希腊黄金签证2026购房门槛：80万、40万和25万欧元各有什么条件

jun · 2026 年1 月 31 日 06:31

希腊黄金签证2026购房门槛：80万、40万和25万欧元各有什么条件

希腊房地产投资居留目前按地区和项目性质区分门槛：普通购房主要分80万欧元与40万欧元两档，符合用途转换或保护建筑修复条件的项目保留25万欧元路径。对于准备汇款买房的家庭，第一步是让律师和工程师确认地址、产权、主要使用面积与项目类别，再判断预算。

这些是取得投资者居留的条件，购房后的居住、出租、工作和退出安排也要一起算。热门地区的高门槛不会替买家保证租金与转售价格，低门槛改造项目则有额外的工程和文件风险。

普通购房按行政区域定金额

2024年《第5100号法律》第64条重写了房地产投资居留规定；移民部第9/2024号通函解释了分区、面积和过渡安排。2024年9月以后开始的新购房交易，应按新制度核对，历史交易须单独检查其过渡资格。

购房类别	最低取得价值	范围或条件
普通购房高门槛区	80万欧元	阿提卡大区、塞萨洛尼基区域单位、米科诺斯和锡拉区域单位，以及最新人口普查超过3,100人的岛屿
普通购房其他地区	40万欧元	上述范围以外的地区
用途转换	25万欧元	单一物业主要空间依法改为住宅，申请前完成
保护建筑修复或重建	25万欧元	符合列入保护名录等法定条件的单一物业

表中前两行依据移民部通函，后两行对应国家行政服务登记系统Mitos的独立申请程序。阿提卡范围覆盖雅典以外的区域；岛屿按人口等法定条件分类，不能只看“旅游热不热门”。2026年早期版本把克里特、罗德等岛屿直接放进40万欧元选项，这一列法不能作为选房依据。

普通80万和40万欧元购房都要求投资于单一物业。对已建成物业或已取得建筑许可的物业，主要空间至少120平方米；辅助空间不能直接拼进这个面积。买几套小公寓凑总价的方案，要在付款前排除资格问题。

25万欧元的两条路径，工程条件各不相同

用途转换路径看的是主要空间依法改为住宅。Mitos要求取得完整所有权与占有权、取得价值至少25万欧元，并在递交居留申请前完成转换。转换由买方或卖方完成均可，但须符合2024年4月5日以后相关法律及许可更新要求。涉及工业建筑时，还要满足至少过去五年没有工业活动运作等条件。

此路径不适用普通购房的120平方米下限，但仍有单一物业、用途转换、付款和技术证明要求。开发商说“交房以后再改用途”，与申请前已完成转换的要求之间可能存在时间差，合同要写清谁负责、何时完成、不能完成如何退出。

保护建筑路径则要求物业属于待修复或重建的受保护建筑、其部分，或依法涵盖的相关物业。英文listed在这里指列入保护名录，中文应写“受保护建筑”，不能理解为房地产“上市”。Mitos要求公证文件载明确认保护身份的政府公报信息。

这一路同样保留25万欧元门槛和单一物业要求，首轮续签前必须完成法定修复或重建；完成之前不得违反法定限制转让物业。项目报价之外，还要留出设计、审批、施工和修复超支的预算。

出租方式会影响居留资格

按新规定取得并用于投资居留的物业，受共享经济短租及相应转租禁令约束。用途转换成住宅的物业，还不得用作企业总部或分支机构。

移民部通函同时区分了依法长期出租与短租，并说明旧法和适用过渡条款的投资有不同处理。买家不能仅凭中介口头承诺，把Airbnb收入写进购房现金流；应由律师按本次交易适用的制度确认租约和经营方式。违规可能导致居留撤销或不获续签，并有行政罚款。

估算收益时，把可依法采用的出租方式、空置期、管理费、维修、税费和汇率损失逐项扣除。先用保守租金计算能否长期持有，再看价格上涨空间，能避免把取得居留资格误当成投资已经成功。

五年居留的续签、工作与家庭安排

房地产投资者居留许可期限为五年，续签要求继续满足持有投资等法定条件。适用保护建筑路径的还要完成修复或重建要求；出售投资物业可能导致原投资者居留被撤销，退出前须先安排身份衔接。

2026年早期版本写过“每年最少居住7天”。现行投资居留续签条文写明，离境期间本身不构成续签障碍，因此不能把七天当成这项许可的年度法定要求。若未来另行申请长期居留或入籍，应分别审查其实际居住、语言及其他条件，不能从持卡年数直接推导资格。

工作权利也须纠正：Mitos明确列明，投资者居留不赋予任何形式的就业准入权。旧版“在希腊无限制地工作或经商”不应继续作为找工作或接单的依据。投资、股权持有和实际从事工作涉及不同法律问题，准备在当地经营的人要让律师确认可进行的具体活动及是否需要其他许可。

符合条件的家庭成员可按家庭随行规定另办居留，仍须逐人核对关系、年龄和证明文件。家属许可也不能被一概承诺为可就业。希腊居留服务于在希腊的合法居住；到其他申根国家旅行和在当地长期生活、工作，适用不同要求。

从看房到申请，文件要跟着资金走

先让独立律师核对卖方产权、登记状况、负担和合同条件，让工程师确认建筑许可、主要空间面积及改造文件。符合移民门槛的房产，也可能存在产权、质量或价格问题，尽调应同时回答这几件事。

交易文件须准确记录物业、价款和付款方式。申请资料通常包括护照和相应入境或居留文件、公证证明、登记证明或适用的登记申请文件、保险、房地产申报资料以及照片；用途转换项目另需工程师技术报告，保护建筑项目需保护身份等证明。通过公司持有时还有股权等附加材料。

取得类别资料后，通过移民部电子系统提交，并完成要求的生物信息等程序。材料补正和行政处理有个案差异，安排搬家、孩子入学或出售原住房时，应留出等待空间。

Mitos对用途转换及保护建筑初次申请列出的主申请收费如下，不能据此代算所有家属费用：

项目	金额
投资者居留申请费	2,000欧元
电子居留证制作费	16欧元
上述两项合计	2,016欧元

购房价款之外，税、公证、登记、律师、保险和工程支出另算。旧版把“居留卡签发费150欧元”作为普遍额外收费，应改为逐项核对实际申请类别的官方缴费代码；不要直接叠加在这里的主申请费用之上。

家庭预算怎样选路径

若主要目标是长期住在雅典等高门槛区域，先核对普通购房的80万欧元要求，再比较通勤、医疗、学校和维护成本。若预算接近40万欧元，先按地址排除高门槛区，并验证单一物业和面积条件。预算接近25万欧元的家庭，应把工程、许可和续签义务作为选项目的核心，而非只比较销售总价。

可做一个明确的假设比较：普通购房预算充足、希望减少工程管理的人，与能承担修复周期并有独立工程团队的人，适合研究的类别可能不同。这里比较的是持有能力，任何一类都须通过产权与居留资格审查。

签约前，要求独立律师把该物业适用的法条类别、最低价款、付款条件、允许用途、续签义务和无法获批时的合同责任写清。能承担购房款，也要能承担一段时间没有租金、需要维修且暂时无法出售的现金流。

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参考资料

飞出国编辑部修订 · 2026-10-13。本文为本次修订内容。