加拿大住宅合规要分层算：购房禁令、历史UHT与空置税
同一套加拿大住宅，可能同时落进联邦购房资格、联邦历史税务、省级持有税和市级空置税四套制度。一个层级豁免、到期或取消，并不会自动消除其他层级的申报和付款要求。2026年尤其要分清两件事：联邦空置住宅税（Underused Housing Tax，UHT）对2025及以后年度已停止申报缴税，但2022至2024年的旧年度义务仍然保留。非加拿大人购买住宅的联邦禁令在2026年仍有效，联邦政府已把期限延至2027年1月1日。
真正实用的做法，是把房屋合规分成四个环节来核：签约前看“买方有没有资格买”。产权登记时看“以什么身份、什么结构持有”。每个历年结束后看“省和市是否要求申报房屋使用情况”。卖房或改产权前再看“旧税、旧申报和物业留置问题有没有清干净”。
联邦买家禁令先看买方、房型和地点
《Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act》管的是购买资格。司法部现行法条把受管住宅包括独立屋等不超过三个住宅单元的建筑，以及公寓单位等独立产权住宅。CMHC同时说明，四个或以上住宅单元的较大建筑不在这一住宅定义内。位于人口普查大都会区（CMA）和人口普查聚集区（CA）以外的住宅，也在法规排除范围内。
临时居民也不能只看“有工签”三个字。现行法规给在加拿大工作的临时居民设置了一条例外：购买当天持有效工签或依法获准工作，剩余有效期至少183天，而且此前在禁令有效期间未在加拿大购买过住宅。法规还另列开发用途购买等例外。是否落进例外，要把购买日、工签剩余天数、物业地址、住宅单元数量、此前购房记录和交易目的放在同一天核，而不是只凭移民身份名称判断。
联邦财政部在2024年宣布把禁令延长至2027年1月1日，CMHC现行页面仍按这一期限说明。2027年以后采用什么制度，在正式规则落地前不能按市场传闻预判。若交割跨到2027年，签约和交割时点都需要重新核当时生效的联邦法例和法规。
UHT从2025年停报停缴，旧年度没有随之清零
CRA现行UHT通知写得很明确：2026年3月26日，《Budget 2025 Implementation Act, No. 1》获得御准。受影响业主对2025及之后的历年不再需要提交UHT申报，也不再需要缴UHT。这项撤销适用于2025及之后历年，2022、2023和2024历年的申报与税款规则仍继续执行。
历史UHT最容易漏在“产权形式”而不是房子是否真的空着。CRA把需要申报的人称为 affected owner（受影响业主）。对仍属受影响业主的旧年度，即使房屋最终符合主要住所、合资格占用等免税条件，也可能仍要先申报才能主张豁免。多人共有时，每名属于受影响业主的人要分别申报。同一个人如果同时以个人、合伙人或信托受托人等不同身份持有，CRA的现行说明还可能把不同持有身份分别处理。
漏报旧年度的成本也不能再沿用早期文章里的数字。CRA目前列出的最低逾期申报罚款如下。
| 业主类型 | 最低罚款 | 来源 |
|---|---|---|
| 个人 | 1,000加元 | CRA UHT申报与缴税说明 |
| 非个人，例如公司 | 2,000加元 | CRA UHT申报与缴税说明 |
实际罚款还可能按应缴UHT和逾期月份计算得更高。更关键的是，如果某年度本来必须申报却一直没有申报，CRA说明其评估该年度UHT、罚款和利息没有通常的时间上限。
因此，2025年以后没有UHT新申报，并不代表可以把2022至2024年的档案丢掉。历史核对应至少保留当年12月31日的产权登记、实际受益安排、合伙或信托文件、入住或租赁证据，以及已经提交的UHT-2900记录。是否属于受影响业主、能否主张旧年度豁免，需要按对应年度规则逐年判断。
市级空置税仍按自己的年度和程序运行
大温业主最容易踩的坑，是把联邦UHT停止与温哥华空置税混在一起。温哥华市要求住宅业主每年提交物业状态申报，即使房屋由业主本人居住也要申报。市府页面同时明确，温哥华 Empty Homes Tax 与BC省的 Speculation and Vacancy Tax 是两套独立制度。
以2025税年为例，温哥华市的正常申报截止日是2026年2月3日。未按时申报的物业会被视为空置，2025税年按评估应税价值的3%计税，并可收到250加元市政罚单。市府目前仍提供迟报路径，但迟报会涉及证据、罚款和后续截止日，不能把“还能补”理解成“没有后果”。
多伦多是另一套市级程序。多伦多市要求住宅业主每年申报占用状态。如果4月30日前没有收到申报，市府会把物业按空置处理并发出Vacant Home Tax评税通知。从2024税年起，多伦多VHT税率为物业Current Value Assessment的3%。对2025税年的VHT，市府列出的三个缴款日是2026年9月15日、10月15日和11月16日。
2025税年通常评税账单的投诉截止日是2026年12月31日。补充评税通知另按通知日起90天计算，收到通知后要核对所属程序和截止日。
交易中的风险还会跟着物业走。多伦多市说明，VHT附着于物业。上一任业主若没有完成应有申报，买方可能接到相关税务责任。买卖住宅时，除了看产权和普通地税，还要核对应年度的空置申报状态、评税通知、投诉或上诉状态，以及合同里由谁承担既有欠税和后续调整。
三个时间点把风险拆开
签约前，先核联邦购买资格，再核物业所在省和城市的独立税制。工签、永久居民申请进度、与加拿大亲属联名、开发用途等事实，可能在不同制度下得到不同结果。一个制度的例外不能直接搬去另一个制度。
持有期间，把每年需要申报的省、市制度单独做日历。空置、出租、自住、装修、住院护理等事实是否构成豁免，以及需要哪些证明材料，要按物业所在地当年的官方规则留证。申报回执、租约、许可、税单和评税通知应按年度归档，而不是等收到审计信才回头找材料。
历史清理则单独看2022至2024年UHT。先按每年12月31日的产权和持有身份确认当年是否属于受影响业主，再核有没有提交申报、有没有需要补报或修正、以及当年能主张什么豁免。涉及信托、代持、合伙、公司或跨境持有时，最终判断应落到对应年度CRA原文和熟悉UHT的持牌税务或法律专业人士，而不是用2025年以后停征这一条替代历史年度分析。
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