澳洲买房 2026 新变量：DTI 限贷、资金核查、二手房禁令到 2029
2026 年下半年在澳洲买房，要先处理三项已经生效或明确的新规则。
高 DTI 房贷组合限制从 2 月 1 日开始执行。反洗钱义务从 7 月 1 日扩到地产和专业服务行业。外国投资者购买既有住宅的一般禁令延续到 2029 年 6 月 30 日。
站内已有新移民购房全流程：从选房到交割避坑指南——PR和临时签证持有者有哪些限制？和外国居民购房限制：FIRB审批+额外印花税附加费，覆盖购房流程、FIRB 与附加税。
贷款历史和压力测试可接着看澳洲房贷20年进化史：从零首付到压力测试——新移民贷款资格怎么算？。这里集中回答签约前的三道新门：身份落在哪一类、所买房产是否进入既有住宅禁令、贷款是否属于高 DTI 组合，以及首付款能否说明形成过程。
身份从 foreign person 的正式定义起算
澳洲外国投资制度里的 foreign person 是法律概念。财政部指引给出的 ordinarily resident 标准包括：过去 12 个月在澳洲至少 200 天，而且持续留在澳洲的权利不受限制。人在境外时，如果离境前持续居留不受限制，例如持永久居留签证，也可能仍被视为 ordinarily resident。
临时居民、外国非居民，以及不属于 ordinarily resident 的新西兰公民，会被当作外国投资者。临时居民购买住宅用地另有专门规则。
持有或符合资格取得 Special Category Visa 的新西兰公民，购买住宅用地可免于外国投资审批。长期住在海外的澳洲公民也可能落入 foreign person 定义，结论取决于具体事实。
夫妻身份不同、通过公司或信托持有，或长期在澳洲与海外之间往返时，应先让澳洲持牌律师核对身份和产权结构，再签购房合同。
既有住宅一般禁令到 2029 年 6 月 30 日
澳洲外国投资网站的住宅用地主指引标注 2026 年 7 月 1 日更新，并写明：从 2025 年 4 月 1 日到 2029 年 6 月 30 日，外国投资者一般不得购买 established dwelling；有限例外另行适用。
搜索结果中仍可能出现 2027 年 3 月 31 日的旧截止日，因为另一张较早更新的 compliance 页面没有同步。准备交易时，应按最新住宅用地主指引和实际审批要求办，不能用旧搜索摘要决定合同条件。
对多数不适用例外的外国个人买家，常规选择集中在新房、近新房和住宅空地。住宅空地投资通常附有四年内完成建设、建成前不得出售的条件；新房或近新房通常没有同样的使用条件。开发商完成代报时，外国买家一般不必为同一次取得另交 investment proposal。
买卖住宅用地还要向 Register of Foreign Ownership of Australian Assets 申报。房产在一年中超过 183 天既没有实际居住，也没有真正处于可出租状态时，会产生年度 vacancy fee。
DTI 六倍是 20% 的贷款组合限额
DTI 是 debt-to-income ratio，也就是债务相对收入的倍数。自 2026 年 2 月 1 日起，受 APRA 监管的存款机构在新发放的投资房贷款中，DTI 大于或等于六倍的贷款最多占 20%；自住房贷款也有独立的 20% 组合限额。
这项工具约束的是每家受监管机构的新贷款组合。APRA 在 2026 年 5 月 28 日复核时维持这组设置，并表示当时高 DTI 贷款仍明显低于上限，尚未限制整体银行放贷。个人申请是否获批，仍取决于贷款机构的收入、支出、签证和风险政策。
APRA 明列的豁免包括新住宅建设融资、购买符合其定义的新落成住宅的融资，以及自住过桥融资。
过桥融资是搬迁主要居所期间暂时同时背着原有自住房贷款的安排。APRA 预期这类过渡在发放后 12 个月内结束。
外国投资者目前常见的合规选择本来就包括新房和住宅空地。建设新住宅和购买符合 APRA 定义的新落成住宅的贷款可能进入豁免。
外国投资制度里的 near-new dwelling 与 APRA 报表里的 newly erected dwelling 属于两套定义。具体房产必须让贷款机构逐笔确认，不能只凭销售名称判断。
7 月 1 日起，资金来源要落到形成过程
澳洲反洗钱与反恐融资制度在 2026 年 7 月 1 日扩围。房地产中介、律师、conveyancer、会计师等更多行业从这一天起纳入 AML/CTF 义务，交易链上可能有不止一家机构需要做客户尽职调查。
AUSTRAC 对 source of funds 的定义，问的是一笔具体交易的钱怎样取得。工资、经营收入、投资收益、卖房所得、赠与和继承都可能是资金来源；转出资金的银行账户只说明路径，没有说明钱怎样形成。
材料要求按客户和交易风险决定。不同买家、不同交易，需要交的文件也不一样。需要核实时，可用资料包括银行流水、工资单、报税表、遗嘱认证文件、贷款协议、出售合同、投资或资本利得记录、赠与证明和公司财务资料。
从中国或其他国家调首付款到澳洲，应提前保留形成过程。父母赠与要留赠与文件和转账脉络，卖房所得要留买卖合同与到账记录，经营收入要能和税务及财务资料对上。即使钱已经进入澳洲账户，买家仍需保留这些资金来源资料。
签约前依次过三道门
先按 foreign person 和 ordinarily resident 的正式定义确认身份，再把既有住宅、新房、近新房和空地的可买范围分开，最后把 DTI 与首付款形成文件一起交给贷款方和交易专业人士检查。
DTI 六倍本身不会自动形成全国统一拒贷结论。更可能让交易临门卡住的，是身份判断出错、具体房产没有进入所称豁免，或者首付款到账后无法说明它最初怎样形成。