澳洲外国人买房 2026：二手房禁令延至 2029，审批费和州税要重算
2026 年外国买家在澳洲看房，要先确认身份和房屋类型，再谈贷款。联邦政府把外国人购买既有住宅的临时禁令延长到 2029 年 6 月 30 日；对受外国投资规则约束的买家，许多过去常见的二手房自住方案已经走不通。
澳洲买房 10 大忌及贷款 6 大须知里的合同、贷款和验房常识仍可参考，但现在必须把准入资格和额外成本放在它们之前。
先按身份和房屋类型筛选
现行禁令覆盖 2025 年 4 月 1 日至 2029 年 6 月 30 日，原则上禁止外国投资者购买既有住宅，只保留少数有助于增加住房供应的例外。永久居民和符合条件的新西兰公民等一般豁免仍然存在，但不能把一类身份的豁免外推给所有临时居民或境外买家。
新房、近新房和住宅开发用空地仍可在规则内申请。空地获批后通常要在四年内完成住宅建设，并在完工前不得出售。付款定金前，应先确认买家在联邦规则下的身份、房产属于哪一类，以及合同是否以取得外国投资批准为条件。
2026—27 年申请费已是硬成本
2026 年 7 月 1 日生效的费用表把新房、近新房和住宅空地放在一套费率中；获准购买既有住宅的少数例外适用更高费率。
| 房产价值 | 新房、近新房或住宅空地 | 既有住宅 |
|---|---|---|
| 7.5 万澳元以下 | 4,600 澳元 | 13,800 澳元 |
| 7.5 万至 100 万澳元 | 15,600 澳元 | 46,800 澳元 |
| 超过 100 万至 200 万澳元 | 31,300 澳元 | 93,900 澳元 |
这不是成交后才补的小额行政费。以 100 万澳元的房产为例，两类申请费相差 31,200 澳元，足以改变选房方案。
从 2026 年 9 月 19 日起，外国投资费用不再接受信用卡或借记卡。届时要用 BPAY、直接存款或国际银行转账；境外买家应把转账限额、到账时间和合同条件一起安排。
空置费和州税是另一层账
属于 vacancy fee 制度范围的外国业主，需要按住宅自己的 vacancy year 申报使用情况。若一年内没有实际居住，也没有真实提供长期出租达到至少 183 天，可能触发空置费。对 2024 年 4 月 9 日及以后开始的 vacancy year，空置费已经提高到相应外国投资申请费的两倍。
州级附加税要另算，而且各州对 foreign person 或 absentee owner 的定义并不完全相同。
| 州 | 当前常见附加成本 | 适用提醒 |
|---|---|---|
| New South Wales | 外国买家附加印花税 9%；住宅土地税附加税 5% | 土地税规则下，部分永久居民还要看每年在澳居住天数 |
| Victoria | 外国买家额外印花税 8%；缺席业主土地税附加税 4% | 澳洲公民和永久居民不适用该缺席业主附加税 |
| Queensland | 额外外国买家税 8% | 外国公司和信托另有 3% 土地税附加税，不能直接套给个人 |
同一个人可能在联邦审批规则下获得某项豁免，却仍要按州法另做身份判断。买房预算应至少分成房价、联邦申请费、州转让税附加、年度土地税附加和潜在空置费五栏。
下 offer 前的顺序
先让澳洲律师或过户师按买家身份和持有结构确认能否购买该房型；再用联邦费用表和州税务机关页面计算额外成本；随后才比较贷款与现金流。合同若依赖外国投资批准，要让专业人士把条件、申请时点和未获批后果写清。
房屋是否属于 new、near-new 或 established dwelling，信托或公司是否构成外国持有人，以及州税协定是否影响个案，都不适合靠楼盘销售口头判断。交易结构一旦确定，应按实际州份和持有人重新核一遍。
拓展阅读
澳大利亚房价2026全解码｜各城市最新数据·为什么高利率下价格仍破纪…：同版块的生活帖，同样围绕 人买房，往深里读接这一篇。
QLD：外国人土地税附加税+增值后评估：还是 土地税附加税，同版块的另一篇税务福利帖。
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参考资料
- Australian Government，Budget 2026–27, Budget Paper No. 2：https://budget.gov.au/content/bp2/download/bp2_02_receipt_payment.pdf
- Australian Government，Residential land：Residential land | Foreign investment in Australia
- Australian Government，Schedule of Fees 2026–27：https://foreigninvestment.gov.au/sites/foreigninvestment.gov.au/files/2026-06/schedule-of-fees-v8.pdf
- Australian Government，Foreign investment fee payment changes：Foreign investment fees legislation | Foreign investment in Australia
- Australian Taxation Office，Vacancy fee return for foreign owners：https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/foreign-investment-in-australia/vacancy-fee-return-for-foreign-owners
- Revenue NSW，Surcharge purchaser duty：https://www.revenue.nsw.gov.au/taxes-duties-levies-royalties/transfer-duty/surcharge-purchaser-duty/what-is-surcharge-purchaser-duty
- Revenue NSW，Surcharge land tax：https://www.revenue.nsw.gov.au/taxes-duties-levies-royalties/land-tax/surcharge-land-tax/what-is-surcharge-land-tax
- State Revenue Office Victoria，Foreign purchaser additional duty：Foreign purchaser additional duty (current rates) | State Revenue Office
- State Revenue Office Victoria，Absentee owner surcharge：Understanding the absentee owner surcharge | State Revenue Office
- Queensland Revenue Office，Additional foreign acquirer duty：Assessing and calculating AFAD - Queensland Revenue Office
- Queensland Revenue Office，Land tax for foreign companies and trusts：Land tax rates for foreign companies & trusts - Queensland Revenue Office
飞出国编辑部修订 · 2026-09-12。本文为本次修订内容。