用Airbnb出租房间、用Turo出租车辆，是很多加拿大人增加收入的方式。但这两类平台的收入在税务上有一个关键问题：到底是"租赁收入"还是"业务收入"？ 这个判断决定了你要填哪张表、能扣哪些费用，以及GST/HST如何处理。
第一部分：Airbnb — 租赁收入还是业务收入？
大多数Airbnb房东只是把房子或房间短期出租，不提供额外服务。这属于被动收入（租赁收入），用**T776（Statement of Real Estate Rentals）**申报，NAICS代码 531111。
如果你额外提供服务（比如为房客提供早餐、准备好的餐食、或专门的导游服务），则属于主动业务收入，改用T2125申报，NAICS代码视情况：
- 短期住宿：721198
- 农舍/小屋：721192
- 含早餐或正餐：721191（Bed and Breakfast）
第二部分：Airbnb收入怎么读？
Airbnb每年会给房东发一份年度收益报表，可以在管理后台下载为Excel文件。2024年起，Airbnb需要在1月31日前向CRA和房东同时提交收入信息（门槛：完成超过30次出租 且 收入超过$2,800）。
报表中各项金额的申报方式：
| 报表项目 | T776申报位置 |
|---|---|
| 总收益（Gross Earnings） | 毛收益（见下面计算） |
| 清洁费（Cleaning Fee） | Line 8230（其他收入，不算租金） |
| Airbnb服务费（Service Fee） | 从总收益中扣除，作为费用（Line 9270） |
| 宠物费、社区费等 | 已含在总收益里，无需单独处理 |
| 住宿税（Occupancy Tax） | 由Airbnb代收代付的不计入收入，不可扣除 |
计算申报的毛租金（Line 8141）：
毛租金 = 总收益（Gross Earnings）- 清洁费（Cleaning Fee）
注意：清洁费虽然包含在总收益里，但要把它单独提出来放在Line 8230（其他收入），而不是计入租金。
为什么清洁费要分开？ 因为清洁费不是"租用房产"的对价，本质上是提供清洁服务的费用，税务处理上跟租金不同。
住宿税：在阿尔伯塔、BC、安大略部分城市、魁北克等省份，Airbnb会代你向当地政府缴纳住宿税。这笔钱不算你的收入，也不是你的费用，你不需要在报税表上填写。在Airbnb不代收住宿税的地区，你需要自己向房客收取并缴纳，这时要计入收入也要申报相应扣除。
第三部分：Airbnb的可扣费用
整栋出租（整年或部分时间）
如果你整栋房子拿出来出租：
- 全年出租、无个人使用：所有与出租相关的费用**100%**可扣
- 部分时间出租、部分时间自住：按出租时间/全年时间的比例扣
典型可扣费用（按比例）：
- 按揭利息（不是本金）
- 物业税
- 房屋保险
- 水电费
- 维修保养（整体性的）
只出租一部分（如地下室）
按出租面积/总面积计算比例扣除。如果共享空间（如浴室）有时供房客使用，还需进一步按时间比例调整。
例子：Daphne出租地下室（占30%），浴室（占10%）由房客共享，估计20%的时间用于出租。
- 地下室本身：30%（专用，可全额按面积计）
- 共享浴室部分：10% × 20% = 2%
- 总比例 = 32%
无需按比例的专属费用（可全额扣）
- 专门为房客购买的洗漱用品
- 为房客准备的礼物（鲜花、水果篮等）
- 簿记和报税费用
- Airbnb平台服务费
维修费 vs 资本改善
- 普通维修（恢复原状）：当年全额扣除
- 资本性改善（提升价值）：要资本化，按CCA折旧。建筑按Class 1（4%）折旧
- 警告：如果你在出租的房产上申报CCA，会导致该房产失去主要住所豁免（Principal Residence Exemption）。如果你将来卖掉这所房子，可能要缴资本增值税。因此，对于你自己也住的房子，不建议申报CCA。
- 家具和大型电器可放Class 8（20%），因为这些东西会贬值，申报CCA是合理的。
2024年新规：违规短租不能扣费用！
从2024年起，如果你的短期出租违反了省市规定（比如未取得营业许可），或者在禁止短期出租的地区运营，所有租赁费用都不能抵扣。但租金收入仍然要申报。
例子：Fernando在温哥华有两套公寓，全年用Airbnb出租，年收入约$100,000。但温哥华市只允许把自己的主要住所出租，且须少于90天。Fernando违反了规定，不能扣除任何费用（利息、水电、CCA都不行），可能额外缴$21,000以上的税，还可能面临市政罚款。
第四部分：Airbnb的GST/HST
短期出租（不超过30天）属于应税供应，不是免税的住宅长期出租，所以适用GST/HST的$30,000注册门槛：
- 来自短期出租的年收入超过$30,000：必须注册GST/HST
- 未超过门槛：可自愿注册（如果有较多应税支出，注册后可申报ITC）
注意：从长期出租（≥30天）改为短期出租后，原来作为自住或免税出租的房产，其用途改变会触发GST/HST的"使用变更规则"，可能需要按公允价值的税率缴纳一笔GST/HST。
第五部分：Turo — 出租车辆的税务
Turo是一个线上车辆租赁平台，车主可以把自己的车租给别人。
租赁收入 vs 业务收入
- 只出租车辆，不提供附加服务：属于被动收入（租赁收入），用T776申报。NAICS代码 531111（T776固定预填这个代码）。
- 提供附加服务（如代驾、送车上门等）：属于主动业务收入，用T2125申报，NAICS代码 532111。
- 多辆车出租：不一定是业务收入，关键看是否提供服务，而非车辆数量多少。
Turo的收入明细
Turo提供在线收入报表，2024年起也需要在1月31日前向CRA和房东提交信息。
申报为毛租金（T776 Line 8141）的项目：
- 行程收益（Trip Earnings）
- 平台奖励（Host Incentives）
- 主机费（Host Fees，如取消费、停车费等，但机场违规罚款不可扣）
不算收入，也不算费用的：
- 报销款（Reimbursements）：如房客欠的过路费、停车费、加油费等报销 —— 既不算你的收入，也不是你的费用
可以扣的费用：
- Turo平台费（已含在总收益里，可作为费用扣除）
- 合理的主机费（如停车费，但非违规罚款）
Turo的车辆费用
Turo收入对应的车辆费用按租赁业务用途/总使用比例扣除。
注意：T776没有车辆费用计算表格，需要借用T2125的Chart A（车辆费用）、Chart B（利息）、Chart C（租赁费）来计算，计算结果填入T776 Part 4 Line 9281。
CCA规则：
- 租赁收入场景下，CCA不能创造或增加租赁亏损（这是T776的特殊限制）
- 如果车辆购买主要用于Turo出租（>50%），还是乘客车辆（Class 10.1，$37,000上限）
- 如果提供代驾服务（主动业务），且购车时超过50%用于载客，则可以是Class 10（无上限）
- 豪华礼宾轿车：Class 16（40% CCA）
其他可扣费用：
- 车内清洁用品
- 洗车费
- 便民物品（矿泉水、GPS、雨伞、儿童安全座椅等）
- 专用于Turo的银行账户利息和手续费
- 手机费（业务比例部分）
- 车库费（存放出租车辆专用部分）
Turo的GST/HST
短期车辆出租属于应税供应：
- 年收入超过$30,000：必须注册GST/HST
- 未超门槛：可自愿注册
Turo平台本身会代收并向适用的当地税务机关缴纳部分税款，但GST/HST申报仍是房东自己的责任。
小结对比
| 项目 | Airbnb | Turo |
|---|---|---|
| 默认表格 | T776（租赁收入） | T776（租赁收入） |
| 转为业务的条件 | 提供餐食等额外服务 | 提供代驾等额外服务 |
| GST/HST门槛 | $30,000 | $30,000 |
| CCA限制 | 建筑CCA会失去主要住所豁免 | CCA不能创造租赁亏损 |
| 2024新规 | 违规短租不能扣费用 | — |
下一篇讲非日历年度财政期和出售/关闭业务等其他重要话题。