家琪（文中人物为常见情形的示意）在温哥华准备买公寓，按揭经纪发来一条微信：先把一笔订金打到这个账户，下周给你锁定条件。账户名是个看不懂的公司名，经纪还顺口说，他的牌照刚好这两天到期，但有宽限期，不影响办理。家琪犹豫了：这个账户有监管保护吗？牌照到期还能办吗？
新的《Mortgage Services Act》（MSA，按揭服务法）按 BCFSA（BC 金融服务管理局）公布的日期，将在 2026 年 10 月 13 日生效，之前旧法继续适用。
源12 下面按 10 月 13 日起的规则，把付款前最该核的几件事拆开讲。
先问：这笔钱要不要经过经纪行
按揭经纪行并不都持有客户的钱。BCFSA 说明：不是每家经纪行都需要信托账户，只有替客户保管资金的经纪行，才应申请信托账户授权；而且没有 BCFSA 的授权，经纪行不能设立信托账户。源1
同一页里还有一条对消费者更直接：按《Business Practices and Consumer Protection Act》的规定，经纪在 BC 为安排按揭收费，除非这笔费用在放款时从按揭款里扣除，否则不允许。BCFSA 列出的例子包括：放款前收取的申请费、承诺费，借款人决定不办时的取消费，以及放款前收取的任何非第三方费用。源2
也就是说，家琪收到的这条「先打订金」，第一步要问清它是什么钱：第三方机构收取的费用，还是经纪自己的服务费。BCFSA 点名禁止的是放款前收取的非第三方费用。如果是后者，先向 BCFSA 或律师求证再付。
信托账户：要单独申请 BCFSA 授权
确实要经手客户资金的经纪行，账户有一套硬条件。BCFSA 的信托账户说明里，条件是分开列的。经纪行要通过 IRIS 系统申请修改牌照。获批后账户必须是计息账户，开在 BC 的储蓄机构（银行或信用合作社），支票、对账单、存款单等记录里要清楚标明是信托账户。源1
每个信托账户至少要有一名 principal broker 有签字权，并审核、签署每月对账。源1 一般情况下，客户的钱收到后要尽快存入信托账户，最迟不超过收款日起两个工作日；BCFSA 列出两种例外：源1
- 客户书面同意该项存入要求不适用，且款项交给有权接收的人，经纪行仍须记录收款和交易；
- 收到的是应付给经纪行或相关持牌人以外其他人的支票、汇票或汇款单，并交给票据上的收款人，同时记录收款和交易。
信托账户里不能存放别的钱。源1
信托账户里的钱，只能因特定原因取出，例如：纠正错存、给客户付利息、支付持牌人报酬、偿还按揭管理人的费用、按《Unclaimed Property Act》转移无人认领款项、依法院命令付款，或按客户指示支付。源1 持牌人拿报酬的方式也有规定：所有按揭经纪的报酬必须先付给经纪行。源1
所以，对家琪那个看不懂的账户名，可以问的是：这是不是你们经纪行的信托账户？账户开在 BC 的哪家机构？BCFSA 有没有批准你们保管客户资金？这一类授权在 BCFSA 的系统里申请，并不是持牌就自动带有。
牌照刚过期，「宽限期」是什么
「有宽限期，照样办」是个听起来很顺耳的说法，对照 BCFSA 的原文，要拆成三种情况看。
| 情况 | BCFSA 的说明 |
|---|---|
| 到期前已经提交续牌申请 | 牌照在监管官员就申请作出决定之前继续有效源3 |
| 到期后 30 天内提出新牌申请 | 监管官员可以酌情接受它按续牌申请的形式受理源4 |
| 牌照已到期、无牌超过 30 天 | 走重新领牌（relicensing）的申请，材料要求更多源4 |
第二行是最容易被误传成「宽限期」的。它说的是申请的形式：一个前持牌人在原牌期结束后 30 天内提出新牌申请，监管官员「可以酌情」按续牌表格受理。这是监管官员的酌情权，申请人没有这项权利；这条申请形式的规定，也没有在文字上说原牌延长、或者这段时间可以继续执业。源4 所以经纪说「有宽限期」，家琪可以追问：你的续牌申请是在到期前提交的吗？BCFSA 已经答复了吗？不要只听一句「30 天」。
核实办法是查官方持牌名册。MSA 生效后，BCFSA 要维护一份公开的名册，列明经纪行、principal broker 和 mortgage broker 的姓名、牌照层级和类别。源3 一个人只有在提供服务时已经持牌，或者适用豁免，才可以为按揭服务收取报酬。源3
服务费付给「他自己的公司」
经纪说，服务费请开给他自己的公司，这样方便他做税务安排。这里的关键词是 PMC（Personal Mortgage Corporation，个人按揭公司）。BCFSA 的说明：持牌人如果通过公司收取按揭经纪服务的报酬，必须为这家公司另外取得牌照；已有的个人服务公司，也要走这一步。持牌人会同时持有个人牌照和 PMC 牌照。源6
PMC 本身也有明确的样子：它必须是 BC 的公司或外省公司，所有表决权股份由一位控制人持有，该控制人是唯一的董事和总裁。源5 法定名称由公司名加上完整的「personal mortgage corporation」几个字组成，别的不能多。源5
PMC 的牌照与控制人个人牌照是镜像的，层级、类别相同，只能挂在同一家经纪行名下。源5 BCFSA 另有一项过渡期的临时安排：只有旧法下的次级按揭经纪登记人，已按旧法注册经纪公司、拟将其结束并改申请 PMC 牌照，而且在 2026 年 5 月 29 日前向 BCFSA 提交签署的确认表，才可暂缓改名。符合条件的 PMC 必须在首次 MSA 牌照续期前完成改名。源5
更要紧的是：通过 PMC 提供服务，并不让经纪的责任减轻；按揭服务仍然是通过他所在的经纪行提供的。源5 对付款人来说，前面讲的两点放在一起看：报酬要先付给经纪行源1，PMC 是持牌人自己收入的承接方式。如果经纪要你把服务费直接汇到一家名字里不含「personal mortgage corporation」的公司，值得请他书面说明这笔钱的性质，并向 BCFSA 核对。
一个经纪同时挂两家经纪行
BCFSA 的回答很干脆：不是 principal broker 的 mortgage broker，只能为一家经纪行提供按揭服务。源6 principal broker 可以是最多四家关联经纪行的 principal broker，超过要经监管官员批准。源7
所以，同一个普通经纪名下出现两家不同的经纪行，要问清这是怎么回事；如果确实需要两家机构合作办一笔贷款，BCFSA 另有 co-brokering（联合经纪）的规定，由两家经纪行的持牌人共同承担责任。源2
外省有牌，能不能直接在 BC 办
BCFSA 的劳动力流动监管声明将于 2026 年 10 月 13 日生效。声明写明：外省的牌照不保证能在 BC 获批；申请人可以按劳动力流动的规则，申请 BC 对应层级和类别的牌照，但必须通过 BC 的相应考试。源8 再回到前面：在 BC 或与 BC 房产有关的按揭服务，都要在 BC 持牌，除非适用豁免。源3
所以，一个只有安省或阿省牌照的经纪，要在 BC 办你的房产按揭，需要先问他是否已经取得 BC 的牌照，而不是默认外省牌通用。
团队名宣传，登记了吗
不少经纪会用「某某团队」做宣传。BCFSA 的说明是：MSA 里关于团队（Team）的条文，要到 2027 年 4 月 1 日才生效。源9 生效后，两名以上的持牌人如果对外以一个整体出现，就必须向 BCFSA 登记团队。团队成员须在同一家经纪行、类别相同。团队名要经过 BCFSA 批准，不得给人一种已经成立公司或经纪行的印象。团队的广告里要写明获批的团队名，也必须写明所属经纪行。源9
也就是说，2027 年 4 月 1 日之前，一个团队名只是一个营销名字，查不到团队登记；真正对你负责的，是经纪个人的牌照和他所在的经纪行。
出了问题，找谁负责
每家经纪行必须有至少一名持牌的 principal broker，经纪行没有 principal broker 就不能营业。principal broker 获授权代表经纪行，监督并支持持牌人，对按揭业务的控制与行为承担责任。源7 按 BCFSA 的规则，他要积极参与经纪行的管理，确保业务按规定办理，并对相关经纪、员工有足够的监督。源11
即使临时缺席，这份责任也不会消失。缺席超过 30 天的，要安排另一人接手，或向 BCFSA 说明怎样维持对经纪行的实际控制。源10 如果你遇到问题，可以请经纪行的 principal broker 出面处理，也可以向 BCFSA 反映。
付款之前，可以过一遍的清单
- 要付的是哪一类钱：第三方费用，还是经纪服务费？放款前的服务费要先向 BCFSA 或律师求证。
- 对方说的是信托账户吗？问清开在哪家 BC 机构、BCFSA 是否授权。
- 牌照状态：续牌申请是什么时候提交的？以名册上的状态为准，别只听「宽限期」。
- 收款方：是经纪行，还是他自己的公司？是 PMC 的话，名字里应有完整的 personal mortgage corporation。
- 挂靠：他挂在哪一家经纪行？普通经纪只能挂一家。
- 外省牌：BC 的牌拿到了没有？
- 团队名：2027 年 4 月 1 日之前不会有团队登记。
- 个案拿不准，直接问 BCFSA 或持牌的律师。相关背景，可参考本站的另一篇：卑诗按揭经纪新法MSA：老经纪要补课，新人门槛更高，消费者怎么核验牌照。
拓展阅读
卑诗按揭经纪新法MSA：老经纪要补课，新人门槛更高…（2023 年版，更新中）：同版块的站内帖，同样围绕 按揭经纪，往深里读接这一篇。
房东突然要涨租：先别急着掏钱或搬家，先验这三样：还是 先别急着，同版块的另一篇生活帖。
安省办按揭：经纪要先收钱、要你转个人账户、要你签文件之前…：同版块的站内帖，同样围绕 书面说明，往深里读接这一篇。
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参考资料
- BCFSA，Information on Trust Accounts：Information on Trust Accounts | BCFSA
- BCFSA，Information on Referrals（含禁止收费与联合经纪说明）：Information on Referrals | BCFSA
- BCFSA，Information on Licensing：Information on Licensing | BCFSA
- BCFSA，Regulatory Statement 25-015，Required Form and Content of Licence Applications（Part 2 F 与 Part 3 D）：Required Form and Content of Licence Applications | BCFSA
- BCFSA，Information on Personal Mortgage Corporations：Information on Personal Mortgage Corporations | BCFSA
- BCFSA，Mortgage Services Act: Licensing（常见问题）：Mortgage Services Act: Licensing | BCFSA
- BCFSA，Information on Licensing Levels and Categories：Information on Licensing Levels and Categories | BCFSA
- BCFSA，Regulatory Statement 26-025，Labour Mobility Requirements for Mortgage Services Licensing：Labour Mobility Requirements for Mortgage Services Licensing | BCFSA
- BCFSA，Information on Mortgage Services Teams：Information on Mortgage Services Teams | BCFSA
- BCFSA，Regulatory Statement 26-009，Principal Broker Absences：Principal Broker Absences | BCFSA
- BCFSA，Information on Mortgage Services Licensee Duties：Information on Mortgage Services Licensee Duties | BCFSA
- BCFSA，Mortgage Services Act: Transition：Mortgage Services Act: Transition | BCFSA