等收到 CRA 的信才想起来这回事。
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