BC遗产房转给子女，代码40／06才免PTT：休闲房还卡27.5万加元

jun · 2026 年11 月 11 日 23:25

BC父母去世后，遗嘱执行人把房屋产权从遗产转到成年子女名下，符合条件可以全额免缴物业转让税（Property Transfer Tax，PTT）。但遗嘱写明房屋由子女继承，并不会自动产生免税资格。

遗产住宅过户主要涉及两种豁免：

代码40：Related Individual – Deceased Estate。 适用于符合条件的遗产主要居所。子女须是逝者去世时的法定亲属及遗产受益人，并满足父母或子女在父母去世前的主要居所条件。
代码06：Recreational Residence。 适用于符合季节性居住、住宅分类和估值要求的遗产休闲住所。整套物业公平市价不得超过275,000加元，土地面积不得超过5公顷。

两种遗产豁免均要求受益人是加拿大公民或永久居民。遗产受托人还必须已经以受托人身份登记为房屋产权人，再把房屋转给符合条件的遗产受益人。源1 源2 源3

一、遗产房屋过户通常分两步

父母去世后，遗嘱执行人（executor）负责管理遗产。房屋从逝者名下转到子女名下，通常需要区分两次产权登记。

第一步：从逝者转给遗产执行人。

如果房屋属于逝者遗产，产权转给个人遗产代表（personal representative），可以使用代码09（Executor/Executrix of Estate），依据《Property Transfer Tax Act》第14(3)(q)条。

第二步：从已登记的遗产受托人转给子女。

遗产执行人以遗产受托人身份登记产权后，再把房屋转给遗产受益人。这一步根据房屋性质和受益人资格，选择代码40或代码06。源1 源3

需要特别注意，第二步要求转让人已经按照《Land Title Act》以受托人身份登记为该物业的产权人。仅持有遗嘱、取得遗嘱认证（Grant of Probate），或者实际负责管理房屋，都不能代替产权登记条件。

flowchart TD
A[父母去世]:::step
B[确认房屋属于遗产]:::step
C[产权转给执行人]:::step
D[代码09登记]:::res
E[执行人登记为受托人]:::step
F{检查房屋用途}:::dec
G[主要居所代码40]:::res
H[休闲住所代码06]:::res
I[符合条件免PTT]:::res
J[不符合则计算税款]:::risk
A --> B --> C --> D --> E --> F
F --> G --> I
F --> H --> I
F --> J
classDef step fill:#EAF2FB,stroke:#2B6CB0
classDef dec fill:#FFF7E6,stroke:#C05621
classDef res fill:#E6F6EC,stroke:#2F855A
classDef risk fill:#FDECEC,stroke:#C53030

代码09处理遗产向个人遗产代表的转让；代码40和06处理之后向合资格受益人的转让。

二、代码40：遗产主要居所的五项条件

《Property Transfer Tax Act》第14(3)(c)条规定，遗产受托人将房屋转给受益人，须符合以下条件：

转让人是逝者遗产或逝者遗嘱设立信托的受托人。
转让人已经以受托人身份登记为房屋产权人。
子女是遗产或遗嘱信托的受益人。
子女在父母去世时属于法律定义的 related individual。
父母去世前一刻，房屋是父母的主要居所；或者子女已经连续至少六个月将该房屋作为自己的主要居所。

受益人还须符合加拿大公民或永久居民的身份要求。符合条件时，PTT申报选择代码40。源1 源3

六个月必须发生在父母去世之前。

例如，父母长期在中国生活，BC住宅一直由成年子女实际居住。如果子女在父母去世前已经连续六个月把这套房作为自己的主要居所，仍可能符合代码40的居住条件。

反过来，如果父母去世前一直把房屋作为自己的主要居所，子女即使住在其他地方，也可能符合条件。

主要居所强调通常安家和生活的地方。房屋长期出租、空置，或者父母已经搬进长期护理机构，都需要结合实际居住情况判断。不能仅凭房屋仍登记在父母名下就认定符合条件。

三、代码06：休闲住所必须同时满足物业和继承资格

父母留下的是度假屋、季节性小屋或其他休闲住所时，可以检查代码06，但这项豁免有明确的物业门槛。

第一，父母生前通常按季节性方式居住。

逝者生前通常须在该物业按季节性方式居住，且用途是休闲活动。

如果父母每年夏季都会到湖边小屋居住度假，可能符合要求。仅仅拥有一套用于投资或出租的第二住宅，不能据此认定为休闲住所。

第二，BC Assessment须将整套物业列为住宅。

土地和土地上的建筑物均须符合住宅分类要求。

第三，土地面积不得超过5公顷。

5公顷相当于约12.36英亩。

第四，整套物业公平市价不得超过275,000加元。

估值上限看整套物业，而非子女继承的产权份额。

例如，一套度假屋公平市价为500,000加元，子女只继承50%的产权，取得的权益价值为250,000加元，仍然不符合275,000加元的物业估值上限。

以上四项物业条件必须同时满足。源2 源3

物业条件满足后，遗产过户还必须符合以下要求：

受益人是加拿大公民或永久居民。
遗产受托人已经在土地所有权办公室登记为该物业的受托人。
转让人是逝者遗产或逝者遗嘱信托的受托人。
受益人是遗产或信托的受益人。
受益人与逝者在逝者去世时属于 related individual。

另外，每份逝者遗产或逝者遗嘱设立的信托，最多只能有一套休闲住所通过这项规定免税转出。

申报时使用代码06。源2

因此，价值超过275,000加元的度假屋，即使父母每年都去居住，子女也是唯一受益人，仍然无法使用这项休闲住所豁免。

四、哪些亲属属于 related individual

PTT的 related individual 由《Property Transfer Tax Act》第1条专门定义，包括：

配偶。
子女、孙子女、曾孙子女。
父母、祖父母、曾祖父母。
子女、孙子女、曾孙子女的配偶。
配偶的子女、父母、祖父母及曾祖父母。

法律对 child 的定义包括继子女（stepchild）。

兄弟姐妹、叔伯、姑姨、舅舅、侄子和外甥不在这项 related individual 定义的亲属名单内。

需要注意，代码40和代码06的遗产豁免还要求受益人符合加拿大公民或永久居民身份条件。持工签或学签的子女不能仅凭亲属关系申请这两项豁免。源2 源3

五、土地超过0.5公顷，主要居所仍可能部分免税

代码40的主要居所豁免还有部分豁免安排。

如果房屋土地超过0.5公顷，或者物业存在BC Assessment列为非住宅用途的部分，可能无法对整套物业享受全额豁免。

符合其他主要居所豁免条件时，仍可以按照法定计算规则，对住宅建筑及规定范围内的土地申请部分豁免。

实际计算需要先确定应税交易公平市价，再按照住宅建筑价值、土地价值和地块面积计算调整后价值。

BC省政府提供了相应计算示例。土地面积、住宅分类或产权比例较复杂时，应由办理产权登记的律师或公证人核算，不能直接把整套物业全部申报为免税。源1 源3

这里要区分两套面积规则：

代码40：主要居所的部分豁免涉及0.5公顷规则。
代码06：休闲住所要求整块土地不超过5公顷，且整套物业公平市价不超过275,000加元。

六、海外买家附加税还要单独检查

BC另有 Additional Property Transfer Tax（附加物业转让税，简称附加税），针对指定区域内外国个人、外国公司和应税受托人取得住宅物业的交易。

指定区域包括：

Capital Regional District。
Fraser Valley Regional District。
Metro Vancouver Regional District。
Regional District of Central Okanagan。
Regional District of Nanaimo。

附加税税率为相关住宅物业公平市价中受让份额的20%。源4

一般PTT豁免与附加税豁免需要分别核对。

BC省政府明确列出，某些已经获得一般PTT豁免的转让仍然需要缴附加税，包括：

公司合并产生的产权转让。
联权共有产权人去世后转给幸存共有人。
与受益人、受益人类别或信托条款变更无关的登记受托人变更。

因此，遗产房屋过户不能只看一般PTT是否豁免，还要核对附加税的独立规定。源4

另外有两项值得留意：

BC Provincial Nominee豁免

符合条件的外国身份省提名人，可以申请附加税豁免。条件包括：

产权登记时已经获得确认的BC省提名人身份。
以个人身份取得住宅。
登记日有意将住宅作为自己的主要居所。
此项豁免只能使用一次。

申报时，法律专业人士须随PTT申报表附上省提名确认信。配偶或同居伴侣等家庭成员如果也属于外国人，仍须就各自取得的份额检查附加税义务。

这里的主要居所要求是登记日的居住意图，不能直接理解成登记之前已经实际入住。源4 源5

2018年历史过渡豁免

对于位于Capital、Fraser Valley、Central Okanagan及Nanaimo指定区域的物业，如果符合以下条件，可以检查历史过渡豁免：

遗产代理人将物业转给遗产受益人。
逝者在2018年2月21日之前去世。
产权登记在2018年2月21日或之后。
物业不包括位于Metro Vancouver Regional District的住宅。

这项过渡豁免还要求受让人在申请登记时提交规定格式的豁免申请和同意文件。

因此，2026年或2027年新发生的死亡事件，不能套用这项历史过渡安排。源4 源5

七、没有豁免时，PTT要交多少

如果无法获得豁免，一般PTT按产权登记当日的公平市价计算。

现行一般税率为：

公平市价部分	税率
首200,000加元	1%
超过200,000至2,000,000加元部分	2%
超过2,000,000加元部分	3%

住宅物业价值超过3,000,000加元的部分，还可能另加2%。源3

例如，一套公平市价为1,500,000加元的住宅，如果完全没有豁免：

首200,000加元：2,000加元。
其余1,300,000加元：26,000加元。

一般PTT合计28,000加元。

如果是部分产权转让，须先按照实际转让份额确定应税交易价值，再计算税款。

遗产内部转让没有公开市场成交价，仍然需要按照登记时的公平市价申报。可以结合独立估价及BC Assessment资料确定合理价值。源3

八、哪些情况必须准备额外申报材料

不同豁免的资格证明和申报要求有所不同。

过户情形	申报处理
遗产转给个人遗产代表	代码09
主要居所遗产转给合资格受益人	代码40
合资格休闲住所遗产转给受益人	代码06
主要居所只能部分豁免	按规定计算部分豁免额
BC省提名人申请附加税豁免	附上省提名确认信
符合2018年历史过渡豁免	提交规定格式的申请及同意文件
需要使用ADMIN代码	申报前联系PTT部门