房产就是养老？流动性差 + 房价回落，别把鸡蛋放一个篮子
很多华人把全部身家都压在房子上——需要护理时房子卖不掉才发现流动性有多重要。
我认识一位多伦多西区的 L 女士，62 岁，国内移民过来的。她在 Scarborough 有一套独立屋，2017 年买的，当时$110 万，现在市值大概$180 万。账面上看，她是个"富婆"。但去年她父亲在温哥华需要请护工，一个月$8,000，她想卖房周转，结果挂了三个月，来看房的人寥寥无几，最后只收到一个报价，还比 asking price 低了$15 万。
"房子是纸面富贵，用不起来。"L 女士跟我苦笑。
这不是个例。很多华人家庭把房产当成退休的核心支柱，但 2025 年的市场数据告诉我们：这个策略，风险比想象中大。
一、加拿大人的房子，到底占了多少身家？
根据加拿大统计局 2025 年第三季度的数据，加拿大家庭总资产里，住宅房地产占了 41%。什么概念？全国家庭总财富是$18.4 万亿加元，其中$8.4994 万亿都压在房子上。
问题是，这个数值在缩水。2025 年第三季度，住宅房地产价值环比下降了 0.6%，相当于蒸发了$534 亿。跟 2024 年第一季度比，整体房价已经跌了 0.3%。
你别觉得 0.3% 不多，这可是全国平均值。具体到某些城市，跌幅更明显。
加拿大房地产协会（CREA）2025 年的数据显示，全国房屋销售量是 470,314 套，比 2024 年下降了 1.9%。平均房价$676,705，同比跌了 1.4%。如果看 2024 年 4 月到 2025 年 4 月这段时间，房价整体下滑了 3.6%。
市场冷，卖得慢，价格还在往下走。这时候你把大部分身家都锁在房子里，等于把流动性全冻住了。
二、多少人指望卖房养老？
HOOPP 在 2025 年做了一次加拿大退休调查，结果挺有意思。
62% 的房主认为房产是长期财务安全的核心。44% 的人计划出售房屋来资助退休，38% 的人说会卖掉现在的房子，换个小的，拿差价当退休收入。还有 33% 的人考虑再融资，14% 的人说会用反向抵押贷款，这样能继续住在房子里。
但这里有个问题：你想卖，市场接得住吗？
更关键的是，65% 的受访者担心自己在退休前无法还清房贷。HOOPP 这份调查还发现，78% 的房贷持有人因为还款增加，已经在削减日常开支了。同样有 78% 的人说，高房贷影响了他们的退休储蓄能力。
这就形成了一个悖论：你指望房子养老，但为了供房，你反而存不下钱。
年轻人更依赖这个策略。HOOPP 的调查显示，18-34 岁年龄段里，55% 的人计划卖房退休；而 55-64 岁这个接近退休的群体里，这个比例是 41%。年轻人比老一辈更相信"房子=养老"，但等他们真到退休那天，市场会是什么样子？
而且这个比例还在往上涨。计划卖房退休的人，2023 年是 38%，2024 年涨到 42%，2025 年已经到了 44%。越来越多的人挤进这条赛道，竞争只会更激烈。
三、退休时还有房贷，是什么概念？
Accountancy Insurance 在 2025 年的一份报告里提到，计划在 2024-2026 年退休的人当中，接近 30% 还有未还清的房贷。
这意味着什么？
你退休了，收入从工资变成了 CPP 和 OAS。但每个月还要还房贷。
根据加拿大统计局 2025 年第三季度的数据，全国家庭信贷市场债务总额大约是$3.2 万亿，其中房贷占了约 75%。家庭债务与可支配收入的比率是 176.7%，债务偿还比率是 14.64%。
简单说，很多人每个月收入的将近 15%，拿来还债了。
退休之后，这个比例只会更高。因为你的可支配收入下降了。
咱们算笔账。
Service Canada 公布的数据，2025 年 CPP 最高额是$1,433 一个月，2026 年涨到$1,466.67。OAS 的话，65-74 岁 2025 年是$727.67 一个月，2026 年是$742.31；75 岁以上稍微多一点，2025 年$800.44，2026 年$816.54。
如果你 65 岁退休，拿满 CPP 和 OAS，一个月大概$2,100 到$2,200 左右。这在多伦多、温哥华这种城市，扣掉地税、保险、生活费，还能剩多少拿来还房贷？
所以 HOOPP 那个调查里，78% 的房贷持有人因为还款增加在削减开支，一点都不意外。
四、房主和非房主，退休储蓄差多少？
说到这个，就得看看房主和非房主在退休储蓄上的差距。
HOOPP 2025 年的调查发现，房主里面，71% 的人已经为退休储蓄了；非房主这个比例只有 36%。看起来房主更有规划？
但再看储蓄金额。
房主里面，19% 的人储蓄少于$5,000；非房主这个比例是 57%。房主里储蓄超过$20 万的有 18%，非房主只有 3%。
房主整体情况确实好一些，但注意，仍有接近两成的房主退休储蓄不到$5,000。这说明什么？说明他们把能用的钱都拿去供房了，没剩下多少能存进 RRSP 或 TFSA。
这就回到了流动性问题。
你有一套$180 万的房子，但退休账户里只有$5,000。表面看你是"百万富翁"，但真到用钱的时候，房子卖不掉，或者卖了要交税、要搬家、要重新安置，最后到手的现金可能远少于预期。
而非房主虽然房子不是自己的，但如果他们每个月把相当于房贷的钱存进投资账户，退休时可能有一笔随时能用的流动资产。
哪种更稳妥？不好说。但把所有鸡蛋放在房子这一个篮子里，肯定不是最优解。
五、政府福利和账户额度，能帮你分散风险
咱们来看看 2024-2026 年之间，政府提供的退休工具和福利额度。
TFSA（免税储蓄账户）
CRA 公布的数据，2024 年 TFSA 年度供款限额是$7,000，累计最大额度$95,000。2025 年还是$7,000，累计额度涨到$102,000。2026 年继续$7,000，累计额度能达到$109,000。
TFSA 的好处是，存进去的钱免税增长，取出来也不交税。这对退休人士非常重要，因为取钱不会影响你的 GIS 资格。
RRSP（注册退休储蓄计划）
CRA 的数据，2024 年 RRSP 最高供款限额是$31,560（按 2023 年收入的 18% 计算），2025 年是$32,490（按 2024 年收入的 18% 计算）。
RRSP 是延税的，存进去可以抵税，但取出来要算收入。适合工作收入高的时候存，退休收入低的时候取。
CPP 和 OAS
前面提过了，Service Canada 公布的 2025-2026 年额度：
- CPP：2025 年 65 岁退休最高$1,433/月，2026 年$1,466.67/月
- OAS 65-74 岁：2025 年$727.67/月，2026 年$742.31/月
- OAS 75 岁以上：2025 年$800.44/月，2026 年$816.54/月
GIS（收入保障补助）
这个是给低收入退休人士的。Service Canada 的数据显示，2025 年单身人士最高能拿大约$1,065 一个月，一年$12,780。如果配偶有 OAS，大约$647 一个月；配偶没有 OAS 的话，大约$1,065 一个月。
但注意，GIS 是收入测试的。你从 RRSP 取钱，或者从反向抵押贷款拿到收入，都可能影响 GIS 资格。所以退休收入规划要很小心，别因为取钱把补助弄没了。
六、华人家庭的特殊考量
华人移民有个特点：喜欢买房，而且喜欢买大房子、好学区的房子。这本身没问题，但很多人是"all in"的心态——把所有积蓄都砸进去，甚至背上很高的房贷。
我见过一个案例，一家四口，夫妻两人都在工作，年收入加起来$15 万左右。他们在万锦买了套$200 万的房子，首付$80 万，贷款$120 万。月供$6,000 多，加上地税、保险，每个月住房成本接近$8,000。
他们跟我说，这是"投资"，将来孩子上大学可以卖房子付学费，自己退休也可以靠房子。
但问题是，这$200 万的房子，每年都在产生持有成本。地税、保险、维护、维修，一年至少$15,000 到$20,000。而且这$200 万是"死"的，不能产生现金流，除非你卖掉或者做反向抵押贷款。
如果他们把$80 万首付拿出来，$40 万买房，$40 万做投资，情况会怎样？
假设投资年化回报 5%，$40 万一年能产生$20,000 的收益，而且随时能取用。房子小了，地税、保险、维护成本也低了。退休时，这$40 万投资账户可以继续增长，或者慢慢取出来用。
当然，这不是说不要买房。而是说，别把全部身家都压在房子上。
七、怎么平衡房产和其他资产？
没有标准答案，但有几个原则可以参考。
第一，别超过你能承受的范围。
HOOPP 那个调查里，78% 的人说高房贷影响了退休储蓄能力。如果你每个月还完房贷，剩不下钱存 RRSP 或 TFSA，那说明房子买大了。
第二，保持一定的流动性。
就算你有自住房，也要确保退休账户里有足够的流动资产。TFSA 是个好工具，因为取出来不影响福利资格。
第三，考虑 downsizing 的时机。
很多人计划退休时卖掉大房子，换个小一点的，拿差价当退休资金。这个策略没问题，但要注意市场周期。如果正好赶上房价下跌，你的计划就要调整。
第四，了解反向抵押贷款的利弊。
HOOPP 调查里，14% 的人说会考虑反向抵押贷款。这种方式可以让你继续住在房子里，同时拿到一笔钱。但利息会累积，最后可能吃掉大部分房产价值。要算清楚账。
第五，别忽视 CPP 和 OAS 的规划。
CPP 可以提前到 60 岁开始领，也可以推迟到 70 岁。提前领，金额会减少；推迟领，金额会增加。OAS 也可以推迟，每推迟一个月增加 0.6%，最多推迟 5 年，能增加 36%。
这些选择要根据你的整体财务状况来定，不是越早越好，也不是越晚越好。
八、一个更稳妥的思路
回到开头的 L 女士。
她后来没卖房，而是做了几个调整：
- 把地下室租出去了，一个月$2,500，覆盖一部分房贷
- 把 TFSA 账户里的钱重新配置，从 GIC 转成了一部分平衡型基金
- 跟家人商量，父亲那边先请 part-time 护工，费用几家分摊
"房子我还是会留着，但不会再把它当成唯一的依靠。"她说。
这个思路可能更稳妥。
房子可以是退休规划的一部分，但不应该是全部。你得有流动性，得有选择权。市场好的时候，房子是资产；市场不好的时候，房子可能是负担。
加拿大统计局那个 41% 的数字，说明很多家庭都是这样。但 2025 年的市场告诉我们，这个比例可能太高了。
你不需要卖掉房子去买股票，但至少要做到：
- 退休账户里有足够的流动资产
- 房贷在退休前能还清，或者还款额在可承受范围内
- 了解政府福利和税务规则，别因为规划不当损失补助
- 定期审视自己的资产配置，别一套房子拿几十年不动
说白了，退休规划的核心是"选择权"。你有选择，就有主动权。把全部身家压在房子上，等于把选择权交给了市场。
而市场，从来不会按你的计划走。
免责声明： 这篇是AI帮忙整理的，所有内容仅供参考。退休政策和税务规则经常变，具体以CRA官网和Service Canada最新信息为准，重要决策请咨询持牌CFP或CPA。