不再是澳洲税务居民后卖澳洲房子：CGT、主要住所豁免与应税澳洲财产
搬离澳洲以后再卖澳洲的房子，税怎么算取决于两件事：签合同那天你的澳洲税务居民身份，以及这套房子属于应税澳洲财产（Taxable Australian Property，澳洲对外国居民仍保留征税权的资产）。澳洲的住宅、公寓和土地都在这个范围里，所以人走了，房子的资本利得税（CGT）并不会跟着消失。
源[1][3]
最让人意外的是自住房：只要签合同时已是外国税务居民，2020 年 6 月 30 日之后出售的，就连按比例的主要住所豁免也拿不到，除非符合下面要讲的人生事件例外。源[2]
离开澳洲那天，房子不算卖出
停止成为澳洲税务居民时，ATO 会把你手里「不是应税澳洲财产」的资产（比如上市公司股票）按当天市值视同卖出，这叫视同处置。澳洲房产不在其中，因为它本来就一直归澳洲征税，要等真正卖出时才发生 CGT 事件。源[1]
对视同处置那部分资产，个人也可以选择当时不计算利得或损失，代价是这些资产从此也被当作应税澳洲财产，直到卖出或你重新成为澳洲居民。源[1]
还有一条常被忽略：临时签证持有人（本人和配偶都不是澳洲公民或永居）离开澳洲时，不发生任何视同处置。源[1]
| 资产 | 离开澳洲时 | 以后卖出时 |
|---|---|---|
| 澳洲住宅、公寓、土地 | 不视同卖出 | 照常征澳洲 CGT |
| 澳洲上市股票等非应税澳洲财产 | 按市值视同卖出，或选择不计 | 选择不计的，卖出时仍征澳洲 CGT |
| 海外资产 | 按市值视同卖出，或选择不计 | 未作选择的，澳洲不再征 |
源[1][3]
自住房豁免对外国居民基本关门
ATO 的规则写得很直接：外国居民出售房产，只要在 2020 年 6 月 30 日之后，就不能主张主要住所豁免，哪怕持有期间有好几年是澳洲居民、一直自住。按比例的部分豁免，以及「先自住、后出租」时适用的首次产生收入规则，也一并用不了。源[2]
例外只有人生事件测试（life events test），两个条件要同时满足：
- 作为外国税务居民的连续时间不超过 6 年；
- 在这段时间里发生了以下一件事：本人、配偶或未满 18 岁子女患绝症；配偶或未满 18 岁子女去世；因婚姻或关系破裂按正式协议处置房产。
满足的话，可以照常主张豁免，也可以据此申请降低买方的预扣比例。源[2]
2017 年 5 月 9 日晚 7:30（堪培拉时间）前买入、并在 2020 年 6 月 30 日前卖出的，可以不看人生事件测试，但这个窗口已经过去。源[2]
这条规则也延伸到身后：去世时是外国税务居民的，遗产代理人、受益人和尚存的联权共有人处理这套房子时同样受限。源[2]
50% 折扣也会打折
澳洲居民持有资产超过 12 个月卖出，可以享受 50% 的 CGT 折扣。离开澳洲后再卖 2012 年 5 月 8 日之后买入的资产，就拿不到完整折扣，只能按持有期间里做澳洲居民的那段时间按比例计算。源[1]
ATO 自己举的例子：一对夫妇 2026 年 1 月 15 日移居意大利，留下合住的公寓出租。股票在离境当天视同卖出，可享全额 50% 折扣；公寓等到真正卖出时再算，只能按居民期间按比例打折。源[1]
哪天算卖出、买方为什么要扣钱
有买卖合同的，CGT 事件发生在签合同那天，不是交割那天。所以签约那天的居民身份才是判断点：签约时已是外国居民，之后再搬回澳洲，也改变不了这笔交易的处理。源[2][4]
外国居民卖房时，买方要在交割时从房价里预扣一笔交给 ATO，叫外国居民资本利得预扣（FRCGW）。2025 年 1 月 1 日起签的合同，不论房价高低，预扣比例都是房价的 15%；此前是 75 万澳元及以上的房产扣 12.5%。源[8]
预扣不是最终税款，而是预缴。估算下来真实税额明显低于 15% 的，比如有资本损失可抵、或者符合人生事件测试，可以在交割前向 ATO 申请降低预扣比例；交割时买方拿不到清税证明或降率通知，就必须按全额扣。房子出租过的，所有到期的报税表要先报齐，申请才会被受理。源[8]
2026 年 10 月 1 日起的新规
《2026 年财政法修正（加强税务顾问失当行为问责及其他措施）法》2026 年 9 月 10 日获两院通过、9 月 15 日获御准，其中强化外国居民 CGT 的部分自 2026 年 10 月 1 日起生效：源[5][6]
- 扩大并澄清外国居民 CGT 里「澳洲不动产」的定义，把水权也纳入；
- 通过公司、信托间接持有澳洲不动产的，「主要资产测试」改为看 CGT 事件前 365 天，而不是只看事件发生那一刻；
- 外国居民卖方声明所售股权不属于间接澳洲不动产权益时，要另行通知 ATO；
- 符合条件的外国居民出售部分澳洲可再生能源资产，可享过渡性 50% 折扣。
直接持有的澳洲住宅本来就是应税澳洲财产，这次改动对它没有影响，主要冲击的是通过公司或信托间接持有澳洲房地产的人。源[3][6]
多重身份家庭的三笔账分开算
澳洲税务居民看的是 ATO 的居住测试、住所测试、183 天测试和联邦公职养老金测试，和签证、永居、公民身份是两套体系：没有永居的人可能是税务居民，拿着永居住在海外的也可能不是。源[7]
搬到加拿大或美国后，同一套澳洲房子的利得，澳洲按上面的规则征，新的居住国一般也按全球收入征，重复部分靠税收协定和外国税收抵免处理。源[7]
一家人身份各不相同时，房子登记在谁名下、谁在签约时是哪国税务居民，要一个人一个人看，身份不会在家庭成员之间互相带过去。
谁要早点算这笔账
最该提前算的是这几类人：离开澳洲前后几年打算卖房的；房子在海外期间一直出租的；夫妻一方已是外国居民、另一方还在澳洲的。离境前先做一次房产估值、把买入成本和改善支出的票据留齐，卖房时能省下不少麻烦。离开澳洲时身份怎么认定，可以先看身份地图站的澳大利亚身份页（参考资料 [9]）；具体到税额，要按自己的持有时间和居民期间逐项算清。
拓展阅读
澳洲税务居民身份知多少（2022 年版，更新中）：同版块的签证帖，同样围绕 澳洲税务居民身份，往深里读接这一篇。
澳大利亚入籍政策（授予方式）-永久居民身份或者合格的新西兰公民身份（2022 年版，更新中）：还是 居民身份，同版块的另一篇签证帖。
澳大利亚身份地图：20 个主流签证、州担保、SkillSelect…：同版块的站内帖，同样围绕 澳大利亚身份，往深里读接这一篇。
资本利得税（CGT）：50%折扣+12个月持有期+哪些资产要交？：澳洲·生活的税务福利帖，另一条线上和 CGT 挨着的一篇。
在加拿大卖房，美国征多少税？Section 121豁免与加拿大主要住…：换个版块看 主要住所豁免：福利与保障的税务福利帖。
参考资料
[1] Australian Taxation Office｜How changing residency affects CGT — https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax/foreign-residents-and-capital-gains-tax/how-changing-residency-affects-cgt
[2] Australian Taxation Office｜Main residence exemption for foreign residents — https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax/foreign-residents-and-capital-gains-tax/main-residence-exemption-for-foreign-residents
[3] Australian Taxation Office｜Taxable Australian property — https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax/foreign-residents-and-capital-gains-tax/taxable-australian-property
[4] Australian Taxation Office｜CGT events — https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax/cgt-events
[5] Parliament of Australia｜Treasury Laws Amendment (Strengthening Accountability for Tax Adviser Misconduct and Other Measures) Bill 2026 — Treasury Laws Amendment (Strengthening Accountability for Tax Adviser Misconduct and Other Measures) Bill 2026 – Parliament of Australia
[6] Australian Taxation Office｜Strengthening the foreign resident CGT regime — https://www.ato.gov.au/about-ato/new-legislation/in-detail/businesses/strengthening-the-foreign-resident-cgt-regime
[7] Australian Taxation Office｜Your tax residency — https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/coming-to-australia-or-going-overseas/your-tax-residency
[8] Australian Taxation Office｜Foreign residents capital gains withholding variations — https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax/foreign-residents-and-capital-gains-tax/foreign-resident-capital-gains-withholding/foreign-residents-capital-gains-withholding-variations
[9] 身份地图站｜澳大利亚身份页 — 身份与税务居民 · 澳大利亚身份地图