BC 省投机与空置税（Speculation and Vacancy Tax，简称 SVT）要求应税区域内符合条件的住宅业主每年申报房产使用情况。**长期住在国外，既不自动免税，也不意味着一定按最高税率缴税。**关键要看业主身份、全球收入申报情况、房屋使用方式，以及能否申请豁免或税收抵免。
2026 年度税率为：外国业主及未税全球收入者（untaxed worldwide earners）为 3%；符合条件、且不属于未税全球收入者的加拿大公民或永久居民为 1%。2027 年 1 月 1 日起，前一类业主的税率为 4%，后一类仍为 1%。
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以房屋评估值 100 万加元为例，在没有豁免、抵免及其他调整的情况下，3% 对应 3 万加元，4% 对应 4 万加元，1% 对应 1 万加元。这里计算的是省级投机空置税，不包括普通物业税、温哥华市空置房税等其他税费。
一、每年什么时候申报，人在国外怎么办
SVT 按日历年度的房屋使用情况申报。2027 年申报的是 2026 年度情况，申报截止日为 2027 年 3 月 31 日；税款通常须在当年 7 月的第一个工作日前缴清。逾期缴税会产生 10% 罚款及利息。源2 源3
基本流程如下：
- **收申报信。**省政府通常在 1 月中旬至 2 月中旬寄出申报信，信上有 Letter ID 和申报码。
- **逐位业主申报。**房产登记有多位业主时，每位登记业主都要单独完成申报，即使是夫妻共有也一样。
- **准备身份资料。**按系统要求提供社会保险号（SIN）、出生日期及申报信中的识别信息。
- **申报上一年度情况。**根据房产实际用途和自身资格选择适用的豁免或申报类别。
- **查看评税结果。**若仍有应缴税款，按评税通知和规定期限缴纳；符合条件的业主再核对可用抵免。
长期在国外的人，首先要确认申报信能否送达。申报信寄往政府记录中的邮寄地址，因此应核对相关房产登记资料及省产权局记录中的地址。若到 2 月底仍未收到申报信，应主动联系省政府税务部门，不能因为人在境外或没有收到信就跳过申报。
申报所需的收入信息可能涉及前一税年的收入。例如，2027 年申报 2026 年房屋使用情况时，相关收入判断可能使用 2025 年的数据。应按申报系统对应问题提供资料，不要把房屋使用年度和收入参考年度混为一谈。源3 源4
二、房子必须满足什么条件才涉及这项税
房屋须属于省政府规定的住宅类别，并位于 SVT 应税区域内，才需要进一步判断是否适用这项税。应税区域包括大温哥华区域、首都区域、基隆拿、西基隆拿、纳奈莫、阿伯茨福德及奇利瓦克等地区。应以省政府公布的区域名单及地图核对具体地址。源8
即使房屋位于应税区域，也要继续核对法定排除情形、个人豁免和税收抵免。以下三种情况尤其容易被混淆：
- **房屋空置。**空置可能影响豁免资格，但仍须根据业主身份及具体法定条件判断。
- **房屋出租。**满足规定租赁条件的住宅可能获得豁免，但应核对租期、实际居住情况及相关证明要求。
- **业主长期住在国外。**海外居住本身不能直接决定税率或豁免资格，必须进一步核对业主的税务居民身份、收入申报情况和房屋用途。源5
三、长期在国外，为什么可能被归入最高税率一档
“未税全球收入者”是 SVT 使用的特定税务分类。判断重点涉及个人及配偶的全球收入、已向加拿大税务局（CRA）报告的收入，以及相关年度的税务居民身份。
省政府对这一分类的说明指出，未报告收入高于已报告总收入时，业主可能被归入未税全球收入者类别；涉及配偶时，还要按规则合并相关收入计算。源4
已报告总收入通常参考 CRA 评税通知书上的第 15000 行。未报告收入则可能涉及全球范围内取得、但未报告给 CRA 的收入，包括符合定义的境外收入及财产处置所得。具体计算须依照省政府定义及适用年度的规则。源4
例如，一名加拿大公民长期在海外工作，主要收入只在境外申报；其配偶住在 BC，收入较低。即使两人拥有加拿大国籍，也不能只凭国籍就认定适用 1% 税率。需要进一步判断两人的相关收入及税务居民情况，确定是否属于未税全球收入者。
这里尤其要区分两个概念：
- **国籍或永久居民身份：**影响可以申请哪些豁免或税率类别。
- **税务居民身份及全球收入申报：**影响是否符合特定豁免，以及是否可能被归入未税全球收入者类别。
境外缴过税也不能单独证明境外收入已经向 CRA 报告。对于跨境工作、夫妻分别居住两国或税务居民身份不明确的家庭，应结合 CRA 的税务居民规则及省政府 SVT 定义核对个案。源4
四、长期在国外，哪些豁免值得核对
省政府列有多种个人豁免，但各自有具体条件。对长期在国外的业主，最值得核对的是以下几类。
1. 出租住宅豁免
住宅在一个日历年度内由租客居住至少 6 个月，可能符合租赁相关豁免条件。应核对官方租赁要求，包括租期、租赁方式和实际居住情况，并保留租约及相关记录。仅仅把房屋挂牌出租，不足以证明符合豁免条件。源5
2. 搬离 BC 的年度豁免
部分在年度内搬离 BC 的业主，可能就搬离当年申请主要住所相关豁免，但须符合相应身份、居住及其他条件。长期住在国外的人应确认自己是否属于规定适用的情形，而不能仅凭离境日期判断。源5
3. 因其他原因长期离家
省政府还规定了部分因其他原因离开住所的豁免。此类豁免有额外的身份、居住及使用次数限制，包括前 10 年内是否已经使用过该豁免。应直接对照官方个人豁免条件，不能把短期离家与长期离境一概而论。源5
4. 主要住所豁免
主要住所豁免要求满足规定的加拿大公民或永久居民身份、BC 所得税居民身份等条件，并且不能属于未税全球收入者。外国业主不能仅凭房屋被家人使用或自己偶尔回来居住，就认定符合这项豁免。源5
此外，购买住宅或继承住宅的特定年度可能适用相关豁免，具体应核对省政府公布的条件。源5
五、没有完全豁免，还能申请税收抵免吗
**豁免和抵免是两套不同的规则。**豁免符合条件时，可以免除相应的 SVT；税收抵免则用于减少符合条件业主的应缴税款。长期在国外的人，即使不能申请主要住所豁免，也应检查自己是否有可用抵免。
BC 居民抵免
符合条件的业主可核对 BC 居民抵免。资格涉及规定日期的 BC 所得税居民身份、加拿大公民或永久居民身份，以及是否属于未税全球收入者等条件。
省政府公布的抵免额度为：2018 至 2025 年度最高 2,000 加元，2026 年度起最高 4,000 加元。抵免不能退还现金，也不能用来抵扣其他年度的欠税。源6
长期在国外的业主应特别核对相关年度的 BC 所得税居民身份。保留 BC 住宅或继续支付物业税，本身不足以证明符合该抵免的全部条件。
其他业主抵免
省政府另设面向外国业主、未税全球收入者、非 BC 居民个人及部分公司和信托的抵免机制。部分业主可利用已经向 CRA 申报的 BC 收入计算可用抵免，但必须满足规定的申请条件。
通常需要先取得 CRA 评税通知书，再按省政府流程通过 eTaxBC 申请，并提交相关证明。抵免额度与符合规定的 BC 收入及其可用余额有关；不能简单地把所有海外工资或全球收入直接当成抵免额。源7
这一机制对长期在海外工作、但仍有 BC 收入的业主可能尤其重要。不过，能否申请、可抵多少，以及具体计算公式，应以对应税年的省政府规则和评税结果为准。旧年度网页中的示例不能直接替代 2026 或 2027 年度的实际计算。
六、2026 至 2027 年税额对比
以下按住宅评估值 100 万加元、没有豁免或抵免、全部评估值归属于该业主的假设计算。
| 业主类别 | 2025 年度 | 2026 年度 | 2027 年度 |
|---|---|---|---|
| 外国业主／未税全球收入者 | 2 万加元 | 3 万加元 | 4 万加元 |
| 符合条件的公民或永久居民，且非未税全球收入者 | 5,000 加元 | 1 万加元 | 1 万加元 |
2025 和 2026 年度税率，以及 2027 年起提高税率的规定，可参照省政府税率页面及预算税务变更页面。源1 源9
因此，同一评估值的房产，2026 年度两类业主按上述税率计算相差 2 万加元；2027 年度则相差 3 万加元。这些差额只是按税率计算的示例，实际税额还可能受产权份额、豁免及抵免影响。
省政府预算税务变更页面载明，2027 及以后税年，外国业主和未税全球收入者的税率由 3% 提高至 4%。源9
七、漏报、迟报和迟缴会有什么后果
- **未完成申报：**省政府运作说明页面写明，未完成申报的业主按房产评估值的最高税率缴税，该页面列出的数字是 2%；而税率页面列明 2026 年度外国业主适用 3%。具体适用税率请以收到的评税通知书为准。源2
- **迟缴税款：**到期后仍有未缴余额，可能产生 10% 罚款及利息。源2
- **迟报罚款：**按省政府预算税务变更公布的修订，自 2027 年 1 月 1 日起，未在 3 月 31 日截止日前完成申报的业主，将被收取 250 加元不可退还的迟报罚款。源9
- **评税上诉：**涉及具体评税争议时，应查阅现行《Speculation and Vacancy Tax Act》及省政府公布的程序规定。
八、申报前的实用清单
- 确认住宅是否位于 SVT 应税区域。
- 核对产权登记中的每位业主，并确保每个人都完成申报。
- 更新邮寄地址，及时查看 1 月至 2 月寄出的申报信。
- 准备 SIN、出生日期、Letter ID 和申报码。
- 核对房屋上一年度的实际使用情况，以及是否满足出租、搬离或其他豁免条件。
- 对照 CRA 评税通知书和全球收入资料，判断自己是否可能属于未税全球收入者。
- 如果有已向 CRA 申报的 BC 收入，检查是否符合其他业主抵免条件。
- 在 3 月 31 日前完成申报，并按规定期限缴清税款。
- 2027 年度起留意 4% 税率及 250 加元迟报罚款的适用规定。
BC 投机空置税的实际税负，不能只看房产是否空置，也不能只看业主是否拥有加拿大护照。对长期住在国外的人，最重要的是把业主身份、税务居民身份、全球收入申报、房屋使用情况和可用抵免分别核对，再按适用年度计算。
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