在 BC 卖房，先数持有天数。联邦和省里各有一把尺，一把是 365 天，一把是 730 天，起算点都是成交（过户）日。
联邦住宅炒房规则适用于 2023 年 1 月 1 日及之后发生的相关交易。住宅物业连续持有不足 365 天后处置，且不符合规定的生活事件例外时，利润按营业收入全额计税，不能按 50% 资本利得计入率处理，也不能申请主要居所免税；由这项规则认定的炒房交易产生的亏损按零计算。
源1源2 死亡、家人加入家庭、分居满 90 天、人身安全受威胁、严重疾病或残障、非自愿失业、破产、房屋毁损或被征收等法定生活事件，可以排除这条规则。工作或上学搬迁的情形，要求新住处比原住处至少近 40 公里（以到新工作地或学校的距离计）。源2
BC 省炒房税（《住宅物业（短期持有）利润税法》，2025 年 1 月 1 日生效）针对持有不到 730 天的卖家。365 天内处置，税率为净应税利润的 20%，之后 365 天内逐步递减，满 730 天不再适用。源3 联邦规则和这项省税各自独立，由不同机构管理。源3
flowchart TD
A[数成交日间隔<br/>算出持有天数] --> B{少于 365 天?}
B -->|是| C[联邦：营业收入<br/>BC：税率 20%]
B -->|否| D{少于 730 天?}
D -->|是| E[联邦：炒房规则不适用，按事实判断<br/>BC：税率递减]
D -->|否| F[BC 炒房税<br/>不再适用]
C --> G[对照例外与扣除]
E --> G
G --> H[BC 税表<br/>处置后 90 天内]
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天数只是起点。生活事件、其他豁免和预售合同的算法，都会改变最终结果。
BC 炒房税：谁要报、怎么算、报晚了会怎样
税基是处置 BC 住宅（含预售合同转让）取得的净应税利润。卖家可以是 BC 居民，也可以是世界任何地方的居民。源3 赠与取得的房产，成本按 0 加元计算；从关联人手里受赠，持有天数与对方合并计算。源3
自住扣除最高 20,000 加元，条件是连续持有至少 365 天，且持有期间这套房是你居住时间最长的住处。预售合同转让不能用这项扣除。源3 所以第 14 个月卖掉住了一年的自住房，仍在 730 天窗口内，只能扣 20,000 加元，超出部分按递减税率计税。
报税要点：
- 730 天内处置，或豁免要靠报税才生效，需要在处置后 90 天内提交专门的 BC 炒房税申报表，该表与年度个税申报分开。源3
- 税额为零或申报豁免时，通常仍须提交。源5
- 生活变故、建筑商/开发商、关联人之间处置这几类豁免，需报税才生效。源4
- 位于原住民保留地等指定地点的房产、特定机构卖家，无须报税即可豁免。源4
- 逾期有罚款，公式含 500 加元的保底额并按逾期月数累加；欠税利息为优惠利率加 3%，按月复利。源5
BC 的生活变故豁免有自己的清单，要单独对照省财政厅页面，不能直接套用联邦清单。
联邦这头：卖自住房也要报，改用途要提前处理
自 2016 税年起，CRA 只在你于报税表上申报出售并指定主要居所时才允许自住房免税，要填 Schedule 3 和 T2091(IND)。源2 漏报主要居所指定的，可以向 CRA 申请修改当年报税表；迟报可能产生罚款，金额和适用条件以 CRA 规定为准。源2
自住房改出租（或反过来），税法视同按公允市价处置再购回。源2 自住转出租，可在变更当年的报税表附签名信函，援引《所得税法》45(2) 条选择递延。选择后不能申报折旧（CCA），期间最多可继续把这套房指定为主要居所 4 年，且不能同时指定别的房子。源2 出租转自住的 45(3) 条选择，在申报过折旧后无法使用。源2
联邦资本利得计入率方面，CRA 的 2025 年指南列明，2025 年资本利得通常按 1/2 计入应税收入。源11 总理府在 2025 年 3 月 21 日宣布取消把计入率上调的提案。源12 针对 2026 年及以后出售的现行口径，请以 CRA 对应税年的指南为准。
持有满 365 天以后：CRA 按交易事实判定营业收入或资本利得
联邦 365 天规则只是一条推定线。跨过这条线，或者落进生活事件例外，利润是营业收入还是资本利得，仍由 CRA 按交易事实判断。买入时打算做什么是重要因素，但 CRA 也会看后来的做法和当初的说法对不对得上。源13源14
| CRA 会看的事实 | 卖家要备好的东西 |
|---|---|
| 买入目的 | 买时计划自住、收租、长期持有，还是装修后转手 |
| 交易频率 | 有没有反复买入、卖出或转让相似物业 |
| 持有时长 | 从买入到卖出经过多久 |
| 房产性质与用途 | 土地、楼花、住宅还是开发项目，实际怎么用 |
| 职业背景 | 是否从事地产经纪、建筑、开发等相关行业 |
| 融资安排 | 贷款期限、资金用途与融资条件 |
| 改造投入 | 是否做了以转售获利为目标的装修或开发 |
| 出售原因 | 原计划为什么变、什么时候变，有没有当时的记录 |
这些因素要合起来看，没有一个「卖几次就算炒房」的固定次数。持有两年以上不能单独保证按资本利得处理；只卖过一次，也可能因买入目的和交易安排被认定为营业收入。源13源14 买卖合同、贷款文件、租约、装修发票、挂牌记录，以及能说明买房目的和卖房原因的当时文件，都要留好。因为工作搬迁、健康或家庭变化卖房的，相应证明一起存档。
GST/HST 是另一件事。新建住宅、实质翻新住宅、开发商出售和某些商业性质的房地产交易可能涉及 GST/HST，普通二手住宅转售适用的规则不同。利润被定性为营业收入，并不等于成交价上要另加 GST/HST，要按物业性质、卖家身份和交易结构在签约前核实。源15
卖家是非居民：买方律师会从价款里扣钱
移民离境、转为非居民的读者最容易遇到。CRA 通告 IC72-17R6 写明，非居民卖家出售应税加拿大不动产，须在处置前或处置后 10 天内通知 CRA。源6 如果你出售前是加拿大居民、成交时已是非居民，规则同样适用。源6
卖家申请合规证书时，须按加拿大税务局（CRA）的规定预缴税款或提供可接受的担保。普通资本财产一般按处置收入超过调整后成本基础的差额的 25% 提供付款或担保；计算这笔付款或担保时，不扣除处置费用。处置费用可在计算最终资本收益时扣除。折旧资产另有计算规则。源6
拿到证书前，买方的责任是另一套算法：买方须向 CRA 缴纳购买成本的 25%，并有权从价款中扣除。涉及折旧资产或非资本性质不动产（例如出租建筑、存货性质的房产）时，比例为 50%。买方须在房产取得当月月底后 30 天内汇给 CRA。源6 买方的这项责任评估没有时间限制，CRA 随时可以追。源6 这就是律师成交前会反复核实你居民身份的原因。
其他要点：
- 卖家漏报，罚款为 100 加元与每天 25 加元中较大者，上限 2,500 加元。源6
- 提前至少 30 天提交拟处置通知，有助于 CRA 在成交前签发证书。源6
- 非居民的自住房免税会按居住年数缩减，可用 T2091(IND) 或签名信函主张。源6
该通告日期为 2011 年 9 月 29 日，CRA 页面最近更新为 2025 年 4 月 2 日，表格与实务以 CRA 当期说明为准。
买家 3 个工作日的撤销权（2023 年 1 月 3 日起）
买家接受要约后有 3 个工作日（不含周末和公共假日）可书面撤销，须向卖家支付成交价 0.25% 的撤销费，100 万加元的房子就是 2,500 加元。源7 买卖双方都无权放弃这项权利。源7 适用独立屋、联排、公寓、分契产权、固定在土地上的活动房等类型；租赁土地上的房产、拍卖和法院命令下的出售除外。源7 买方经纪没有持有定金时，BCFSA 建议卖家就追讨撤销费咨询律师。源7
温哥华市房子：空置税跟着房子走
空置税只由温哥华市征收。源8 2025 年参考年度被认定或申报为空置的房产，按 2025 年评估值的 3% 征税；2025 年度申报截止为 2026 年 2 月 3 日。源8 迟交申报有 250 加元条例罚款。源10 2026 年度税率和截止日以市政府公告为准。
对卖家要记住三点：
没人申报，房产会被视为空置，税款依附在房产账户上，由现任业主承担。源9 市政府建议买家在买卖合同里要求卖家提供申报副本、法定声明，必要时约定扣留款项。源9
状态一览
| 规则 | 状态 | 适用地区 | 起点 | 来源 |
|---|---|---|---|---|
| 联邦炒房规则（365 天） | 已生效 | 加拿大 | 2023-01-01 起的交易 | 源1 |
| 出售须报 T2091 | 已生效 | 加拿大 | 2016 税年起 | 源2 |
| BC 炒房税（730 天） | 已生效 | BC 全省 | 2025-01-01 | 源3 |
| 非居民 s.116 通知与预缴 | 已生效 | 加拿大 | 以通告为准 | 源6 |
| 买家撤销权 | 已生效 | BC 全省 | 2023-01-03 | 源7 |
| 空置税 3%（2025 参考年度） | 已生效 | 仅温哥华市 | 2017 年起征 | 源8 |
| 联邦炒房规则扩展至购房权利转让 | CRA 现行页面仍将扩展措施列为拟议 | 加拿大 | CRA 页面（2024-10 更新） | 源1、源2 |
| 资本利得计入率上调至 2/3 | 已宣布取消；2026 税年口径待核 CRA 说明 | 加拿大 | 取消宣布于 2025-03-21 | 源11、源12 |
CRA 的住宅炒房规则页面说明，现行规则针对持有住宅物业连续不足 365 天后处置的情形，并将转售购房权利列为炒房交易的描述之一；但该页面仍将把购房权利转让正式纳入这项推定规则的扩展列为拟议措施。预售合同转让的具体税务处理，应结合交易发生时的有效法律及 CRA 对该交易的适用说明核实。源1
挂牌前自查清单
- 查成交日，计算持有天数：少于 365、365 至 729、730 天及以上
- 少于 730 天时，确认能否享用 20,000 加元自住扣除，以及是否有生活事件或其他豁免
- 少于 730 天时，把成交日后 90 天写进日历，用于 BC 炒房税申报
- 房子曾出租，确认是否在改用途那年递交了 45(2) 选择，以及是否报过折旧
- 卖家若是非居民，找律师和会计师在成交前至少 30 天启动 s.116 证书申请
- 合同里留出买家 3 个工作日撤销期，并确认撤销费和定金的处理方式
- 温哥华市房子：在申报期内完成空置税申报，并留好过户和居住或出租的证据
具体到个人的税额、豁免和申报，以主管机构原文和持牌会计师、律师的意见为准。
拓展阅读
2026加拿大卖房税务指南：主居所免税与365天、730天规则：卖的是自住房，主居所免税怎么指定、非居民年份怎么扣，接这一篇。
持有不到12个月卖房默认按营业收入全额课税：联邦 365 天规则的生活变故豁免逐条怎么用。
新税新规一次看懂：外国买家禁令、温哥华空置税、省投机与空置税、BC…：同版块的站内帖，同样围绕 BC 炒房税，往深里读接这一篇。
温哥华分契禁租免税已经取消：自住房也要申报，漏报可能按空置计税：还是 自住房也要，同版块的另一篇站内帖。
离境不触发加拿大房产视同处置，但日后以非居民身份卖房…：同版块的站内帖，同样围绕 成交价，往深里读接这一篇。
BC 买家三个工作日撤销期：怎么算、要付多少、什么情况不适用：还是 不适用，同版块的另一篇站内帖。
卖房时不提地下室漏过水，成交后会被追到什么程度（2026）：同版块的站内帖，同样围绕 成交后，往深里读接这一篇。
参考资料
- CRA：Residential Property Flipping Rule — https://www.canada.ca/en/revenue-agency/programs/about-canada-revenue-agency-cra/federal-government-budgets/residential-property-flipping-rule.html
- CRA：Principal residence — https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/tax/individuals/topics/about-your-tax-return/tax-return/completing-a-tax-return/personal-income/line-12700-capital-gains/principal-residence-other-real-estate.html
- BC 省政府：BC home flipping tax — BC home flipping tax - Province of British Columbia
- BC 省政府：Exemptions from BC home flipping tax — Exemptions from BC home flipping tax - Province of British Columbia
- BC 省政府：Penalties, interest, and waiver of penalties and interest — Penalties, interest, and waiver of penalties and interest - Province of British Columbia
- CRA：IC72-17R6 — https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/publications/ic72-17/ic72-17r6-procedures-concerning-disposition-taxable-canadian-property-non-residents-canada-section-116.html
- BCFSA：Home Buyer Rescission Period — Home Buyer Rescission Period | BCFSA
- 温哥华市：Empty Homes Tax — https://vancouver.ca/home-property-development/empty-homes-tax.aspx
- 温哥华市：Evidence and exemptions — https://vancouver.ca/home-property-development/evidence-exemptions.aspx
- 温哥华市：Empty Homes Tax drives housing vacancies to record low / 2025 declarations — https://vancouver.ca/news-calendar/eht-drives-housing-vacancies-record-low-dec-2025.aspx
- CRA：Capital Gains – 2025 — https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/publications/t4037/capital-gains.html
- 加拿大总理府：Prime Minister Mark Carney cancels proposed capital gains tax increase（2025-03-21）— https://www.pm.gc.ca/en/news/news-releases/2025/03/21/prime-minister-mark-carney-cancels-proposed-capital-gains-tax-increase
- CRA：Tax effects of buying real estate to sell for a profit — https://www.canada.ca/en/revenue-agency/programs/about-canada-revenue-agency-cra/compliance/real-estate-sector/effects-buying-real-estate-sell-for-profit.html
- CRA：IT-218R Profit, Capital Gains and Losses from the Sale of Real Estate（已归档）— https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/forms-publications/publications/it218r/archived-profit-capital-gains-losses-sale-real-estate-including-farmland-inherited-land-conversion-real-estate-capital-property-inventory-vice-versa.html
- CRA：Type of supply（GST/HST）— https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/tax/businesses/topics/gst-hst-businesses/charge-collect-type-supply.html
飞出国编辑部修订 · 2026-10-22。本文为本次修订内容。