加拿大买房2026：首付、首购优惠和两年内卖房怎么分开算

🇨🇦 加拿大 · 生活与福利 加拿大房产
1

加拿大买房2026：首付、首购优惠和两年内卖房怎么分开算

2026 年做加拿大买房预算，先把四件事拆开：最低首付和按揭保险、30 年摊还资格、首购储蓄与新房退税、以及买后短期出售的税务后果。它们使用的“首购”“新房”和持有期定义并不相同，一项满足条件，不会自动带来另一项资格。

房价先决定最低首付和受保按揭边界

联邦自 2024 年 12 月 15 日起，把高贷款成数受保按揭的住宅价值上限提高到低于 150 万加元。财政部和随后公布的法规都把这一门槛写进了现行框架；其他政府担保按揭保险条件仍然要同时满足。

最低首付按房价分段计算：

房价 最低首付 依据
50 万加元或以下 房价的 5% FCAC 最低首付规则
超过 50 万、低于 150 万加元 前 50 万的 5%＋超出部分的 10% FCAC 最低首付规则
150 万加元或以上 房价的 20% FCAC 最低首付规则

例如，120 万加元住宅按这个公式计算，最低首付是 9.5 万加元（50 万 × 5%＋70 万 × 10%，按上表推算）。这个数只是最低首付门槛；贷款机构仍会审查收入、负债、信用、物业和自己的承保条件。

30 年受保按揭还要再看首购或新房身份

现行法规的标准受保按揭摊还期仍以不超过 25 年为基础。符合规则时可以延长到不超过 30 年：至少一名借款人属于这套按揭保险规则定义的首次购房者，或者抵押的住宅属于符合定义的新建住宅。

所以，“房价低于 150 万加元”和“能做 30 年摊还”是两道门。前者是受保按揭的房价边界之一，后者另看借款人或房屋属性。摊还期拉长会降低同一贷款额下的定期还款压力，同时本金偿还更慢；利率等其他条件相同时，总利息成本会增加。

到期换银行，无保险按揭的纯转贷可以重新比价

OSFI 从 2024 年 11 月 21 日起，不再要求联邦监管金融机构对符合条件的无保险按揭“纯转贷”统一套用其规定的最低合格利率。这里的纯转贷，是把现有独立无保险按揭从一家联邦监管机构转到另一家，同时不增加剩余合同摊还期，也不增加贷款金额。

OSFI 允许未偿本金最多增加 3,000 加元，用来覆盖罚金或交易费用，但不允许借机提取房屋净值。新贷款机构仍须按 B-20 做自己的尽职调查和还款能力评估。到期时可以比较其他机构的报价；除上述不超过 3,000 加元的成本增额外，增加本金、延长摊还期或套现的安排都要另核承保要求。

FHSA 与 HBP 可以一起用，额度和时间分别算

FHSA 是首次购房储蓄账户；HBP 是符合条件时从 RRSP 提款购房的计划。现行额度为：

项目 现行额度 依据
FHSA 首个开户年度参与额度 8,000 加元 CRA FHSA 参与额度规则
FHSA 终身参与限额 40,000 加元 CRA FHSA 参与额度规则
HBP 提款上限 60,000 加元 CRA HBP 规则

CRA 允许同一套合资格住房同时使用 FHSA 和 HBP，但两项计划各自的首购条件仍要分别满足。

HBP 的临时还款缓冲已延长，适用于 2026 年 1 月 1 日至 2028 年 12 月 31 日首次提款的人。其 15 年还款期从首次提款年度之后的第五年开始，原规则为第二年。例如 2026 年首次提款，第一年还款是 2031 年。

首购新房 GST/HST 退税已经可以申请

Bill C-4 已于 2026 年 3 月 12 日获得御准。联邦首次购房者新房 GST/HST 退税因此已经进入可申请状态。符合条件的新建或大幅翻新住宅，价格不超过 100 万加元时，可消除联邦 GST 部分，最高节省 5 万加元；价格在 100 万至 150 万加元之间时，退税逐步减少，到 150 万加元归零。

从同一开发商购买新房及土地时，买卖协议原则上要在 2025 年 3 月 20 日或之后、2031 年之前签署；工程须在 2031 年前开工并在 2036 年前基本完工，产权须在 2036 年前转移。住宅还要作为主要居所，买家须成为基本完工后的首位居住者。

这项退税自己的首次购房者定义要求申请人至少 18 岁，并且是加拿大公民或永久居民。从开发商购买房屋并取得土地所有权的常见情形，以产权转移日检查首购身份：在该日历年及此前四个日历年内，申请人未曾把本人或配偶、事实同居伴侣单独或共同拥有的住房作为主要居所。加拿大境内外住房都计入。本人及配偶或伴侣也不能已经领取过这项首次购房者退税。

如果开发商与买家约定由开发商支付或抵减退税，开发商负责向 CRA 递交申请；如果开发商没有支付或抵减，符合条件的买家要自行申请。对从开发商购买房屋并取得产权的常见情形，CRA 给出的自行申请期限是产权转移后两年内。

工签买家还要单独核联邦非加拿大人购房禁令

联邦非加拿大人购买住宅禁令目前延长至 2027 年 1 月 1 日。法规为部分临时居民设置例外。对持有效工签或依法获准在加拿大工作的人，购房当天的工签或工作授权须至少还有 183 天有效期；法规同时要求其没有购买超过一套住宅物业。

这项例外只处理联邦禁令中的一个身份条件，不能代替对具体住宅、买方结构和既有购房记录的核查。已经有加拿大住宅购房记录的工签持有人，应在签无条件合同前让交易律师按现行法规确认本次交易是否仍落在例外内，不把这项条文理解成可以连续购买多套住宅。

BC 两年内卖房，365 天和第 366 天的税率要分清

BC Home Flipping Tax 自 2025 年 1 月 1 日生效。出售 BC 的应税住宅物业或处置符合条件的预售合同权利，如果从取得到处置少于 730 天，相关净应税收入可能进入这项省税；适用豁免时另行处理。即使物业在 2025 年以前取得，只要在 2025 年 1 月 1 日或之后处置且持有不足 730 天，也可能进入规则。

BC 省政府的现行计算页把税率边界写得很明确：持有少于 366 天，也就是 365 天或更少，税率为净应税收入的 20%；从第 366 天开始，税率按公式逐步下降；持有超过 729 天时不再适用这项税。第 366 天已经进入递减区间，不能继续按 20% 写。

这项 BC 省税与联邦住宅翻售规则分开运行。CRA 的联邦规则针对持有少于 365 个连续日的加拿大住宅或购房权利，符合条件时把处置收益视为经营收入，而不是资本利得；规定的重大生活事件可构成例外。买房时如果已经存在两年内搬家、换工作、家庭结构变化或转让预售合同的可能，应把 BC 的 730 天规则和联邦的 365 天规则分别纳入计划。

买房预算按这个顺序核

先按房价算最低首付，再确认是否需要及是否符合受保按揭；需要 30 年摊还的，再单独核首购身份或新房属性。如果你属于首购家庭，FHSA、HBP 和首购新房 GST/HST 退税逐项核定义、额度和日期。非公民、非永久居民在签无条件合同前先核联邦购房禁令。BC 房产若可能在两年内出售或转让预售合同，再把省级短期持有税和联邦翻售规则分别计算。

签约和过户的办理顺序，可接着看加拿大买房流程全图：从看房到成交的15个关键节点。大温买家另核大温买房隐藏成本：PTT、空置税、律师验房怎么把钱算全。

拓展阅读

海外华人在加拿大买房：外国买家禁令、NRST、空置税，三道关一道道过：同版块的保险帖，同样围绕 加拿大买房，往深里读接这一篇。
首付30万够不够在温哥华买房？2026年各区真实可负担计算：还是 首付，同版块的另一篇生活帖。
BC买房、持房和卖房：转移税、空置税与短期转售税怎么分：同版块的站内帖，同样围绕 空置税，往深里读接这一篇。
加拿大买房2026规则地图：首付、HBP、按揭保险和成交费用分开算：大温哥华生活的站内帖，另一条线上和 加拿大买房2026 挨着的一篇。
FHSA 首次购房账户：3 年内想买房，落地就该先开：换个版块看 FHSA 首：加拿大·签证与移民的生活帖。

参考资料