黄先生 80 岁（示意人物），2026 年在列治文去世。他名下有两处房产：一套长期自住的独立屋，市值约 150 万加元；另有一套出租的公寓。太太前几年回了深圳，和女儿住在一起，已经不是加拿大税务居民；儿子住在温哥华，是遗嘱执行人。
儿子最想知道的是：房子过户给家人，要不要交税？要交，交的是什么？答案的关键在一个词：视同出售。持有人去世时，加拿大视为他在去世前一刻把房子按市价卖了一次，增值部分记在他去世那年的税表上。自住房多半能用主要住所豁免抵掉，出租房就不行；配偶如果住在国外，连递延也用不上。
这篇适用于：去世时是加拿大税务居民、在加拿大有自住房或出租房的人的家属，包括配偶或子女住在海外的家庭。
不适用于：在中国去世、名下有中国房产的父母，国内房产的继承手续见 《国内的父母去世，住在加拿大的子女怎么继承》。
一、去世那一刻：所有房子视同按市价卖出
一个人去世时，被视为在去世前一刻处置了全部资本财产，包括自住房、度假屋、投资；没有真的出售，也要按公允市价计算资本利得或损失，报在最后一年税表的附表 3 上。
源1 资本利得的一半计入应税收入。源2
| 房产 | 去世那年的税表 |
|---|---|
| 自住房（符合四个条件的度假屋同理） | 可以指定为主要住所，豁免全部或部分增值；即使全部豁免，也要填附表 3 和 T1255 源1 |
| 出租房 | 视同按市价出售，增值部分计税 源1 |
| 转给符合条件的配偶 | 可以递延，见第二节 源1 |
主要住所豁免的四个条件：是住宅单位；死者单独或与人共同拥有；死者本人、现任或前任配偶、或子女在当年日常居住；由遗嘱执行人指定。源1 土地一般以半公顷为限。源1
死者的主要住所指定只管到去世那天。之后房子要继续算主要住所，得由受益人自己符合条件、自己指定。源1
黄先生的独立屋从买入起一直自住，增值大概率可以豁免；出租公寓从买入价到去世当日市价的增值，要在他去世那年计税。
二、留给配偶可以递延，但配偶要是加拿大居民
财产转给在死者去世时是加拿大居民的配偶或同居伴侣（或符合条件的配偶信托），最后一年的税表上可以不产生资本利得或损失，增值留到配偶日后出售或去世时再算。源1 条件是财产要在去世后 36 个月内落实到配偶名下；做不到的，要在期限前向税务服务办公室申请延期，否则资本利得要报在死者的最后一年税表上。源1 自住房转给配偶的，最后一年税表上不需要为去世前的年份做主要住所指定，也不需要报视同处置。源1
黄太太已经不是加拿大居民，按 CRA 的表述，递延用不上：两处房产都按视同出售处理，自住房靠主要住所豁免，出租公寓的增值在黄先生去世那年计税。遗嘱执行人也可以选择不适用递延，逐项财产选择。源1
三、BC 的遗嘱认证费：按总值算，不扣房贷
在 BC 申请遗嘱认证，要按遗产价值交费。这里的价值是总值：死者在 BC 的不动产和有形动产；死者去世前在 BC 日常居住的，还包括他在各地的无形财产。源3
| 遗产总值 | 费用 |
|---|---|
| 不超过 25,000 加元 | 免 源3 |
| 25,000 至 50,000 加元的部分 | 每 1,000 加元或不足 1,000 加元收 6 加元 源3 |
| 超过 50,000 加元的部分 | 每 1,000 加元或不足 1,000 加元收 14 加元 源3 |
按这张表，一套总值 150 万加元、只在死者一人名下且需要计入遗产认证的房子，遗嘱认证费约为 20,450 加元；法院申请费等其他费用另计。认证后才发现漏报或低估的资产，要向法院补报并补费。源3 房子是否要进遗产、怎么持有可以不经认证，交 BC 律师判断；夫妻以联权共有（joint tenancy）持有的房子怎么过户，见 BC 配偶去世后房子过户（t/60348）。
四、子女拿到房子以后
成本从去世当日市价算起。 继承人日后卖房，资本利得一般是售价减去死者最后一年税表上报的公允市价。源1 遗产在分配前卖掉的，报在遗产的 T3 税表上；分配给受益人之后卖的，报在受益人自己的税表上。源1
住在海外的子女可以继承，不受禁购令限制。 《禁止非加拿大人购买住宅物业法》的条例写明，个人因死亡、离婚、分居或赠与取得的权益，不算该法所说的「购买」。源4
海外子女以后卖房，要先办清税证明。 非居民处置加拿大应税财产，要在处置后 10 天内通知 CRA，交 T2062 并缴款或提供担保，换取合规证明；买方没有拿到这份证明的，可能要承担代扣责任。源5
分钱之前先拿清税证明。 遗产什么时候要报 T3、为什么清税证明到手前别分钱，见 遗产要不要报 T3（t/59250）。
谁当遗嘱执行人也要想一想。 执行人住在海外，跨境签文件、开遗产账户、和 CRA 往来都更慢；遗产本身的税务居民身份也可能受影响，交律师和 CPA 判断。黄家由住在温哥华的儿子当执行人，这一步省了不少事。
五、动作表
| 时间 | 动作 | 找谁 |
|---|---|---|
| 现在 | 列出每处房产的买入价、装修改良记录、哪些年自住 | 自己 |
| 现在 | 配偶已移居海外的，重新估算去世时出租房的税 | CPA |
| 现在 | 遗嘱里写清房子给谁、税从哪一份出，执行人尽量选住在加拿大的人 | 律师 |
| 去世后 | 请估价师出具去世当日的市价报告，这是死者的卖价，也是继承人的成本 | 估价师 |
| 去世后 | 最后一年税表上报附表 3 与 T1255，主要住所逐年指定 | CPA |
| 去世后 | 申请遗嘱认证，按总值交认证费 | 律师、法院 |
| 继承人在海外，日后卖房 | 处置后 10 天内交 T2062，申请合规证明 | CPA |
六、几个常见说法，对照原文
「房子过户给家人，不算卖，不用交税。」 去世时视同按市价出售；自住房多半能豁免，出租房的增值要计税。源1
「留给太太就能递延。」 递延要求配偶在死者去世时是加拿大居民。源1
「遗嘱认证费按房子扣掉房贷后的净值算。」 BC 按遗产总值计费。源3
「海外子女是外国人，不能继承加拿大房子。」 因死亡取得的权益不算禁购令所说的购买。源4
同系列
- RRSP、RRIF 去世时整户视同取出
- TFSA 的继任持有人与受益人
- 在国内的父母去世，加拿大的子女怎么继承
- 回国前温哥华房产怎么处理（t/61562）
房子是很多家庭最大的一笔遗产，去世那一刻的市价，同时是死者这边的卖价和继承人那边的成本。把买入价、自住年份和装修记录现在就整理好，后人报税和日后卖房时都用得上。
拓展阅读
亲人离世那一刻，名下所有财产都"卖了一遍"…：同版块的税务福利帖，同样围绕 世那一刻，往深里读接这一篇。
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参考资料
- CRA：Taxable capital gains on property, investments, and belongings（视同处置、配偶须为居民、36 个月、主要住所四个条件与 T1255、继承人卖出）
- 《所得税法》第 38 条（应税资本利得为二分之一）
- BC Laws：Probate Fee Act（第 1、2 条，遗产价值定义与收费）
- Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Regulations（第 4(2)(a) 款，因死亡取得不算购买）
- CRA：Disposing of or acquiring certain Canadian property（10 天内通知、T2062、合规证明、买方责任）