温哥华战后老房：油罐停用满2年必须挖出，BCAA保单下镀锌管漏水自付5,000加元，雇人动石棉材料要找持证工人

xue · 2026 年10 月 22 日 07:13

1945至1975年前后建成的温哥华老房，花钱的大头在看不见的地方：地下油罐、墙里的石棉、老电线和老水管，再加上能不能买到保险。以下规则按2026年10月21日查到的官方页面整理。市级规则以温哥华市为准，大温其他城市各有各的条文。WorkSafeBC（石棉）和《环境管理法》（污染场地）是全省适用的。

先看规则状态：

事项	状态与适用地区	谁管	要点
停用满2年的取暖油罐必须移除	现行有效（温哥华市）源1	市消防救援局	例外只有市府认定"移除不现实"时的就地封存
石棉消减持证、持牌	已生效，2024年1月1日起（全省）源7	WorkSafeBC	做石棉作业的工人要证，替人做的雇主要牌照
R1-1多户分区	已生效，2023年10月17日（温哥华市）源14	市规划部门	最多6套，全租赁最多8套
新建项目雨水调蓄罐	已纳入建筑附例，定于2025年7月1日起施行（温哥华市）源18	市建筑部门	针对独立屋、双拼、多户等小型新建筑；市府指南列出的容积是拟议阶段的数字，现行容积以建筑附例为准源16
镀锌管等漏水自付5,000加元	BCAA 2025年9月24日版保单条款，属合同约定源6	保险公司	其他保险公司以各自保单为准

先查地下：油罐

1960年代以前，温哥华多数住宅用埋在院子里的地下油罐存取暖油，位置通常靠近炉子。源1 市府现行规定是：停用满两年的取暖油罐必须移除，受污染的土壤也要挖走并换上干净土。源1 就地封存只有一条路，就是市府同意"移除不现实"。源1

怎么查。 市府页面写明，有没有油罐由业主自己负责确认，办法是雇承包商用地质雷达等设备探测。业主、经纪及其代表还可以向消防救援局申请档案查询，看市里有没有这块地的拆除、封存或安装记录。源1

怎么办手续。 挖罐要向消防救援局申请拆除或废弃许可。市府公开的一份2015年许可记录显示许可费300加元。源2 许可条件写明，发证后90天内不开工，或停工超过90天，许可作废。源2 另一份许可记录写明消防救援局要到场验收，周边土壤受污染的要换成干净填土。源3 现行收费以市府费用表为准。

卖方和经纪人要说什么。 BCFSA把地下储油罐列为"重大潜在缺陷"的常见例子。经纪人的披露义务比卖方的普通法义务更宽：卖方不披露，经纪人必须自己披露。需要巨额费用整改的缺陷、地方政府发出的整改通知、缺少适当的建筑许可，经纪人也要披露。源4 BC没有统一的法定披露表格，《物业披露声明》是自愿填写的，也有"不作披露"的版本，只是卖方明知而不说，日后有被诉的风险。源4

买下之后谁担责。 BC《环境管理法》第4部分管污染场地，"责任人"由第45条界定，“业主"的定义包括拥有土地权益的人，第46条另列了不负责任的情形。源5 成为业主后会不会被拉进清理责任，要看具体事实和免责条款，这是律师和环境专业人员判断的事。别默认"前业主留下的就与我无关”。

保险能不能兜底。 BCAA现行条款把污染和清理列为除外责任，责任险里也不赔政府指令的检测、清理费用，但由火灾直接引起的仍可赔。源6 其他公司的条款以你自己的保单为准。

要花多少钱。 官方页面没有给价格区间。社区帖子里的数字只能当线索，我不引用，请以环境专业人员的报告和承包商报价为准。市府自己的说法是，挖掉油罐能让贷款机构、买家和保险代理人放心。源1

动墙之前：石棉

从2024年1月1日起，在BC省做与建筑物有关的石棉消减作业的人必须持证，替他人做这类作业的雇主必须持牌。源7 法定的"石棉消减作业"范围很宽：识别疑似含石棉的材料、取样、评估风险、拆除、修补、运输、处置，以及规划和监督这些工作。源8 连识别和取样都在其内。

谁要牌照。 官方列表里，需要牌照的有石棉消减、翻新、拆除、火灾和水灾修复承包商，也包括顺带提供石棉拆除服务的行业，比如水管工兼做含石棉材料的拆除。电工、水管工、地板、油漆、暖通等行业的工人只是可能碰到石棉、并没有做石棉消减时，牌照不是必须的，总承包商同理。源8 官方建议这些行业学一下1级基础课程。源9

证书分四级，有效期3年。源9

1级：运输和处置含石棉废料。
2级：实际做消减作业。
3级：规划、监督和管理现场。
S级：做石棉勘测。

页面写明1、2级考试会提供简体和繁体中文版本。源9 牌照免政府规费，首次发一年，续期时可能拿到最长三年。源8

你自己要做的两件事。 雇施工队时，问清楚队伍有没有牌照、动手的工人有没有证。自己亲手翻修的房主是否在范围内，官方页面没有单独写，建议先打WorkSafeBC预防信息热线604.276.3100问清楚。源7

要拆房的话，温哥华另有要求。 业主和承包商要先做有害建材评估，由合格的消减承包商移除，必要时还要有监测。机械拆除前，评估报告原件必须在现场，要求消减的还要交消减后的清场报告。源10

电线、水管和保险

铝线。 美国联邦机构的资料称，1965年前的房子基本不太会有铝质分支线路，1965至1970年代中期新建、加建或重接的回路可能用了铝线。源17 这是美国资料，加拿大和BC的技术要求以Technical Safety BC和温哥华电气规章为准。

电气许可。 温哥华要求几乎所有电气工程办电气许可，只有同类同规格更换保险丝、插座、开关、灯泡之类才免。申请人必须是持营业执照的持牌电气承包商。例外只给同时满足以下条件的房主：

自己拥有并居住的独立屋。
没有套房，也没有把任何部分出租。
电气服务不超过200安培、120/240伏。
全部电气工作由本人完成，并接受检查员检查。源12

水管。 BCAA 2025年9月24日版保单规定，房主保单下，聚丁烯管、镀锌管、铸铁管系统漏水造成的损失适用5,000加元的水管免赔额。声明页上的水损免赔额更高时，按更高的算。源6 同一份条款还写明：

磨损老化本身不赔，但由它造成的水损仍在承保范围内。
持续渗漏不赔。
漏水的那套系统本身不赔。源6

翻修和空置。 条款把造价超过75,000加元或工期超过1个月的翻修算作"大型翻修"。其间的水损、盗窃、破坏和玻璃破碎默认不赔，除非你仍把这房子当主要住所住着，也可以另买"施工期保障"。房子空置超过30天，没有事先经保险公司批准的，损失一律不赔；经批准的，玻璃破碎、水损和破坏默认不赔，可另买空置保障。源6

如实投保。 条款要求投保和保单期内提供准确信息。法定条件写明，对财产的虚假描述或隐瞒重大情况，合同对相关财产无效。源6 保险公司对60安培电箱、铝线的核保尺度，我没有在公开条款里找到统一规则。买前把房龄、电箱容量、线材和水管材质如实报给经纪人，拿到书面答复再解除条件。

水龙头的水。 HealthLinkBC的说明是：加拿大饮用水指引的铅上限为0.005 mg/L，怀疑超标要送实验室检测。检测前，取水前先把冷水龙头放水1至5分钟，或放到水变凉为止；饮用和做饭用冷水，热水会增加铅溶出。源13

想拆了重建：R1-1和拆除许可

R1-1取代了原来各RS分区。源14 现行条文（2026年6月版）里：

多户最多6套，全部为出租时最多8套；多户的基准容积率上限为0.70，全部单位作有保障租赁等条件成立时可增至1.0。
面积门槛：3或4套至少306平方米，5套至少464平方米，6套及以上至少557平方米。
地块须为单一地块、能从后巷进车、不在划定的洪泛区。源15

市府指南补充，多户只适用于全新建造，不能用于已有建筑的改造，也不能在已有房子旁加建。源16

新建项目还要留意雨水调蓄罐。针对独立屋、双拼和多户等小型新建筑的雨水滞洪罐要求，已通过《温哥华建筑附例》修订，定于2025年7月1日起施行。源18 市府指南发布时这项要求还在拟议阶段，指南按用地面积列出的容积如下，适用于容积率不超过1.0、用地不超过1,000平方米的项目；具体项目的现行容积以建筑附例条文和许可条件为准：

400平方米以内：最小有效容积3,400升。
400.1至500平方米：3,900升。
500.1至750平方米：4,600升。
751.1至1,000平方米：7,200升。

地下污染等情况导致无法开挖的，可以申请豁免。源16

拆除回收率以1950年为分水岭。1950年及以后建成的房子，拆除没有最低再利用和回收率，但石膏板等被禁止进垃圾填埋场的材料仍须回收。源10 1950年以前建成的，最低75%（按重量，不含危险废料），被认定为特色房的90%，申请时要交15,310加元的绿色拆除押金，达标后退还。R1-1地块一般按75%执行，不用先做特色房评估。源11 1945至1949年建成的"战后房"仍在1950年之前这一边，走回收规则。源11

拆除许可发放前还要先做树木围栏和拆前检查。源10

带得走的判断顺序

先问地下，再问墙里，最后问保险。

flowchart TD
  A[挂牌房建于<br/>1945-1975年]:::step --> B[查市府油罐记录<br/>再请人探地]:::step
  B --> C{发现油罐<br/>或疑似油罐}:::decision
  C -->|有| D[合同写明<br/>卖方挖出并出文件]:::risk
  C -->|没有| E[查电线水管<br/>先向保险询价]:::step
  D --> E
  E --> F{买后要翻修<br/>或拆除}:::decision
  F -->|翻修| G[先摸清石棉<br/>再找持证施工方]:::result
  F -->|拆除| H[做有害材料评估<br/>再办拆除许可]:::result
  classDef step fill:#EAF2FB,stroke:#2B6CB0
  classDef decision fill:#FFF7E6,stroke:#C05621
  classDef result fill:#E6F6EC,stroke:#2F855A
  classDef risk fill:#FDECEC,stroke:#C53030

这张图的顺序就是花钱的顺序：油罐最先影响交易，石棉和拆除许可决定后面的施工方式。合同条款怎么写，请交给律师和经纪人。

买房前，解除条件之前

向消防救援局申请档案查询，或请承包商用地质雷达探测。源1
让经纪人书面确认卖方对油罐、无证改造和地方政府整改通知的披露。无许可的电气或燃气改造，BCFSA也列为重大潜在缺陷。源4
向保险经纪报房龄、电箱、线材、水管材质，拿到书面答复。
水龙头的水，晨起先放冷水到变凉；担心铅就送实验室检测。源13

翻修前

疑似含石棉的材料，识别和取样交给持证人员。源8
施工队查牌照，工人查证书。源8
电气工程找持牌电气承包商办许可。源12
翻修开工前告诉保险公司：造价超过25,000加元的翻修要及时告知，才能保住“保证重建”；超过75,000加元或工期超过1个月的算大型翻修，期间水损等默认不赔。源6

拆建前

先看建成年份：1950年前走回收规则，包括1945至1949年建成的房子。源11
有害建材评估报告，需要消减的还要清场报告。源10
油罐按规则移除，土壤按需要置换。源1
R1-1用地门槛和雨水罐尺寸，请设计师对照现行条文。源15

仍需向主管机构或保险公司确认的事

油罐许可的现行收费。
油罐清理的官方费用区间。
保险公司对60安培电箱、铝线的统一核保规则。
自住房主亲手施工是否适用石棉持证规定。
Burnaby、Richmond等其他城市的油罐和拆除规则。

税、法律和保险个案，请回到主管机构原文，并咨询持牌律师、环境专业人员、持牌电工和保险经纪。

拓展阅读

买1940–1965年温哥华老平房…：同版块的站内帖，同样围绕 60安培电箱，往深里读接这一篇。
买 1939 年前温哥华老房，先别急着出价：电线、地下油罐和保险证明…：还是温哥华老房，同版块的另一篇站内帖。
买 1966—1985 年的温哥华老房，先查铝线、石棉和屋顶…：同版块的站内帖，本文这条线往深里读接这一篇。