Depreciation（折旧）：投资房的两类折旧扣除
买投资房的朋友，往往最关心贷款利息和中介费能不能抵税，却很容易漏掉一笔大钱——那就是“折旧”。说得直接点，这是一种不用你掏现金就能抵扣你应纳税收入的神操作。在澳洲，房子本身虽然是资产，但它会因为磨损而变旧，ATO觉得这种磨损算作你的商业成本。
根据澳洲税务局（ATO）2026年发布的政策，投资房折旧主要分两大类，搞清楚这两类，你的年度退税单可能会好看很多。
第一类：建筑工程扣除（Capital works deduction）
这一类其实就是指房子的“壳子”和那些拆不走的玩意儿。比如你房子的砖墙、地基、屋顶，还有固定在墙上的橱柜。
ATO规定，如果你是通过2026年当时的建筑成本来算，这类折旧通常按每年2.5%的比例进行扣除。最强悍的是，这事儿能持续40年。也就是说，如果你的房子符合要求，这40年里，你每年都能凭空多出一笔抵扣额。这就好比不用你掏钱，政府每年都在帮你分摊一部分建筑损耗。
第二类：工厂及设备折旧（Plant and equipment depreciation）
这部分就活泼多了，指的是那些可以搬走、机械化的东西，比如家里的烤箱、空调、地毯、窗帘，甚至是洗碗机。
这类资产折旧速度快，ATO会根据资产的“预计使用年限”来定。不过，这里有个坑大家得盯着：2017年5月9日之后买的二手投资房，你通常不能直接对房里已经存在的这些设备进行抵扣，除非你是通过公司等实体结构买的。如果你买的是新房，这些设备几乎全都能折旧，而且速度比房子本体快得多。
怎么把这笔钱落袋为安？
很多人以为折旧是我自己拿个本子记一下就行，那真是想多了。这事儿必须找专业人士——注册工料测量师（Quantity Surveyor）。
根据行业里的普遍行情，2025年找人做一份专业的折旧报告，费用大概在600到800澳元之间。说实话，这几百块钱的报告费，比起你一年能省下的数千澳元税款，简直是“小巫见大巫”。我有个做职场精英的朋友，家里本来就有一套自住房，后来又买了个公寓投资。他当时想都没想，直接掏钱找QS做了个报告，结果每年不仅多出不少税务抵扣，还直接降低了那年的应纳税收入，现金流一下子顺畅了不少。
对于那些做小生意的，或者通过ABN购买房产作为员工宿舍的朋友，折旧的玩法又不一样，甚至能通过公司结构更灵活地申报设备折旧。如果你是来澳洲打拼的留学生或者技术移民，买房时如果考虑到折旧带来的“账面亏损”，你会发现，即便房租收益扣掉贷款利息后看起来微亏，通过折旧抵扣，其实你的口袋里依然是盈余的。
当然，如果你想自己核对一些硬指标，ATO官网上有非常详细的“资产有效寿命表（Effective life）”，你可以查到你家里那台空调到底能抵多少年。
最后啰嗦一句，税务申报这件事，千万别靠拍脑门。这篇是我根据自己平时研究ATO文件和一些生活经验整理的。毕竟澳洲税法天天变，真遇到大事儿，还是去ATO官网查最新动态，或者找个靠谱的注册会计师（CPA/CA）问问。这可是你真金白银的利益，AI也就帮忙理个思路，最后把关的还是得靠专业人士。
这篇是我根据自己的理解和网上资料整理的（AI辅助生成，仅供参考），澳大利亚税法复杂多变，每个人情况不同。大事请以ATO官网（ato.gov.au）最新信息为准，或咨询注册税务代理（Registered Tax Agent）/注册会计师（CPA/CA）。飞出国不对因使用本文信息导致的任何损失承担责任。