老郭在多伦多做了十几年生意，手里有一笔闲钱。朋友介绍了一个「第一顺位私人按揭」的机会，说回报比定存高不少，借款人有房产做抵押，手续由一位姓李的朋友「帮忙牵线」。小李把一份 PDF 发过来，让他先签了，说是走流程的文件，下周就能转账。老郭翻了几页，没看出哪里不对，也不知道该问什么。（文中人物为常见情形的示意。）
这种场合，出钱的人手里有几张牌可以出。下面按老郭会遇到的四个问题，一件一件说。
一、披露表是谁签的
经纪行把一笔按揭或按揭交易拿给出借人、投资人考虑时，安省规则（O. Reg. 188/08 第 31 条）要求给每一位出借人或投资人一整套资料，第一项就是一张按 CEO（金融服务监管局首席执行官）批准格式填好的披露表，而且要由一位 broker 签字。
源1
FSRA 在自己的披露要求页面里把这张表叫 Form 1（投资人／出借人披露表），并且明确：Form 1 必须由持牌的 Broker 签，agent 不行。源2
「Broker」和「agent」是安省按揭牌照里两个不同的级别。对接你的人可能是 agent，也完全可能一个牌都没有，但披露表上的签字人不能是 agent。所以拿到表之后，先看最后一页：签字人是谁，是不是持牌 broker，签的是哪一天。
除了这张表，第 31 条列的资料还包括：源1
- 已有按揭的，按揭文件的副本。
- 过去 12 个月内做过的估价报告；没有的，要有证明房产价值的书面凭证（买卖合同不算）。
- 过去 12 个月内签过的买卖合同副本（如果有）。
- 借款人有能力还款的书面证明。
- 借款申请表和支持申请的文件。
- 新按揭的，借款人首付的书面凭证。
- 你可能被要求和经纪行签的协议副本。
- 其他一个普通谨慎的出借人或投资人会认为对决定有重要意义的书面信息。
经纪行还要拿到你的书面确认，表示这些资料它都已经给过你了。源1 这一步对你有利：别在没看完的资料上签确认。
另外有两件事常被忽略。第一，时间：FSRA 的页面说明，披露要在最早的机会给出，最晚在特定交易节点之前两个工作日。出借人书面同意后，可用 Form 1.2 将等待期缩短到一个工作日。源2 也就是说，「今天签、明天转账」不是规则下的常态。
第二，豁免：O. Reg. 188/08 第 31 条第 2 款把第 2 条列明的指定类别出借人或投资人排除在第 31 条第 1 款披露要求外；第 31 条第 2.1 款另将非合格银团按揭列为例外。源1 指定类别包括金融机构等；普通个人投资者先核对规例定义，不要想当然地以为自己属于指定类别。
银团按揭的披露分「合格」和「非合格」两类，规则也不一样。FSRA 页面说明，合格银团按揭投资者使用 Form 1，非合格银团按揭投资者使用 Form 3.2；并写明，2021 年 7 月 1 日起，随部分银团按揭投资转交安省证券委员会（OSC），Form 3.2 及相关 Form 3.0、Form 3.1 不再要求。源2 具体产品落在哪一类，要让对方书面讲清，不要只听一句「这是银团」。
二、对接你的人，需要什么牌
MIC（按揭投资公司）、银团按揭和私人出借人，都不是金融机构，也不是《国家住房法》下获批准的贷款方。
按 O. Reg. 409/07 第 5.0.1 条，Mortgage Agent Level 1 的牌照只准许持牌人和两类贷款方打交道：金融机构，以及依《国家住房法》获批准的贷款方；
在作为金融公司的经纪行名下，则限于该经纪行本身是贷款方或其关联方的按揭。源4
也就是说，Level 1 的授权范围里没有私人出借人、MIC、银团这一块。第 5.0.2 条写明，Level 2 的牌照准许与按揭贷款方打交道。源4 FSRA 的指引页把 Broker 也排在 Level 2 一边：Level 1 对应金融机构和 CMHC 批准的贷款方，Level 2 和 Broker 才包括 MIC、银团、私人出借人这类「其他贷款方」。源4
所以如果有人拉你投 MIC 或银团按揭，而对接人自己只是 Level 1，或者根本说不出牌照级别，这是一个值得停下来的信号。实际一点的问法是：
- 请你出示牌照号码和牌照级别，我自己到 FSRA 公开数据库核对。源3
- 你代表哪一家经纪行？这笔交易的披露表由哪位 broker 签？
- 这笔业务是按揭牌照下做的，还是另有证券注册的身份？
第三个问题要多说一句。安省的按揭法规有与证券法交叉的地方：O. Reg. 407/07 里有专门条文讲到 MIC 这类实体、证券注册交易商，在一定条件下可以免于持经纪行牌照。源5 所以对接人如果说「我不需要按揭牌，我是证券那边的」，那就要他把证券注册的身份也讲清楚、让你能核对；这一部分我没有在这几页条文里核到完整的规则，你要碰到，就同时向 FSRA 和证券监管机构求证，别只听一方的说法。
卑诗那边的牌照框架另有帖子讲过（卑诗按揭经纪新法MSA：老经纪要补课，新人门槛更高，消费者怎么核验牌照，A类B类私人贷款：三种贷款机构怎么选？），这里说的是安省，两地规则不要混用。
三、「只是帮忙递资料」，收了好处费算不算
小李说自己不是做按揭的，只是帮朋友牵个线、递份资料，借款人那边「意思意思」给了他一点好处。
按《按揭经纪行、出借人与管理人法》（MBLAA）第 2 条，「做按揭」包括：招揽别人借钱或出借钱、向潜在出借人提供借款人信息、代表出借人评估借款人、代表别人谈判或安排按揭。这些活动，以直接或间接的报酬为条件，由个人去做，就要有按揭 broker 或 agent 的牌照，并且挂靠在某个按揭经纪行名下，或者属于法定豁免。源3 条文说的是「直接或间接的报酬」，没有一个「小额」的门槛。
豁免确实有，但很窄。简单转介的豁免（MBLAA 第 6 条第 4、5 款，以及 O. Reg. 407/07 第 1、2 条）要求：转介前要书面告知对方，自己会或可能因这次转介收到费用，并说明与贷款人的关系；
之后只能提供贷款人的名字、地址、电话、传真、邮箱或网址；
反过来，把借款人介绍给出借人时，要先取得借款人的书面同意，也只能交出借款人的联系方式。超过这些，就掉出了豁免。源5 如果没有任何报酬，则条文明说，无牌的人仍然可以免费转介。源5
按这个口径，「收了钱、拿了你的资料、替你联系贷款」这三样，几乎踩满了第 2 条。无牌做按揭属于犯罪：MBLAA 第 48 条把违反第 2、3 条列为罪行，个人定罪后最高可罚 50 万加元或监禁一年，或两者并罚；公司最高 100 万加元；法院还可以另外命令赔偿或返还。源3 这里的数字是法条给出的上限，具体个案怎么处理，由监管机构和法院判断，这篇帖子没有资格下结论。
对你的实际意义是：对方一边说「我不是做按揭的」，一边在这笔交易里收钱，这两件事放在一起，就要认真求证。
四、经纪办错事，有没有保险兜底
如果真是持牌经纪行经手，出了过错，规则下有一层保险。O. Reg. 188/08 第 42 条要求经纪行维持一份按 CEO 批准格式的错误与遗漏保险（E&O），并且要包含对欺诈行为所致损失的扩展保障；或者有 CEO 批准的其他形式的保障。源1
保额下限是：同一事件最少 50 万加元，365 天内所有事件合计最少 100 万加元，覆盖经纪行及其授权做按揭的 broker 和 agent。源1 保单被取消或不再续保时，经纪行要立即通知 CEO。源6
几个要点：
- 义务在经纪行身上，不在个别代理身上。代理自己是否另买了保险，跟这一层无关。
- 这是持续义务。申请牌照时交过一份证明，不等于以后一直有效。
- 条文要求经纪行维持 E&O 或 CEO 批准的其他保障，这属于专业责任保障，不等同于本金或收益保证。具体承保范围受保单限额、除外责任和个案事实影响，不能只凭最低保额断定某项损失一定获赔。源2
- 如果对接的人根本不是持牌经纪行的人，就没有这层规则：没有经纪行，也就没有这份 E&O。
出钱前可以先做的事
- 披露表要看到，签字人是持牌 broker，日期早于你转账；签字版本自己留一份。
- 附带的资料：估价或价值凭证、借款人还款能力的证明、申请表，缺一项就问，不要用「后面补」打发。
- 对接人的牌照号和级别，自己去 FSRA 公开数据库核对；对方是 Level 1、或说不出级别、或只说「是朋友帮忙」，先停。
- 问清这笔交易挂在哪家经纪行名下、负责的 broker 是谁、经纪行的 E&O 是否有效。
- 凡是收了钱又不肯出示牌照的，把所有往来留好，必要时向 FSRA 反映，同时可以去咨询律师。
- 别在没看完的资料上签「已收到全部披露」的确认。
拓展阅读
安省父母要做反向按揭：经纪动手之前…：同版块的站内帖，同样围绕 合同不，往深里读接这一篇。
安省办按揭：经纪要先收钱、要你转个人账户、要你签文件之前…：还是 经纪要，同版块的另一篇站内帖。
银行拒了我，按揭代理说能帮我找私人贷款：先查这几样…：同版块的站内帖，同样围绕 私人贷款，往深里读接这一篇。
卑诗按揭经纪新法MSA：老经纪要补课，新人门槛更高…（2023 年版，更新中）：还是 诗按揭经纪新法MSA，同版块的另一篇站内帖。
参考资料
- O. Reg. 188/08: Mortgage Brokerages: Standards of Practice，第 2 条（指定类别）、第 31 条（披露表与豁免）、第 42 条（错误与遗漏保险）：https://www.ontario.ca/laws/regulation/080188
- FSRA，Mortgage brokerage disclosure requirements（Form 1、时间要求、银团按揭说明）：https://www.fsrao.ca/industry/mortgage-brokering/compliance-and-other-resources/mortgage-brokerage-disclosure-requirements
- Mortgage Brokerages, Lenders and Administrators Act, 2006，第 2、3、6、48、49、50 条：https://www.ontario.ca/laws/statute/06m29 ；FSRA，Mortgage brokering（含持牌人员公开数据库入口）：https://www.fsrao.ca/industry/mortgage-brokering
- O. Reg. 409/07，第 5.0.1 条（Level 1 牌照的范围）及第 5.0.2 条（Level 2）：https://www.ontario.ca/laws/regulation/070409 ；FSRA 指引，New Mortgage Agent and Broker Licensing Requirements：https://www.fsrao.ca/industry/mortgage-brokering/regulatory-framework/guidance-mortgage-brokering/new-mortgage-agent-and-broker-licensing-requirements
- O. Reg. 407/07: Exemptions from the Requirements to be Licensed，第 1、2 条（简单转介）及第 10.1、14.1 条：https://www.ontario.ca/laws/regulation/070407
- O. Reg. 193/08，第 13 条（E&O 取消或不续保时通知）：https://www.ontario.ca/laws/regulation/080193