希腊的空置房和自住房、出租房一样，原则上仍须缴纳 ENFIA（统一房产税）。税额根据每年 1 月 1 日登记在业主名下的产权和房产数据计算，已完工的住宅有没有人住、有没有租金，不会因此自动免税。
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老攻略里“整年空置又没通电可减 20%”这一条，希腊财政部答复国会时已经明确：只适用于 2014 和 2015 两个税年。今天仍然有效的未完工建筑减免，使用 0.4 系数，符合条件的主税相当于降低 60%。源2 源1
另外，已完工空置住宅仍可能通过投保减免降低 ENFIA；符合条件的小聚落主屋也有专门优惠。银行、债权收购方及债权管理公司持有的部分空置住宅，则从 2026 年度起适用 100% 加征规则。各项优惠的适用对象并不相同。
ENFIA 按 1 月 1 日的登记状态计税，海外业主同样适用
法典规定，ENFIA 每年向 1 月 1 日拥有希腊境内房产产权的自然人或法人征收，年内发生买卖、继承等变动，不改变当年的纳税主体。主税按房产的区价、面积、用途、房龄、楼层和临街面数等因素计算。源1
海外业主也有希腊房产申报义务。外国居民与希腊居民一样，需要在取得房产或发生其他产权变动时提交 E9（房产数据申报）。法典规定的一般期限为次年 1 月 31 日，继承另有期限。AADE 的非居民英文页面目前仍列出次年 3 月 31 日，实际办理应优先核对适用的法定期限及最新申报指引。源1 源5
20% 空置减免只存在于 2014 和 2015 两个税年
ν. 4223/2013 第 3 条第 5 款规定，2014 年度，对上一年度全年空置且没有通电的住宅，在符合规定条件时可减 ENFIA 20%。财政部 2020 年 11 月 6 日答复议员质询时明确写道，这项规定只在 2014 和 2015 两个年度有效。源2
2025 年 7 月公布的财产税法典 ν. 5219/2025，把 ENFIA 编入第 8 至 17 条。第 10 条列举了多种免税情形，包括特定公共机构持有的房产、使领馆用房、小型边境岛屿居民的主屋、被禁止使用的土地、灾区受损房屋等。普通住宅仅仅因为空置，并没有获得新的 ENFIA 免税资格。源1
需要另外留意机构持有的住宅：银行、债权收购方、债权管理公司及其关联企业持有的住宅，如果在 2025 年内任何时候都没有有效的电子租赁合同，可能从 2026 年度起适用 100% ENFIA 加征，即相关税额翻倍。这项措施针对规定范围内的机构持有人，不适用于普通个人业主。源9
0.4 系数只给未完工且从未通过正式电网通电的空置建筑
法典第 11 条规定，未完工建筑系数为 0.4，适用于不论施工阶段如何的未完工建筑，但必须符合以下条件之一：
- 从未通电，并且处于空置状态；
- 只接过工地临时电，没有其他供电记录，并且处于空置状态。
符合条件时，0.4 系数进入主税计算公式，主税相当于降低 60%。已完工的公寓即使长期无人居住，也不能仅凭空置和断电申请这一档优惠。源1
E9 的登记必须与实际情况一致。AADE 要求在最终提交 E9 时填写建筑的供电号码。已经断电的住宅仍然有供电号码，可以从电表或过去的电费账单中找到。源4
已完工的空置公寓能用上的减免是投保减免
住宅同时投保地震、火灾、水灾三项风险，可以申请 ENFIA 减免：
- 应税价值不超过 50 万欧元：最高减免 20%；
- 应税价值超过 50 万欧元：最高减免 10%；
- 投保不足一年但达到至少三个月：按投保期间比例计算减免。
2026 年度的 AADE 公告特别规定，住宅重建价值按每平方米 900 欧元核算。2024 年旧规定中的每平方米 1,000 欧元不能直接代替 2026 年度的标准。2027 年度的具体核算标准应以相应年度的新规定为准。源8 源10
主要条件如下：
| 条件 | 要求 |
|---|---|
| 持有人与房产 | 自然人持有，E9 中归类为住宅或独栋住宅 源10 |
| 保险公司 | 登记在希腊央行保险公司名册内 源10 |
| 险种 | 地震、火灾、水灾三项同时承保 源10 |
| 保额 | 覆盖建筑重建价值，只计算建筑，不包括土地；2026 年核算标准为每平方米 900 欧元 源8 |
| 投保期 | 上一年内累计至少 3 个月，即 90 天；不足一年按天数比例减免 源10 |
| 申请 | 通过 AADE 的 myPROPERTY 提交，使用 TAXISnet 账号并核对保单信息 源8 |
2026 年度共有 428,147 位业主获得这项优惠，涉及 609,219 项产权，减免总额为 26,096,715.41 欧元。2026 年的申请截止日是 2 月 16 日。源3 源8
投保期按上一年度核算：ENFIA 2027 看 2026 年的保单，2026 年内累计至少需要 90 天。2026 年 11 月才开始的新保单，到年底不足 90 天，无法满足这项最低期限。已经满足条件的业主，应在下一年度申请窗口办理；2026 年新投保的业主则可为后续年度准备保险记录。具体重建价值和申请要求仍应以 2027 年度正式规定为准。源8 源10
小聚落主屋减免要求主屋和希腊税务居民身份
ENFIA 2026 年度起，人口不超过 1,500 的聚落，以及部分边境地区人口不超过 1,700 的聚落，符合条件的主屋减免 50%；2027 年度起，符合条件的主屋进一步获得 100% 减免。
条件包括：
- 业主为希腊税务居民；
- 房屋在 2024 年度所得税申报（E1）中登记为主屋；
- 房屋 100% 完整产权的应税价值不超过 40 万欧元。
2026 年度的具体执行条件及人口范围已经由 AADE 公告确认。度假用的空置房无法仅凭位于小聚落而获得主屋优惠。源3 源7
E2 里的 ΚΕΝΟ 记录决定三年免税租金的资格
E2 是希腊个人所得税申报中的房产明细表。AADE 2026 年 3 月的填写问答列出第 39 项 ΚΕΝΟ（空置）作为房屋使用状态。主屋或次屋不需要在 E2 中重复填报，而应在 E1 的第 5 表列出。符合申报条件的其他空置房产，则应按实际使用情况申报。源6
ν. 5246/2025 修订后的所得税法第 72 条第 91 款，规定符合条件的住宅长租收入可以在租约签订月份之后的 36 个月内免征个人所得税。主要条件如下：
| 条件 | 内容 |
|---|---|
| 租约 | 期限至少 3 年，在 2024 年 9 月 8 日至 2026 年 12 月 31 日之间签订 源7 |
| 面积 | 住宅不超过 120 平方米；租户每多于 2 名受抚养子女，增加 20 平方米额度 源7 |
| 此前状态 | 签约年之前的三个税年，住宅在 E2 登记为空置，或没有被登记为出租、房东主屋或次屋、自用、免费借住；另一种情形是上一年全部用于已登记的短租 源7 |
| 证明方式 | 只认按时提交的信息申报和所得税申报；2022、2023 年相关记录还有专门的历史申报截止要求 源7 |
| 失效 | 期内空出或改作短租，免税按法律规定终止；符合条件的再次长租，在剩余期限内仍可能恢复优惠 源7 |
此外，法律还为特定公共部门工作人员规定了另一种适用情形：符合基本条件的住宅，可以连续至少 6 个月出租给公共医疗系统医护人员、公立学校教师，以及军队和安全部门人员。该项安排与普通三年长租的条件不同，不能理解成所有六个月租约都能免税。源7
E2 的相关收入代码也要区分：
- 第 64 项：出租原为空置的住宅；
- 第 65 项：出租此前登记在短租房屋登记册中的住宅；
- 第 66 项：至少六个月出租的原空置住宅；
- 第 67 项：至少六个月出租的此前登记短租住宅。
符合相应条件的免税收入转入 E1 的 119–120 栏。源6
对于打算在 2026 年 12 月 31 日前签约的业主，建议提前核对签约前三个税年的 E1、E2 记录。出租之后，ENFIA 仍然按业主在每年 1 月 1 日的产权状态征收，所得税优惠只针对符合条件的租金收入。源1 源7
2026 年度账单还剩四期，E9 次年 1 月 31 日前更新
AADE 2026 年 3 月 15 日公告确认，2026 年 ENFIA 可以分 12 个月缴纳，第一期于 2026 年 3 月 31 日到期。剩余四期如下：
| 事项 | 时间或要求 |
|---|---|
| ENFIA 2026 第 9 期 | 2026 年 11 月 30 日 |
| 第 10 期 | 2026 年 12 月 31 日 |
| 第 11 期 | 2027 年 1 月 29 日 |
| 第 12 期 | 2027 年 2 月 26 日 |
| 付款方式 | myAADE 的“Ο Λογαριασμός μου”使用 IRIS 或银行卡支付；也可以用清算单上的债务识别码通过网银支付 源3 |
| E9 变更申报 | 产权设立、取得或其他变动后，次年 1 月 31 日前提交；继承另有期限 源1 |
| E9 常规 | 在产生申报义务的年度提交，之后在产权或房产数据发生变化时更新 源1 |
| 出售房产 | 公证处要求出具 ENFIA 证明，可通过 myAADE 在线开具 源4 |
AADE 非居民英文页面仍显示 E9 变更申报次年 3 月 31 日，但希腊财产税法典第 2 条第 8 款规定的一般法定期限为次年 1 月 31 日。海外业主应按照适用法律和具体交易类型核实期限，不要因为英文页面显示较晚日期而延误申报。源1 源5
手里是已完工的空置公寓，ENFIA 账单能考虑的优惠主要是投保减免。2027 年度账单需要核对 2026 年的保险记录，至少累计满 90 天。打算出租的，应在 12 月 31 日前签下符合要求的长租，并把此前三个税年的 E1、E2 记录逐条对照第 91 款的条件。
遇到资格、保险价值或申报期限不确定的情况，可以向 AADE 的 my1521 平台或希腊持牌会计师核实。
拓展阅读
希腊房产ENFIA怎么算：个人按总价值加征，公司另交补充税：同样围绕「ENFIA」的税务福利帖。
希腊黄金签证续签材料清单：投资维持证明、E9与ENFIA如何准备：同一条线上的另一篇资料帖。
在希腊待超过183天就成税务居民：按连续12个月算…：同样围绕「税务居民」的税务福利帖。
参考资料
[1] AADE｜Νόμος 5219/2025 Κώδικας Φορολογίας Περιουσίας（财产税法典） https://www.aade.gr/sites/default/files/2025-07/Ν5219_2025.pdf
[2] 希腊财政部（经国会存档）｜对议员第 449/13.10.20 号质询的答复，2020 年 11 月 6 日 https://www.hellenicparliament.gr/UserFiles/67715b2c-ec81-4f0c-ad6a-476a34d732bd/11427974.pdf
[3] AADE｜Δελτίο Τύπου 15.03.2026：Αναρτήθηκαν τα εκκαθαριστικά ΕΝΦΙΑ 2026 https://www.aade.gr/sites/default/files/2026-03/dt_15.03.2026.pdf
[4] AADE｜Declaration E9 / Unified Property Tax (ENFIA) https://www.aade.gr/en/e9enfia
[5] AADE｜Unified Tax on the Ownership of Real Estate (E9-ENFIA)（非居民页面） https://www.aade.gr/en/greeks-abroad-non-residents/property-taxation/unified-tax-ownership-real-estate-e9-enfia
[6] AADE｜Συχνές ερωτήσεις – απαντήσεις για τη συμπλήρωση του Ε2，2026 年 3 月 13 日 https://www.aade.gr/sites/default/files/2026-03/FAQS_E2_13032026.pdf
[7] AADE（转载 ΦΕΚ Α’ 198/11.11.2025）｜Νόμος 5246/2025 https://www.aade.gr/sites/default/files/2025-11/ΑΠΟΣΠΑΣΜΑ%20ΦΕΚ%20Α%20198_2025%20Ν%205246_2025.pdf
[8] AADE｜Δελτίο Τύπου 14.01.2026：2026 年投保住宅 ENFIA 减免申请及条件 https://www.aade.gr/sites/default/files/2026-01/dt_14.01.2026_0.pdf
[9] AADE｜Α.1051/26-02-2026：银行、债权收购方和债权管理公司持有住宅的 ENFIA 加征规定 https://www.aade.gr/egkyklioi-kai-apofaseis/1051-26-02-2026
[10] AADE｜Α.1014/25-01-2024：投保住宅 ENFIA 减免实施细则 https://www.aade.gr/sites/default/files/2024-02/a1014ada.pdf
飞出国编辑部修订 · 2026-11-04。本文为本次修订内容。