安省 Condo 业主收到特别征费通知，又在办房贷续约或转贷，先记四点：
- 欠缴后果：特别征费属于加在共同开支上的一次性费用，不缴会让法团对该单位享有留置权
源2。登记留置证书之前，法团要先发书面通知，通知里写明的付款日期至少在发出通知 10 天之后 源3（已生效）。 - 银行怎么算：OSFI 的 B-20 列了房贷本息、物业费和所有其他信贷还款，没有单独列出特别征费的算法 源5。具体口径由各银行自己的政策决定（待核验）。
- 能否要求先缴清：OSFI、CMHC 的相关官方页面没有列出贷方必须要求业主先缴清特别征费的统一规则。是否要求缴清，属于贷方审批条件，各家及不同交易类型可能有所不同（待核验）。
- 借款付征费：符合条件的无保险房贷直转，可以免适用 OSFI 规定的最低合格利率（MQR），未偿本金可为罚金或手续费增加 3,000 加元，且不允许套现 源7。把 2 万加元特别征费并进房贷，增加额超出这项直转豁免的条件。贷方仍须评估借款人的还款能力，并保守计算债务比率。
欠缴之后，时间线怎么走
安省 Condo 法团在业主不缴共同开支时自动取得留置权 源1。特别征费的份额按共同开支的同一比例计算，董事会收取时无须先取得业主许可 源2。之后的步骤如下：
flowchart TD
A[特别征费到期<br/>业主未缴] --> B[留置权<br/>自动产生]
B --> C[法团发留置通知<br/>写明至少10天后日期]
C --> D{该日期前<br/>缴清?}
D -->|缴清| E[无需登记<br/>流程结束]
D -->|未缴| F[法团可登记<br/>留置证书]
B -.->|3个月内未登记| G[留置权失效]
F --> H[登记15天后<br/>可发出售通知]
H --> I[45天赎回期]
I --> J[仍未缴<br/>可诉请占有]
classDef step fill:#EAF2FB,stroke:#2B6CB0
classDef judge fill:#FFF7E6,stroke:#C05621
classDef ok fill:#E6F6EC,stroke:#2F855A
classDef risk fill:#FDECEC,stroke:#C53030
class A,B,C,F,G,H,I step
class D judge
class E ok
class J risk
- 留置通知：官方通知表格要求写明欠款总额（未付共同开支、利息、合理法律费用）、每日利息，以及一个至少在通知发出 10 天之后的日期。到该日期仍未付清，法团有权登记留置证书。表格同时注明，留置权可按抵押贷款的方式强制执行 源3。这 10 天是登记前的最短通知期，期间利息继续计算。
- 三个月登记期：CAO 说明，留置权在三个月后自动失效，除非法团在土地登记处登记了留置证书。登记可以保住法团在追款时的优先位置 源1。
- 证书担保的范围：官方表格列明，包括登记时已欠的共同开支、登记之后继续欠缴的部分、利息、合理法律费用，以及准备和登记证书、解除证书的费用。表格还写明，登记日之前超过三个月到期的共同开支不在担保范围内 源4。
- 登记之后：CAO 列出，证书登记 15 天后法团可发出售通知，赎回日是通知发出日起 45 天，赎回期内法团不能采取进一步执行措施。期满仍未缴，法团可向安省高等法院提起诉讼，申请取得单位占有权，之后出售单位收回欠款 源1。
- 随时可以缴清：CAO 说明，业主在单位售出之前的任何时点付清欠款，法团都必须解除留置 源1。付不起时尽早联系法团，法团可能同意付款计划 源1。
银行审批：B-20 里能找到什么
OSFI 的《Residential mortgage underwriting practices and procedures – Guideline》（B-20，2017 年 10 月 31 日发布）适用于联邦监管的金融机构 源5。信用合作社、其他省级监管的贷款机构不在这份指引的直接适用范围内，它们的做法要看各自的政策。各银行的实际口径以它们的书面条件为准。
指引里与本题有关的内容：
- 比率的组成项目：贷方应对 GDS、TDS 的构成项目有明确政策，列出的项目包括房贷本息、各类收入、取暖费、物业税、Condo 或 Strata 费，以及所有其他信贷还款（例如无抵押个人贷款、第二房贷、信用卡） 源5。特别征费归在哪一项，原文没有写。
- 保守计算：比率要保守计算，并按更高利率压力测试。附加评估标准还提到借款人的资产与负债、其他生活开支和经常性还款义务 源5。
- 文件留存：债务比率计算及关键输入的验证文件，在放款和之后任何再融资时取得 源5。以增贷方式缴特别征费，属于再融资的一种情形。
- 分析更新的时点：指引要求贷方定期更新借款人与物业的分析，并括注无须恰好在续约时进行 源5。续约当下是否重新审核，由各行自己的政策决定。
- 抵押权的可执行性：贷方应确保对抵押物的权利合法可执行，并能在合理时间内变现，否则要有第三方产权保险 源5。
海外收入的业主要留意：指引写明，依赖加拿大境外收入的借款人在收入核实上是特别挑战，贷方应做充分的尽职调查，无法由可靠、文件齐全的来源核实的收入要审慎对待 源5。
压力测试与直转：无保险和有保险是两套规则
无保险房贷（OSFI，自 2024 年 11 月 21 日生效）
OSFI 页面显示的最低合格利率（MQR）是合约利率加 2% 与 5.25% 两者取高，页面更新于 2026 年 1 月 29 日，并称至少每年复核 源6。合约利率 4.5% 时按 6.5% 测试，合约利率 3% 时按 5.25% 测试。2026 年的复核结果以续约前 OSFI 官网为准（待核验）。
直转豁免只适用于以下情形：现有的 stand-alone 无保险房贷、从一家联邦监管金融机构转到另一家、剩余摊还期和贷款金额都没有增加。脚注允许未偿本金增加 3,000 加元，用于罚金或手续费，不允许套现 源7。同一份文件提醒，机构仍应像对待新申请一样评估，继续适用 B-20 的尽职调查和保守计算 源7。
有保险的低比例房贷（财政部，2024 年 12 月 16 日）
财政部的背景说明另列了一套保险规则：贷款价值比不超过 80% 的低比例房贷，原贷款在联邦监管机构发放并已按 MQR 评估过，续约时换到任何新贷款机构，可免除 MQR。条件包括保持原有摊还安排，未偿本金可增加 3,000 加元用于罚金或手续费，不允许套现，适用于 2024 年 12 月 16 日及之后提交给保险公司的申请 源8。其他保险资格条件继续适用 源8。
两套规则都允许未偿本金为相关交易费用增加 3,000 加元，适用范围包括罚金或手续费。把 2 万加元特别征费并进房贷，增加额远超这项限额，超出了两套直转豁免的条件，通常需要按照新申请的审核要求处理。具体怎么审，仍由新旧贷款机构决定。用自有资金缴清，或与法团谈分期，不会因此增加房贷本金，也不会触及房贷本金增加 3,000 加元的限制，但仍须满足其他直转资格条件。若特别征费已经形成登记留置权，还应向新贷款机构确认产权负担的处理要求。
CMHC 受保贷款的数字
CMHC 把受保房贷的债务比率限制在 GDS 39%、TDS 44%。Condo 费按 50% 计入 GDS 和 TDS。无抵押信用额度和信用卡，月供按不低于未偿余额 3% 计算 源9。有抵押的信用额度，按未偿余额以 25 年摊还计算每月还款，下限同样来自这个页面 源9。
同一笔 2 万加元，三种处理的示意计算
下面是示意数字，用来看处理方式对比率的影响，不代表任何银行的口径，也不是特别征费本身的法定计入规则。假设家庭税前月收入 1 万加元，计入 TDS 的住房成本为每月 3,000 加元，其他债务每月 400 加元，基准 TDS 为 34%。第二种假设用无抵押信用额度垫付，套用 CMHC 的 3% 规则；第三种假设银行把 12 期分期（每期约 1,667 加元）全额当作月度债务。
- 自有资金付清：月度负债不变，TDS 仍是 34%，存款减少。
- 信用额度垫付：每月多 600 加元，TDS 升到 40%。
- 分期全额计入：TDS 约 50.7%，超过 44%。
同样的金额，处理方式不同，比率差距明显。分期如何计入没有统一规则，要向银行书面确认。
银行能不能要求先缴清
OSFI B-20、OSFI 直转文件和 CMHC 页面没有列出贷方必须要求业主缴清特别征费的统一规则。是否要求缴清，属于贷方自己的审批政策和承诺条件，不同贷方、不同交易（续约、转贷、增贷）可能有所不同，具体条件应向贷款机构书面确认。
银行会在意，有两条线索可以参考。B-20 要求抵押权可依法执行、能在合理时间内变现 源5。法团登记留置证书可以保住追款时的优先位置，留置权可按抵押贷款的方式推进出售程序 源1源3。由此推断，已逾期甚至已登记留置的特别征费，可能让贷方要求缴清或出示分期安排（推断，待核验）。
常见误区
- 与法团有争议，可以先扣着不缴。CAO 写明，不缴会让法团对单位享有留置权 源2。留置权产生后的争议，在 CAT 或高等法院另行处理，CAT 只管辖噪音、停车、宠物、记录等范围内的事项，修缮费用之类的争议要去法院 源1。
- 10 天是法定付款宽限期。10 天是登记留置证书前的最短通知期，以通知上写明的日期为准，期间利息照算 源3。
- 续约一律免审。直转豁免有条件：金额和摊还期不增加，且分无保险与有保险两套条件 源7源8。B-20 只说分析定期更新，续约时是否重审由各行决定 源5。
- 把 2 万加元并进房贷最省事。增加额超出 3,000 加元，无保险和有保险的直转豁免都不再适用，还会触发再融资的文件要求 源5源7源8。
带得走的清单
- 核对通知上的金额、到期日、能否分期，以及法团管理文件有无额外规定 源2。
- 到期前联系法团问分期，书面保留回复 源1。
- 已收到留置通知的，记下通知上写明的付款日期，业主在单位售出前任何时点缴清，法团都必须解除留置 源1源3。
- 续约或转贷前，书面问银行或经纪：特别征费是否计入负债、是否需要缴清证明、分期按什么口径算。
- 尽量用自有资金或法团分期处理。需要借款时，先确认增加额是否在 3,000 加元以内，以及你的贷款属于无保险还是有保险 源7源8。
- 收入在海外的，提前备好可核验的收入文件 源5。
- 续约前回 OSFI 官网复核最低合格利率 源6。
具体个案以法团通知、银行书面条件和律师意见为准。
拓展阅读
BC买Strata先查特别征费缴款日：转让日前到期归卖方…：同样围绕「Strata」的站内帖。
安省Condo欠管理费可能登记留置权甚至追售房产…：还是「Condo」这件事，另一篇站内帖。
老旧Strata维修账可能落到买家头上…：同一条线上的另一篇站内帖。
安省二手Condo买家别急着放弃条件…：兰里的站内帖，与本文相邻的一条线。
参考资料
[源1] Condominium Authority of Ontario：Liens — Liens - Condominium Authority of Ontario
[源2] Condominium Authority of Ontario：Special Assessments — Special Assessments - Condominium Authority of Ontario
[源3] 安省政府表格：Notice of Lien to Owner（Condominium Act, 1998 第 85(4) 款） — https://files.ontario.ca/notice_of_lien_to_owner_under_subsection_85_4_of_the_condominium_act_1998.pdf
[源4] 安省政府表格：Certificate of Lien（Condominium Act, 1998 第 85(2) 款） — https://files.ontario.ca/certificate_of_lien_under_subsection_85_2_of_the_condominium_act_1998_0.pdf
[源5] OSFI：Residential mortgage underwriting practices and procedures – Guideline（B-20，2017） — Residential mortgage underwriting practices and procedures – Guideline (2017) - Office of the Superintendent of Financial Institutions
[源6] OSFI：Minimum qualifying rate for uninsured mortgages（页面更新于 2026-01-29） — Minimum qualifying rate for uninsured mortgages - Office of the Superintendent of Financial Institutions
[源7] OSFI：OSFI exempts uninsured mortgage straight switches from the prescribed MQR and implements portfolio LTI limits（2024-11-21） — OSFI exempts uninsured mortgage straight switches from the prescribed MQR and implements portfolio LTI limits - Office of the Superintendent of Financial Institutions
[源8] 加拿大财政部：“Straight Switches” and portfolio insurance（Backgrounder，2024-12-16） — https://www.canada.ca/en/department-finance/news/2024/12/straight-switches-and-portfolio-insurance.html
[源9] CMHC：Calculating GDS / TDS — Calculating GDS / TDS | CMHC