出租房报税真正会让人多交钱的地方，不是「哪些费用能抵」这种清单题——那部分网上一搜一大把，而且大体都对。真正的钱都丢在三个判断题上：一笔支出算维修还是算改善、折旧要不要报、自住转出租那一天怎么算。
这三题都有官方答案，而且答案和很多中文攻略里写的不一样。下面逐个说清楚，顺便纠正两条流传很广的错误说法。
先纠正第一条：房客欠租不等于「白交税」
常见说法是：加拿大出租收入按权责发生制，租金到期就算收入，房客不给钱你也得替他交税。
前半句对，后半句错。
CRA 的 T4036《出租收入》指南原文是 “In most cases, you calculate your rental income using the accrual method”——大多数情况下用权责发生制。但同一份指南给了两个出口：
出口一：坏账可以扣。 指南写得很直接：“You can have losses from uncollectible debts or a portion of an uncollectible debt. You can deduct this amount from your gross rental income.” 也就是说，确定收不回来的欠租，从毛租金收入里减掉。条件是「确定收不回」——指南另有一句 “Only debts that are certain of being uncollectible are to be considered bad debts”，房客只是拖着还没给、还在追，不算。
出口二：符合条件可以直接用现金制。 如果你年末几乎没有应收未收、也没有应付未付的账单，而且用两种方法算出来的净收入（或净亏损）差不多一样，就可以用现金制——收到多少报多少。指南的原话是 “You can use the cash method only if your net rental income or loss would be almost the same if you were using the accrual method.”
一套房、一个租客、没有复杂账期的房东，多半落在这个口子里。
共有房产：按产权份额，不按谁去收租
夫妻或亲友合买一套房出租，最常见的错法是「谁方便谁全报」。CRA 的规则很硬：“your share of the rental income or loss will depend on your share of ownership”——按产权份额走。
实操上，T776 上先算出整套房的净额（第 9369 行），共有人再按自己的产权比例取出属于自己的那一份填到 amount 2。产权比例是法定基准，不是家庭内部商量出来的比例。想省税就靠「把收入都算在低税率那一方头上」，在这条规则面前不成立。
净租金算法与主居／出租的分界，另见 出租房收入报税 T776：净租金计算、主居 vs 出租。
第一个真正的分岔口：维修还是改善
这是审计最爱查、也最容易被会计和房东各说各话的地方。CRA 给的判据其实相当清楚：
- 当期费用：“Current expenses are recurring expenses that provide a short-term benefit.”——经常性发生、只带来短期效益。
- 判别的那把尺：“An expense that simply restores a property to its original condition is usually a current expense.”——只是把房子恢复到原状，通常算当期费用，当年全额抵。
换水管、补屋顶漏点、重新刷一遍原来的漆，恢复原状，当期扣。把厨房整个升级、加一间房、把地板从普通换成高档，超出原状了，就是资本性支出，得走折旧。
这里有一个专坑投资客的例外，务必记住：买了旧房、为了让它能出租而做的整修，一律算资本性支出。 CRA 的原文是 “When you renovate or repair an older building that you bought to make it suitable to rent, the cost of the work is considered a capital expense.”，另一处说得更狠：同样一笔活儿 “even though in other circumstances it would be treated as a current operating expense”——换个场景本来算当期费用的，在这个场景下也不算。
也就是说：先买房、再翻修、然后招租，那笔翻修钱不能当年抵掉，只能并进房子成本慢慢折。先出租、住了一阵子、后来才修的同一件事，才有可能当期扣。顺序不同，税差可能是五位数。
第二个分岔口：折旧（CCA）要不要报
先说结论：报不报由你，逐年自选，而且今年报了明年可以不报。
第二条要纠正的流传说法就在这里：不少攻略写「一旦申报了某年的 CCA，后续年份就必须继续申报」。CRA 原文相反：“You do not have to claim the maximum amount of CCA in any given year. You can claim any amount you like, from zero to the maximum allowed for the year.” 每年从 0 到当年上限之间，随便你选。
要报，得先过三道关：
一、土地不能折。 指南写死了 “Land is not depreciable property. Therefore, when you acquire property, only include the cost related to the building in Area A and Area C.” 买房那笔钱必须拆成土地和建筑两部分，只有建筑那部分进折旧池。大城市的独立屋，土地往往占大头——这一拆，可折的基数会比你以为的小很多。
二、类别与费率。 1987 年之后取得的多数建筑物落在 Class 1，费率 4%（CRA 折旧资产类别）。同一页还说明，想用某些附加折旧额度，必须主动做「单独类别」的选择并附信申报；不做选择就是 4%。房子里的家具电器另走 Class 8（20%）。
三、不能靠折旧做出亏损。 这一条没有商量余地：“You cannot use CCA to create or increase a rental loss.” 扣完常规费用之后净收益已经是零或负数，这一年就一分 CCA 都不能报。
还有一道时间关容易被忽略：房产在「可供使用」（available for use）之前，一分折旧都报不了。 CRA 的资本成本折旧税务解释第 1.32 段写明这条限制，第 1.33 段还给了建筑物专用的「两年滚动起算」规则：最迟在取得建筑物那一年之后的第二个纳税年度一开始，它就被视为可供使用。买楼花、买在建房、买下来要大修才能租的房子，第一年的折旧多半报不成——这一点对刚接手房子那两年的现金流规划影响不小。
关于费率与折旧策略的展开，见 出租房资产折旧 CCA 深度解析。
折旧的账，卖房那天要还
很多人只算了「每年少交多少税」，没算卖房那天的回冲。
T776 的折旧计算区里，第 7 列出现负数就是折旧收回（recapture）——你这些年折掉的比房子实际贬值的多，多折的部分要吐回来，全额填进 T776 第 9947 行，加回当年收入。反过来，第 7 列是正数且你名下已经没有该类别的财产了，可能形成最终亏损（terminal loss），可以拿来抵收入。
所以折旧不是白送的减税，它是把今天的税推到卖房那一年。今天你在高税阶、卖房那年在低税阶，推迟划算；反过来就是给自己挖坑。这就是为什么「报不报由你」这条灵活性值钱——它本来就是让你按自己的收入曲线安排的。
第三个分岔口：自住房转出租的那一天
这是本文里单笔金额最大的一题。
把主要住宅完全转为出租用途，会触发《所得税法》45(1)(a)：CRA 的主要住宅税务解释原文是——你被视同在改变用途的那一刻按公平市场价值把房子（土地加建筑）卖掉，随即又按同一价格买回来。
前半段的增值有主要住宅豁免兜着，通常不用交税；从这一刻起的增值，将来卖房时要实打实算资本利得。
但你有一个选择权：subsection 45(2) 选择。同一份文件写明，选择生效期间，这套房最多可以有四个纳税年度仍然算你的主要住宅——即使它事实上正在出租。
代价写在紧接着的那句话里：“for tax years covered by a subsection 45(2) election, CCA should not be claimed on the property.” 做了 45(2) 选择，就别碰折旧。想两头都要，选择会失效。
这两件事必须放在一起决策：拿四年的主要住宅资格（省的是将来的资本利得税），还是拿这四年的折旧（省的是当期的所得税）。二选一。搬去别的城市工作、打算几年后搬回来的人，通常前者更划算；打算长期收租不回来住的人，往往后者更实际。
顺带一提主要住宅本身的条件：CRA 的主要住宅页面明确，能算进主要住宅的土地通常以半公顷（1.24 英亩）为限，超出部分要证明「使用和享用住宅所必需」；而且卖房那年必须在 Schedule 3 和 T2091(IND) 上申报，哪怕全额免税也要报。
表格与收工
所有账最后汇总到 T776《房地产租赁报表》，现行版本在CRA 表格页（页面更新日期 2026-02-10，可填 PDF 为 t776-fill-25e）。逐格怎么填见 出租房收入 T776 完整申报指南。
记账这件事不用搞复杂：一个专用账户走所有租金和支出，每笔支出记下日期、金额、类别，以及最要紧的那一栏——「这笔是恢复原状还是超出原状」。 这一栏在花钱当天填最准，等到报税时回忆，十有八九填成对自己不利的那一边。