加拿大房贷续期 2026：续约、直转还是重贷

slack · 2026 年2 月 15 日 03:12

2026 年到期的房贷，先把交易分成续约、同条件直转和重贷，再去比利率。三种做法都发生在“续期”附近，但审批门槛、费用和现金流后果不同。

加拿大金融机构监督办公室目前仍维持一般房贷压力测试：最低合格利率取合同利率加 2 个百分点与 5.25% 两者中的较高者。银行会用这个高于实际合同利率的利率，测试家庭能否承担更高月供。

自 2024 年 11 月 21 日起，符合条件的无保险房贷在联邦监管金融机构之间做“同条件直转”时，不再被要求套用这个规定的最低合格利率。到 2026 年，OSFI 的现行页面仍保留这项处理。

什么样的转行才算同条件直转

同条件直转可以理解为“换贷款机构，不借更多钱，也不把剩余还款年限重新拉长”。OSFI 对无保险房贷的核心边界是：原贷款是独立住宅按揭，从一家联邦监管机构转到另一家；贷款金额不增加；剩余合同摊销期不增加。

OSFI 还把“独立住宅按揭”限定得更窄。贷款应在组合贷款计划之外，按计划摊还，而且不能随还随借。房贷加循环额度、可再借出的组合账户，不能直接按这条豁免处理。

财政部从 2024 年 12 月 16 日起，也调整了符合条件的低比例按揭保险直转规则，取消相应的最低合格利率要求。具体贷款是否属于这一类，仍由接手机构按保险和承保条件确认。

免掉规定的压力测试，并不会免掉新贷款机构的审批。接手机构仍要按 B-20 房贷审慎指引做尽职调查，判断借款人的还款能力和意愿。家庭收入、债务、信用、物业和文件仍可能被重新审查。

飞出国此前整理的房贷直转规则可以作为边界速查；真正申请时，以接手机构给出的书面分类为准。

不少家庭真正想解决的不是“换一家银行”，而是把月供压下来。若增加贷款本金、套出房屋净值，或把剩余摊销期重新拉长，就离开了上面的同条件直转范围。

延长摊销期可能降低每月付款，却通常会增加整个贷款周期支付的利息。如果贷款金额或摊销期发生变化，还可能触发新的审批、保险费或其他费用。

所以，月供压力大的家庭要把两个目标拆开算：一个是“换行拿更好条件”，另一个是“重做贷款结构降低当期月供”。前者可能进入直转豁免，后者通常需要重新评估资格。两条路线的总成本不能只看首年月供。

加拿大央行在 2025 年 7 月的分析里估计，约 60% 的未偿房贷会在 2025 或 2026 年续期，其中约 60% 的借款人续期后付款会上升。对 2026 年到期的五年固定房贷，央行当时估计平均付款可能比 2024 年 12 月高约 20%，相当于月供多出约五分之一。

这是基于当时利率路径和贷款结构做的全国估算。真正决定家庭月供的，是到期本金、剩余摊销期、实际续约利率和产品结构。拿全国“续期冲击”替自己的预算，很容易漏掉本来可以谈的利率差和产品差。

加拿大金融消费者局建议在到期前几个月开始比较方案。联邦监管金融机构最迟要在房贷到期前 21 天发出续期通知，但等到最后三周才比价，选择空间通常已经很窄。

先从现有贷款文件找出四项：到期日、到期时预计本金、剩余合同摊销期，以及当前产品是否带可循环额度。再确认房贷登记是普通按揭还是 collateral charge，也就是用物业作担保、可能同时覆盖多笔债务的抵押登记。

接着让现有贷款机构和备选机构分别书面说明：这笔交易会被认定为续约、同条件直转还是重贷；是否需要规定的压力测试；转行可能涉及哪些解除、登记、转让、评估或管理费用；哪些费用由新机构承担。

如果是 collateral charge，转行还可能牵涉一并清偿或转走由同一抵押登记担保的其他债务。利率只差一点时，这些一次性成本足以改变哪家更便宜。

2026 年续期真正要做的，是先把交易归类，再比较同一类方案的总成本。能保持本金和剩余摊销期不变的家庭，多问一家联邦监管机构，直转规则已经给了更多选择；需要拉长年限或套现的家庭，则应按重贷准备审批和费用。

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飞出国编辑部修订 · 2026-09-08。本文为本次修订内容。