在希腊买了房，拿着黄金签证或长期居留身份，房子一直空着，既没有出租，也没有其他希腊来源收入，每年还需要提交个人所得税申报表E1吗？希腊税务局AADE的现行官方说明给出了明确答案：成年非希腊税务居民，只有取得希腊来源的实际收入，才负有个人所得税申报义务。单纯持有一套空置房产，即使房屋供自己偶尔度假使用，也不因此自动产生E1申报义务。 这一规则有明确的官方问答和2026年度E1填报指南支持，读者可以据此区分房产登记、房产税与年度所得税申报。
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空置房产的E1申报规则已经有官方明确依据
判断是否需要申报，首先要看希腊税务居民身份，而不是看是否持有黄金签证、是否拥有希腊房产。
AADE在面向海外居民的税务问答中明确解释：成年海外税务居民，只有取得来自希腊的实际收入，才需要提交希腊个人所得税申报表。如果在希腊只有一套第二住宅或一辆汽车，或者购买了房产、汽车，但没有取得希腊实际收入，就没有个人所得税申报义务。
官方还专门解释了一个容易引起误解的地方：房产和汽车可能产生法律上的推定收入（τεκμαρτό εισόδημα），但对于非希腊税务居民，仅有这类推定收入并不足以触发E1申报。AADE在该问答中把这一结论的依据写为《所得税法》第67条第1款，并结合第33条(h)项；同一问答还说明，只取得希腊国债、国库券利息及第37条第5款所列公司债券利息的海外居民，同样无须申报。源1
需要留意的是，AADE在非居民收入说明中提到：非居民只有在已经取得希腊实际收入时，才可能按购置资产的成本计算推定收入；按生活水平客观开支计算的推定收入则不适用于非居民。也就是说，一旦有了希腊实际收入，房产购置成本就可能影响税额计算。源3
2026年发布的2025财年E1填报指南再次确认了同一口径：海外税务居民取得希腊来源的实际收入，无论该收入按一般税率、独立税率征税，还是享受免税待遇，都可能产生申报义务。源2
因此，对长期居住在加拿大、澳大利亚、美国或新西兰、税务居民身份也在这些国家的希腊房主来说，可以先检查自己在希腊有没有实际收入，再判断E1义务。
出租、利息和分红会触发不同的申报义务
空置房屋没有租金，属于比较简单的情形。真正需要仔细检查的是其他可能产生的希腊来源收入。
AADE列出的希腊来源收入包括房地产租金、希腊公司支付的股息、希腊来源的利息、在希腊提供服务取得的收入，以及符合规定的希腊不动产转让收入等。非居民取得这些实际收入，原则上需要按照相应收入类别履行申报义务。源3
| 收入或财产情况 | 非居民E1申报判断 |
|---|---|
| 房屋空置，没有租金及其他希腊来源收入 | 无须仅因持有房屋提交E1 |
| 房屋出租，取得租金 | 原则上需要申报 |
| 收到希腊公司的股息 | 原则上需要申报 |
| 收到希腊银行存款利息 | 原则上需要申报 |
| 只有希腊国债、国库券规定范围内的利息 | 符合官方例外，可免于申报 |
| 只有符合《所得税法》第37条第5款的公司债券利息 | 符合官方例外，可免于申报 |
| 在希腊取得职业或经营收入 | 根据收入性质及适用规定申报 |
这里尤其要注意银行利息。AADE确实把希腊税务居民支付或计入的利息列为希腊来源收入。非居民只有在收入完全属于官方列明的特定国债、国库券或公司债券利息时，才适用相应的申报豁免。普通希腊银行存款利息不能直接套用这个例外。源1 源3
出租房屋还涉及E2收入明细表。E2用于申报房地产租赁明细，有租赁收入时与E1一并提交。短期出租、长期出租、部分年度出租，都应根据实际收入和出租性质核对相应申报要求。房屋某一年没有租金收入，也应检查是否存在其他希腊来源收入。源6
E1、E2、E9和ENFIA分别处理不同事项
很多房主把几种税务表格混在一起，结果容易漏掉真正需要履行的义务。
| 名称 | 主要用途 | 空置房主是否涉及 |
|---|---|---|
| E1 | 个人年度所得税申报 | 无实际希腊来源收入的非居民通常无需提交 |
| E2 | 房地产租赁收入明细 | 有相关租赁收入时按规定提交 |
| E9 | 房产及产权信息登记 | 取得房产或产权信息发生变化时提交 |
| ENFIA | 希腊年度不动产持有税 | 持有应税房产通常需要缴纳 |
E9是房产信息登记义务。AADE明确规定，海外居民与希腊居民一样，在取得希腊房产或房产权益发生变化时，需要办理E9申报。现行一般期限为取得或变更发生次年的3月31日前；继承取得房产适用特别期限。部分通过myPROPERTY办理的交易可以自动生成E9，但仍应检查系统是否成功登记。源4
ENFIA则按照每年1月1日持有的希腊房产计算。也就是说，即使房屋全年无人居住、没有出租收入，房主仍可能需要缴纳ENFIA。AADE说明，该税可以分最多10期缴纳，每期不得低于10欧元，最后一期在下一年度2月的最后一个工作日到期。源4
这才是空置房主每年需要特别关注的区别：E1看收入，E9维护房产登记，ENFIA按照房产持有情况计算。
没有E1义务时，主动零申报有必要吗
如果已经确认自己是非希腊税务居民，全年没有取得希腊来源实际收入，也没有其他特殊申报义务，那么AADE的规定并没有要求房主为了证明房屋空置而每年提交一份零收入E1。
AADE曾发布2023年通函E.2008，针对个人本来就没有法定申报义务、却主动迟交初次所得税申报表的情形，说明不应仅因迟交而处罚。需要注意，该通函解释的是已被2024年新《税务程序法》取代的旧法条文，只能作为背景参考，不能当作现行罚款规则的保证。更稳妥的理解是：主动提交零申报与履行法定申报义务是两件不同的事。源5
如果房主希望通过会计师代办，当然可以委托。AADE的非居民问答也明确允许纳税人使用自己的TAXISnet账户在线提交，或者授权会计师等第三方办理。委托服务属于操作便利，不能因此推导出所有海外房主都必须每年购买零申报服务。源1
需要注意的是，如果家庭成员共同持有房产、房屋部分出租、曾经取得租金，或者在希腊另有投资收入，就应当分别核实每位纳税人的收入和申报身份，不能只凭房屋目前空置就认定所有人都没有E1义务。
2026—2027年申报时间与逾期处理
希腊个人所得税一般按照上一年度收入申报。2026年提交的是2025财年的所得税申报。
AADE个人所得税申报服务列出的2025财年正常申报期为2026年3月16日至7月15日，E1填报指南也是同样的写法。源6 源2 随后AADE局长以A.1140/13.7.2026号决定，把2025财年个人所得税申报的截止日顺延至2026年7月24日。源8 这两个日期都已经过去。延期并非每年都有，日期也不固定；2027年申报2026财年收入时，应以当年AADE正式公告及myAADE系统显示的期限为准。
如果纳税人确实负有申报义务，却逾期提交，希腊税务程序法规定了相应罚款。普通个人不负有记账义务时，逾期申报通常涉及100欧元罚款；负有单式或复式记账义务的纳税人，适用的罚款标准分别为250欧元和500欧元。逾期提交的初次所得税申报如果应缴税额不超过100欧元，属于法定例外，不罚款。具体还要结合申报性质、是否产生应纳税额判断。源7
因此，空置房主首先要判断自己是否负有E1申报义务。没有法定义务的人，无须为了避免这类逾期罚款而刻意提交零申报。
黄金签证持有人还要确认税务居民身份
希腊黄金签证解决的是居留许可问题，个人所得税申报则要按照税务居民身份及希腊来源收入判断。
如果房主的税务居民身份确实在加拿大、澳大利亚、美国或新西兰，房屋全年没有出租，也没有取得希腊来源收入，按照AADE现行规则，单纯持有这套房屋不产生E1申报义务，但仍须处理E9登记及ENFIA。源1 源4
如果后来将房屋出租，或者取得希腊银行存款利息、公司股息等收入，就需要重新检查E1申报义务。
对于同时在希腊和其他国家有收入的人，还要考虑希腊与居住国之间是否存在有效的避免双重征税协定，以及协定对具体收入类别的规定。AADE要求希望适用协定待遇的纳税人提供居住国税务居民证明。源3
实际操作时，可以按以下顺序处理：
- 确认自己在相关财年的税务居民身份。
- 核对全年有没有希腊来源的实际收入，包括租金、利息、股息及其他收入。
- 检查myAADE中的E9房产登记是否正确。
- 查看当年ENFIA税单及缴款情况。
- 如果存在希腊来源收入，核对E1、E2及其他适用申报表，并检查税收协定待遇。
对于房屋全年空置、没有其他希腊来源收入的海外房主，最重要的结论是：可以依法免于每年提交E1，但E9房产登记和ENFIA持有税仍须分别处理。 递交任何申报或决定不申报之前，建议让希腊税务会计师结合你的税务居民身份、银行收入记录和myAADE账户核对一次。
拓展阅读
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参考资料
[1] 希腊独立公共收入管理局 AADE｜海外希腊人及非居民常见问题（FAQs for Greeks abroad and Non-residents） — https://www.aade.gr/sites/default/files/2025-11/FAQs_omogeneis_en_0.pdf
[2] 希腊独立公共收入管理局 AADE｜2025财年E1个人所得税申报填写指南（2026年版） — https://www.aade.gr/sites/default/files/2026-03/Odigies_E1_2026_0.pdf
[3] 希腊独立公共收入管理局 AADE｜非居民取得希腊来源收入的个人所得税规定 — https://www.aade.gr/en/greeks-abroad-non-residents/income-taxation/taxation-greek-sourced-income-obtained-non-residents-pit
[4] 希腊独立公共收入管理局 AADE｜海外居民房产税：E9及ENFIA — https://www.aade.gr/en/greeks-abroad-non-residents/property-taxation/unified-tax-ownership-real-estate-e9-enfia
[5] 希腊独立公共收入管理局 AADE｜E.2008/2023：无申报义务个人迟交初次所得税申报的处罚说明 — https://aade.gr/egkyklioi-kai-apofaseis/e-2008-10-02-2023
[6] 希腊独立公共收入管理局 AADE｜E1、E2、E3个人所得税申报服务及申报期限 — https://www.aade.gr/en/personal-income-tax-return-e1-e2-e3
[7] 希腊独立公共收入管理局 AADE｜E.2059/2025：税务程序违法行为罚款适用说明 — https://www.aade.gr/egkyklioi-kai-apofaseis/e-2059-07-08-2025
[8] 希腊独立公共收入管理局 AADE｜A.1140/13-07-2026：2025财年所得税申报期限顺延决定 — https://aade.gr/egkyklioi-kai-apofaseis/1140-13-07-2026
飞出国编辑部修订 · 2026-11-04。本文为本次修订内容。