如果你持中国护照、已经在加拿大工作或读书，或者正在为孩子安排留学后的置业，2026年买房首先要核对的是购房资格，其次才是首付和税费。加拿大联邦针对非加拿大人的住宅购买禁令已经延长至2027年1月1日；官方页面目前仍载明这一到期日，没有已生效的延期或替代规定。符合特定条件的临时居民可以适用例外，但持有学签、工签或旅游签本身都不能直接证明自己有购房资格。与此同时，安省25%的非居民投机税和BC省指定地区20%的额外物业转让税，仍然需要分别核对。
源[2][3][4][5]
这项政策反映了加拿大住房市场过去十年的转向：2016年8月，BC省率先对大温哥华地区的外国买家加征15%的额外物业转让税；2023年，联邦层面又对非加拿大人购买部分住宅设立禁令。到了2026年，购房者需要把联邦购买资格、省级交易税和持有期间的税务义务分开判断，不能仅凭某一项政策就决定是否签约。源[1][4][9]
加拿大住宅购买政策已从额外征税延伸到联邦资格限制
加拿大这轮政策变化可以分成三个阶段。
| 阶段 | 政策变化 | 对购房者的影响 |
|---|---|---|
| 2016年起 | BC省对大温哥华地区外国买家征收额外物业转让税，其后范围和税率有调整，现行为20% | 符合购买条件的人可能仍可交易，但需要承担额外成本 |
| 2022年 | 安省将非居民投机税税率提高至25% | 购房成本进一步受到身份和房产所在地影响 |
| 2023年至2027年1月1日 | 联邦《禁止非加拿大人购买住宅物业法》实施，后延长禁令期限 | 部分买家在受限制区域购买住宅会受到法律限制，符合规定的例外情形除外 |
上述阶段分别涉及省级税制与联邦购房限制，两者的适用对象和法律效果不同。安省非居民投机税自2022年10月25日起按25%税率执行；BC省额外物业转让税则针对指定地区内符合规定的外国实体及应税受托人。源[2][3][9]
联邦禁令于2023年1月1日生效，联邦政府在2024年2月4日宣布延长至2027年1月1日。2026年10月21日，购房者仍应按照现行法律和实施条例核对资格，而不能把禁令到期后的可能变化当成已经生效的政策。源[4][5]
联邦禁令主要覆盖城市住宅，身份例外需要逐项满足
联邦法律所称住宅物业，主要包括最多包含三个住宅单元的建筑，以及半独立屋、联排屋、公寓单元等；禁令通过实施条例适用于人口普查大都市区（CMA）和人口普查集聚区（CA）内的相关住宅物业。四个及以上住宅单元的建筑不在禁令范围内，空地以及为开发目的的购买也有明确的例外。大温哥华和多伦多的普通公寓、联排屋与独立屋买家尤其需要先核对适用范围。源[1][4]
联邦禁令针对的是"非加拿大人"。加拿大公民、永久居民和《印第安法》登记人士本来就不属于这一定义；以下几类人群或情形则可能适用例外规定：
- 满足特定条件的加拿大临时居民，包括部分持工签或学签的人。
- 符合规定条件、与加拿大公民、永久居民或其他不受禁令限制的人（配偶或同居伴侣）共同购房的人。
- 受保护人士、获批难民保护的人，以及外国使团的认可成员等法规规定的其他对象。
具体身份例外应以联邦法律和实施条例为准。持有有效签证、在加拿大拥有银行账户或能提供购房资金，都不能单独构成联邦禁令的豁免依据。源[1][4]
工签与学签购房各有明确门槛
联邦规则对部分在加拿大工作的临时居民和留学生设有不同的例外条件。满足其中某项条件，只能说明可能适用相应例外，购房人仍须核对其他法定要求和物业是否在禁令范围内。
| 身份类别 | 主要条件 |
|---|---|
| 符合条件的工签持有人 | 持有有效工作许可或获准在加拿大工作；购买时许可或工作授权剩余有效期至少183天；禁令生效期间此前未购买过住宅 |
| 符合条件的留学生 | 在指定教育机构就读；购买前连续五个纳税年度均已提交所得税申报；在此前五个日历年度中，每年在加拿大实际居住至少244天；购买价格不超过50万加元；禁令期间此前未购买过住宅 |
| 受保护人士 | 符合联邦法律和实施条例的身份条件 |
| 与合资格配偶共同购房者 | 共同购房关系及配偶或同居伴侣身份符合适用规定 |
上述工签和学签门槛来自加拿大抵押贷款与住房公司（CMHC）对法律例外的说明。学签例外要求的是五个纳税年度的报税记录，以及五个日历年度分别达到居住天数门槛；不能把它简化为"累计住满若干天"即可。工签持有人也应确认购房时的许可剩余期限，而非只看申请或签约当天是否持有工签。源[4]
还有一个容易忽略的时间问题：签楼花与最终交割可能相隔数年，购房协议的签署、转让权益和产权登记都可能涉及法律判断。打算在取得永久居民身份前签约的人，应在支付不可退订金之前，让地产律师结合协议条款和适用法规确认交易是否可行。
联邦禁令违规可能导致罚款和法院下令出售
违反联邦禁令的后果可能包括罚款和法院命令出售相关住宅。法律规定，违规的非加拿大人，以及明知而教唆、协助其违规的人，经简易程序定罪后可处最高1万加元罚款；法院还可以下令出售相关物业，且非加拿大人从出售所得中取回的金额不得超过其当初支付的购买价。源[1][4][5]
因此，借用亲友名义登记产权、通过外国控制的公司间接购买，或在交易文件中隐瞒实际权益，都可能带来额外法律风险。联邦法规对未上市公司和实体的控制关系有专门定义，持有10%或以上的权益价值或表决权，或事实上的控制，都可能被认定为受外国人控制。资金来自亲属并不自动构成违法，但出资人、登记产权人和实际受益人之间的安排，应当由律师及税务专业人士审查。源[4]
安省与BC省的额外购房税按各自规则计算
即使买家符合联邦购房条件，仍需独立核对省级税费。两项常被混淆的税是安省非居民投机税（NRST）和BC省额外物业转让税（Additional Property Transfer Tax）。
| 项目 | 安省 NRST | BC省额外物业转让税 |
|---|---|---|
| 现行税率 | 25% | 指定地区内为20% |
| 主要适用对象 | 符合定义的外国个人、外国公司及应税受托人 | 符合定义的外国个人、外国公司及应税受托人 |
| 适用物业范围 | 安省境内含1至6户单户住宅的土地，包括独立屋、联排屋、公寓单元等 | BC省指定地区内的相关住宅物业 |
| 计税基础 | 全部交易对价，不按外国买家的持股比例折算 | 外国实体登记取得的权益比例所对应的住宅公允市场价值 |
| 与一般转让税的关系 | 在一般土地转让税之外征收 | 在一般物业转让税之外征收 |
安省NRST税率自2022年10月25日起提高至25%，适用范围覆盖安省境内符合规定的住宅物业。只要买方中有一人属于外国个人、外国公司或应税受托人，NRST就按全部交易对价计算，其他买方也须承担缴税责任。BC省20%的额外物业转让税则只适用于法定指定地区，目前包括Metro Vancouver、Fraser Valley、Capital Regional District、Central Okanagan和Nanaimo五个区域，具体应按省政府的现行区域名单核实。源[2][3][6]
举例来说，100万加元住宅若完整计税价值为100万加元，适用25%的安省NRST时，该项税额为25万加元；若符合BC省20%额外税的适用条件且购入全部权益，对应税额为20万加元。这只是额外税的算术示例，实际税额还要结合购入权益比例、法定计税基础、适用豁免和其他转让税计算。
永久居民身份也需要放在具体税制中理解。成为永久居民通常会影响是否属于外国买家，但省级税费的适用仍须结合交易时的身份、产权安排及相关法规判断。安省对在购房后成为永久居民的人设有NRST退税：须在购买后四年内成为永久居民，仅本人或与配偶持有该房，并在登记后60天内开始将其作为主要住所；申请须在成为永久居民后180天内送达安省财政部门。曾适用于2022年3月29日及之前签订买卖协议的国际学生和外国工人过渡性退税，申请截止日为2025年3月31日，现已不再受理。源[7]
联邦欠用房屋税已发生重要变化
海外买家还经常把联邦欠用房屋税（Underused Housing Tax，UHT）与省级空置税混为一谈。UHT曾是自2022年起针对加拿大住宅物业所有权征收的年度1%联邦税，部分外国业主及某些加拿大实体、受托人也可能承担申报义务。
联邦《2025年预算实施法案第1号》已于2026年3月26日获得御准，受影响的业主无需为2025纳税年度及之后的年度提交UHT申报或缴税；2022、2023和2024年度的申报与缴税义务仍然适用。源[8]
这项变化只针对联邦UHT。BC省和其他地方的省级或市级投机、空置税可能适用不同的对象、豁免和申报期限，不能因为联邦UHT取消，就直接推断房屋持有期间的其他税费也已取消。
购房前应按三个层次完成核对
计划在加拿大购房的海外华人家庭，可以按以下顺序准备：
- 先确认联邦资格。 核对国籍或永久居民身份、临时居民例外的全部条件，以及物业是否处于禁令覆盖范围。
- 再计算省级交易成本。 根据物业所在地和购房人的法律身份，确认NRST、BC省额外物业转让税及一般土地或物业转让税。
- 最后审查产权与持有安排。 如果涉及亲属出资、配偶联名、公司持有或信托安排，应在签约前厘清产权、受益权益、资金来源和申报责任。
加拿大海外买家政策的核心变化，是从部分地区单纯提高购房税费，发展到联邦与省级规则同时影响交易资格和成本。2026年购房者最值得带走的判断是：先证明交易符合联邦法律，再计算省级税费，最后审查产权和持有期间的义务。准备提交offer或支付订金前，建议把买家身份、拟购物业地址、产权比例和资金安排交给当地执业地产律师核对，并向相应省级财政部门确认税费与退税条件。
参考资料
[1] 加拿大司法部｜Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act — Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act
[2] 安大略省政府｜Non-Resident Speculation Tax — Non-Resident Speculation Tax | ontario.ca
[3] BC省政府｜Additional property transfer tax for foreign entities and taxable trustees — Additional property transfer tax for foreign entities and taxable trustees - Province of British Columbia
[4] 加拿大抵押贷款与住房公司（CMHC）｜Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act — Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act | CMHC
[5] 加拿大住房、基础设施与社区部｜Current Issues / Recent Announcements — https://housing-infrastructure.canada.ca/pd-dp/parl/2024/05/huma/huma-b-eng.html
[6] BC省政府｜B.C. areas for the additional property transfer tax — B.C. areas for the additional property transfer tax - Province of British Columbia
[7] 安大略省政府｜Non-Resident Speculation Tax rebates and refunds — Non-Resident Speculation Tax rebates and refunds | Non-Resident Speculation Tax | ontario.ca
[8] 加拿大税务局｜Introduction to the Underused Housing Tax — https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/publications/uhtn1/introduction-underused-housing-tax.html
[9] BC省政府｜新闻稿 2016FIN0041（外国买家额外物业转让税实施情况） — BC Gov News
飞出国编辑部修订 · 2026-10-21。本文为本次修订内容。