在多伦多士嘉堡（Scarborough）买下一栋房子准备出租，第一件事是确认房屋的实际出租形式。多伦多目前有两套容易混淆的制度：三层或以上、至少10个出租单位的公寓楼须办理 RentSafeTO 注册；符合多租客房屋定义、设有至少4间出租房间的住宅，则须申请 Multi-Tenant House 经营牌照。
两套制度均已实施，适用范围覆盖士嘉堡。普通独立屋整栋出租、分层出租、按房间分别出租，可能涉及不同要求。判断关键是房屋类型、出租单位数量、房间配置以及住户是否作为同一个生活单位共同居住。
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截至2026年10月，多伦多官方公布的 RentSafeTO 年度注册费为每个住宅单位30.82加元；多租客房屋另有按房间计算的牌照申请费。源3 源2
一、先按房屋实际用途判断适用哪套制度
| 房屋情况 | 应核查的制度 |
|---|---|
| 一栋独立屋，整栋租给一个家庭 | 通常无需 RentSafeTO 注册，仍须遵守房屋及出租法规 |
| 独立屋分出地下室单位，形成两个独立出租单位 | 通常未达到 RentSafeTO 门槛；另查单位是否合法 |
| 三层、至少10个出租单位的专建出租公寓楼 | RentSafeTO 注册 |
| 独立屋有4间或以上分别出租的房间，住户各自生活 | Multi-Tenant House 牌照 |
| 公寓楼内某一单位单独符合多租客房屋定义 | 该单位也可能涉及 Multi-Tenant House 牌照 |
| 出租给短住旅客 | 另查短租登记制度 |
这里的关键区别是「出租单位」（rental unit）与「出租房间」（rental room）。
出租单位通常指供住户独立生活的住宅单位；多租客房屋中的出租房间可以配有厨房或浴室其中一种设施，但按照市府定义，不能同时具备两者。判断是否属于多租客房屋，还要看住户是否共同组成一个生活单位（single housekeeping unit）。源2
因此，同样是一栋士嘉堡独立屋：
一家人整体承租，与多名住户分别租住不同房间，监管分类可能不同。
二、RentSafeTO：三层和10户两个门槛同时满足
多伦多市政法规 Chapter 354（Apartment Buildings）规定，RentSafeTO 适用于符合条件的专建出租公寓楼（purpose-built rental apartment building）。
需要同时满足：
- 建筑物达到三层或以上。
- 建筑物拥有至少10个出租单位。
- 房屋属于制度规定的出租公寓楼类别。
市府解释文件明确排除长期护理院、持牌退休住宅及住房合作社。源5
地下室会不会算一层？
这点对房屋有地下室的业主尤其重要。
市府的解释公告说明，如果地下楼层的天花板高于地面，并且该楼层包含出租单位，这层可以计入 RentSafeTO 对楼层数量的判断。源5
例如，一栋建筑从外面看似乎只有两层，另有出租地下室，实际楼层认定仍需结合建筑结构核查。
不过，即使计算后达到三层，还需要满足至少10个出租单位及建筑用途等条件。
怎么查地址有没有登记？
可以使用多伦多市府提供的 RentSafeTO Interactive Building Score Map（公寓楼评分互动地图）。
该工具可查询已纳入项目的建筑物及评估结果。市府说明，适用建筑物至少每两年接受一次建筑评估，检查内容包括公共区域、机械及保安系统、停车设施和外围场地。源6
实际操作：
- 打开文末参考资料中的 RentSafeTO Interactive Building Score Map。
- 使用地址或地图定位士嘉堡的物业。
- 查看是否有对应建筑物记录及评分。
- 核对地址、建筑物名称和显示的资料。
- 如果找不到记录，但建筑物看起来符合注册门槛，直接向 RentSafeTO 团队核实。
地图没有找到物业，不能据此认定房屋无需注册。 地图主要是建筑物登记及评分资料的查询工具，法律适用性仍以房屋实际情况及市府核定为准。
三、士嘉堡独立屋分租：4间房可能触发另一套牌照
对士嘉堡购买独立屋、半独立屋或联排屋的出租业主，更值得留意的是 Multi-Tenant Houses Licensing Bylaw。
多伦多自2024年3月31日起，在全市统一实施多租客房屋牌照制度。源2
按照2026年2月15日生效的修订定义，符合条件的物业设有至少4间多租客出租房间，而且住户各自生活、未组成一个共同生活单位，就可能属于多租客房屋。定义采用 premises（场所）概念，涵盖的形式比单纯按整栋建筑判断更广。源2 源7
例如，一栋士嘉堡房屋的主人分别与五名租客签约，每人拥有单独房间、共用厨房及浴室，就有必要核查多租客房屋牌照。
反过来，普通家庭共同承租整栋住宅，虽然家庭成员可能住在不同卧室，也需要根据实际生活安排判断，不能简单按照卧室数量直接归类。
士嘉堡允许多少间？
市府的业主指引列明，士嘉堡、北约克和怡陶碧谷的所有分区，多租客房屋最多允许6间出租房间。具体物业仍须经市府分区审查确认。源2
市府同时列有最低卫生设施要求：每4间出租房间至少配置一套符合规定的卫生设施。
房间数量合格只是其中一个条件，建筑、消防及物业标准也须符合要求。
四、两套制度的费用、期限和处罚
| 项目 | RentSafeTO | 多租客房屋牌照 |
|---|---|---|
| 主管机构 | 多伦多市政府 | 多伦多市政府 |
| 核心门槛 | 至少3层、10个出租单位 | 至少4间符合定义的出租房间 |
| 费用 | 2026年每户30.82加元 | 每间27.04加元申请／续牌费，另有每栋162.24加元检查费 |
| 更新周期 | 每年更新 | 每年续牌 |
| 关键期限 | 每年7月31日前完成注册续期及缴费 | 依牌照有效期及时续牌 |
| 申请方式 | RentSafeTO 注册门户 | Multi-Tenant Houses 牌照申请门户 |
费用及期限来自市府2026年官方资料；未来年度可能调整，应以市府最新收费表和账单为准。源3 源2
漏注册的成本
RentSafeTO 官方处罚表列明：
- 业主未按规定注册建筑物：定额罚款600加元。
- 未保持注册资料更新：定额罚款500加元。
- 提交虚假、不准确或误导性资料：定额罚款500加元。
这些属于官方列出的定额违法罚款。市府同时说明，严重违规进入法院程序后，定罪罚款最高可达100,000加元，持续违规还可能产生按日计算的罚款，具体取决于违法行为及执法程序。源3
对刚买下已有租客物业的新业主，还有一项期限：如果属于 RentSafeTO 管理的建筑物，产权或通讯地址发生变化，应先更新市府 Revenue Services 资料，再于30天内向 RentSafeTO 提交书面通知。源1
五、需要办理牌照的士嘉堡分租房，怎样开始申请？
根据多伦多市府公布的申请流程，新经营者应先核查分区许可，再处理建筑及消防要求，最后提交牌照申请。
flowchart TD
A["确认出租布局"] --> B{"达到四间？"}
B -->|否| C["核查其他规定"]
B -->|是| D{"符合分租定义？"}
D -->|否| C
D -->|是| E["申请分区审查"]
E --> F["核查建筑许可"]
F --> G["核查消防要求"]
G --> H["提交牌照申请"]
H --> I["接受市府检查"]
I --> J["取得经营牌照"]
classDef step fill:#EAF2FB,stroke:#2B6CB0
classDef decision fill:#FFF7E6,stroke:#C05621
classDef result fill:#E6F6EC,stroke:#2F855A
class A,E,F,G,H,I step
class B,D decision
class C,J result
上图针对可能符合多租客房屋定义的物业；具体申请材料和建筑许可要求由市府按个案核定。
申请时通常需要准备物业及楼层平面图、垃圾管理计划、害虫管理计划、室内外物业管理计划等材料。
2026年2月15日起实施的修订还要求所提交的楼层平面图列明各房间尺寸及允许的最多住户人数。新申请通常需要分区审查，续牌且用途没有变化时，则按规定提交用途未变声明。源2
如果多租客房屋有超过4名住户，市府要求依照消防规定提交消防安全计划。改变建筑物用途时，即使没有实际施工，也可能需要建筑许可证。
房东可以通过市府 Multi-Tenant Houses Licence Application Portal 进入申请程序；如果系统暂时无法使用，可直接联系市府多租客房屋团队。源2
六、房屋买下来之前已经有人住，怎样核查旧记录？
购买带租约的士嘉堡物业，建议把许可证核查与普通产权调查分开进行。
产权登记能帮助确认房屋所有权等信息；市府出租房监管记录需要从相应部门另外取得。
对于 RentSafeTO 建筑物
先检查市府互动地图，再询问卖方或物业管理公司：
- 建筑物现有 RentSafeTO 注册情况。
- 最近一年的注册缴费记录。
- 最新建筑评估结果。
- 是否有未处理的检查要求或违规通知。
- 原业主是否已经向市府申报相关资料。
如果购买的是原有出租公寓楼，交接时要落实业主资料更新及年度续费。
对于按房间分租的住宅
应当核实：
- 原业主是否持有 Multi-Tenant House 牌照。
- 牌照所属物业地址及经营者。
- 现有房间数量及使用方式。
- 建筑许可与消防检查资料。
- 是否有市府发出的未解决违规通知。
尤其要确认现有牌照在产权或经营者变化后如何处理。取得卖方的旧牌照副本，只能证明相关文件曾经存在，买方仍应向发牌部门确认自身经营资格及后续手续。
对士嘉堡物业，业主可以联系：
RentSafeTO
电子邮件：[email protected]
Multi-Tenant Houses Licensing
电话：416-394-8178
电子邮件：[email protected]
Toronto 311
多伦多市内拨打311；市外拨打416-392-2489。
七、把出租房注册与其他房屋合规要求分开
买下出租物业之后，至少还要注意三类情况。
第一，地下室虽然能够独立居住，也需要核查其住宅用途是否合法。厨房、厕所、独立出入口等实际设施，以及原有建筑许可，都是需要提交市府确认的信息。
第二，将普通独立屋改为按房间出租时，新增隔墙、改变居住人数或用途可能触及建筑、消防及规划要求。多伦多规定，更改建筑用途有时即使不施工也需要建筑许可证。源2
第三，如果打算把物业用于短期出租，应另外查阅多伦多 Chapter 547 的短租登记规则。市府将短租登记与多租客房屋牌照分别管理，并规定持牌多租客房屋经营者不能申请短租登记。源8
八、士嘉堡出租房业主的核查清单
拿到物业地址、平面图及现有租约后，可以按下面顺序逐项检查。
- ☐ 确认物业是否位于多伦多市界内
- ☐ 核对建筑物楼层数与独立出租单位数
- ☐ 如达到3层及10户，查询 RentSafeTO 登记
- ☐ 确认是否有4间或以上分别出租的房间
- ☐ 核查住户是否组成同一生活单位
- ☐ 如属多租客房屋，核对市府牌照及分区许可
- ☐ 向卖方索取建筑、消防及出租合规记录
- ☐ 确认是否有未处理的市府违规通知
- ☐ 如属 RentSafeTO 建筑物，办理业主资料变更通知
- ☐ 记录牌照续期、注册缴费及后续检查日期
对士嘉堡普通出租独立屋，最值得先做的是核对房间出租方式、建筑许可和多租客房屋定义；对较大的出租公寓楼，则先查看是否达到 RentSafeTO 的三层、十户标准。
最终判断应以物业实际布局、分区规定及多伦多市政府的书面确认结果为准。
拓展阅读
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参考资料
-
多伦多市政府，RentSafeTO Registration & Renewal（注册、续期及产权变更）
https://www.toronto.ca/community-people/housing-shelter/rental-housing-rights-information/housing-property-standards/apartment-building-standards/rentsafeto-for-building-owners/rentsafeto-registration/ -
多伦多市政府，Multi-Tenant House Owners & Operators（多租客房屋定义、牌照、分区及申请）
https://www.toronto.ca/community-people/housing-shelter/rental-housing-rights-information/multi-tenant-rooming-houses/multi-tenant-house-owners-operators/ -
多伦多市政府，RentSafeTO Fees & Fines（2026年收费及处罚）
https://www.toronto.ca/community-people/housing-shelter/rental-housing-rights-information/housing-property-standards/apartment-building-standards/rentsafeto-for-building-owners/rentsafeto-fees-and-fines/ -
多伦多市政府，New Framework for Multi-Tenant Houses（全市统一牌照制度）
https://www.toronto.ca/community-people/housing-shelter/rental-housing-rights-information/multi-tenant-rooming-houses/new-framework-for-multi-tenant-rooming-houses/ -
多伦多市政府，Interpretation Bulletin – Definition of Apartment Building（楼层和建筑类型解释）
https://www.toronto.ca/community-people/housing-shelter/rental-housing-rights-information/housing-property-standards/apartment-building-standards/rentsafeto-for-building-owners/interpretation-bulletin-definition-of-apartment-building/ -
多伦多市政府，RentSafeTO Interactive Building Score Map（建筑登记及评分地图）
https://www.toronto.ca/community-people/housing-shelter/rental-housing-rights-information/housing-property-standards/apartment-building-standards/audits-evaluations/rentsafeto-map/ -
多伦多市议会，2025.PH26.3 Multi-Tenant Houses Regulatory Framework（2026年2月15日生效的修订）
https://secure.toronto.ca/council/agenda-item.do?item=2025.PH26.3 -
多伦多市政府，Short-Term Rental Operators/Hosts（短租与持牌分租房限制）
https://www.toronto.ca/community-people/housing-shelter/rental-housing-rights-information/short-term-rentals/short-term-rental-operators-hosts/