「固定还是浮动」这个问题，过去两年在加拿大有一个几乎不用想的答案：锁固定。这个答案已经过期了。
CMHC 的住宅按揭行业报告写明：自 2025 年第四季度起，特许银行的浮动利率已经跌到固定利率之下——这是 2022 年以来的第一次。价格倒挂之后，借款人的选择立刻变了：2026 年 2 月办理续期的按揭里，浮动利率以 42% 成为单一最热门的选项，而传统的 5 年期固定只剩 11%，3 年到不满 5 年的固定占 35%（CMHC 住宅按揭行业报告）。同一份报告还给了利率的大致轨迹：从 2025 年 1 月的 4.8% 左右降到 2026 年 1 月的 4.2% 左右。
但下面这句才是本文真正想说的：在当前这个利率环境里，选固定还是浮动，已经不是决定你多付多少钱的第一变量。 压力测试能不能免测、以及提前解约的罚金怎么算，量级更大、也更容易被忽略。
先把利率的坐标钉住
加拿大央行在 2026 年 7 月 15 日的决议中维持隔夜拆借利率目标在 2.25%，银行利率 2.50%，存款利率 2.20%（央行决议公告）。同一份公告写明下一次利率公告是 9 月 2 日，下一份货币政策报告在 10 月 28 日发布（央行政策利率日程）。
政策利率停在这个水平的含义是：押短期波动能赚到的边际越来越薄。 两三年前那种「猜对方向就省下几万块」的窗口，在 2.25% 附近的中性区间里基本关闭了。剩下能真正拉开差距的，是合同条款。
顺带说一句阅读纪律：本文引的市场占比是 2026 年 2 月的实测数据，利率天天在动。下决定前，请自己去看央行 9 月 2 日的公告结果，不要把任何一篇文章里的数字当成你签约那天的现实。
决定成败的第一件事：提前解约罚金
封闭式房贷合同没到期就终止——卖房、转贷去别家、或者重组——通常都要付罚金。FCAC 的原话是这笔钱 “can cost thousands of dollars”（FCAC：打破房贷合约）。
算法本身是公开的：罚金通常取「剩余本金三个月利息」与「利差罚金（IRD）」两者中的较高者（FCAC：减少提前还款罚金）。
关键在于 IRD 什么时候被触发。同一页写明两个条件：你合同上的利率高于当前市场利率，并且你签这份合同不到 5 年。
把这两条和眼下的行情放在一起看，结论就很清楚了：
在 2023 到 2024 年高位锁了 5 年固定的人，现在正好卡在 IRD 的双重触发条件里。 合同利率高于现在的市场利率（成立），签约不到 5 年（成立）。这时候看到浮动便宜就想跳船，账要重算——省下的利息可能还不够付罚金。
浮动利率合同这一侧的暴露要小得多：三个月利息是任何提前解约的最低门槛，而 IRD 的第一个触发条件（合同利率高于市场利率）在浮动合同上本来就很难长期成立。「浮动更灵活」这个说法，真正的含金量在退出成本这一头，不在利率本身。
FCAC 还给了一条不用付罚金的正门：在期限结束前和现有贷款机构协商延长合同长度（提前续约／blend-and-extend），走这条路通常不必支付提前还款罚金。想跳船之前，先问问现在这家能不能这样办。
不同类型的机构在 IRD 的具体参数上做法有差异——这一点属于行业经验而非官方规定，官方页面没有点名比较大行与纯房贷机构。要分辨机构类型，见 A 类 B 类私人贷款：三种贷款机构怎么选。续约整体策略见 房贷续约生存指南；确实要断约再融资的成本框架见 再融资完整指南。
决定成败的第二件事：压力测试，以及那条免测通道
能贷多少，不由你谈到的利率决定，由**最低合格利率（MQR）**决定。OSFI 对无保险房贷的现行标准是：合同利率加 2% 与 5.25%，两者取高（OSFI 最低合格利率，页面更新日期 2026-01-29）。
按现在的行情算一遍：合同利率 4% 上下，加 2% 是 6%，高于 5.25%，所以真正卡你的是 6% 这个数。你的月供按 4% 算，银行的负债收入比按 6% 算。
然后是那条很多人不知道、但每年能省下一大笔的规则：无保险房贷的「纯转贷」（straight switch）续约，OSFI 明说不期望贷款方套用最低合格利率。 原文是 “We do not expect lenders to apply the minimum qualifying rate for uninsured straight switches at renewal.”
条件写得很死，转过去时既不能延长摊还期，也不能增加贷款金额。也就是说：
- 单纯换一家机构、条件照旧 → 不用重考压力测试，你可以真正去比价
- 顺手套现（增加贷款金额）或者拉长摊还期降月供 → 免测资格立刻失效，回到全套审查
这一条改变了续约的谈判地位。 过去续约时被原机构「反正你也过不了别家的压力测试」拿捏的人，现在只要不动金额和摊还期，是可以走的。
首付分档与 30 年摊还：两条硬门槛
要买房的人，先看这两条决定你能不能上车、月供多少。
最低首付按房价分段（FCAC：首付）：
- 房价 $500,000 以下：首付 5%
- 房价 $500,000 到 $1.5 million：前 $500,000 的部分按 5%，超出的部分按 10%
- 房价 $1.5 million 及以上：一律 20%
注意中间那一档是分段累加，不是整体按 10%。$1.5 million 这个断点是硬的——差一块钱跨过去，首付要求从分段算法跳到全额 20%。
30 年摊还期不是人人可用。 这一条旧攻略普遍没写清楚，但在 2026 年讨论月供绕不开它。CMHC 的官方条件是（CMHC Home Start）：
- 申请人中至少一位是首次购房者，或者该房产是从未被居住过的全新建房（二选一即可）
- 房价／贷款价值／改善后价值必须低于 $1,500,000
- 最长摊还期 30 年
既不是首次购房、买的也不是新建房，或者价格触到上限，这个额外的还款缓冲就没有。
那到底怎么选
把上面几条压成一句可执行的：先看你会不会中途断约，再看利率。
- 确定会在期限内卖房、搬迁、或大概率要重组的 → 退出成本是主要变量，浮动或短期固定的暴露更小
- 能拿住到期、且现金流对波动敏感的 → 固定买的是确定性，这个价值不因为浮动更便宜而消失
- 正在续约、又不打算加钱不打算拉长摊还期的 → 你有免测的纯转贷通道，务必去外面比一圈价再回头谈
- 在高位锁了 5 年固定、现在心痒想跳的 → 先跟机构要一份书面的罚金测算，再算跳船划不划算；顺便问一句能不能 blend-and-extend
最后重复一遍那条阅读纪律：这篇里的每一个市场数字都有日期，签约那天的现实以央行和你的贷款机构当天给的为准。 别拿任何一篇攻略的数字去签字。