加拿大出租房报税：T776 费用、CCA 折旧与卖房清算

slack · 2026 年2 月 22 日 04:02

加拿大出租房报税：T776 费用、CCA 折旧与卖房清算

出租房每月收到的租金，扣掉按税法允许列支的费用后，才得到净出租收入。CCA，也就是资本成本折旧扣除，可以进一步降低当年应税租金；以后卖房时，又可能产生折旧收回。房东需要同时看今年与出售年度的账，才能决定是否申报 CCA。

个人持有、主要提供基本居住服务的出租物业，通常用 T776 整理收支，再把结果带入 T1。如果同时提供较多餐饮、清洁等服务，收入可能属于经营所得，要按业务事实另行判断。普通个人房东申报租金时，首先要把日常费用、购置成本与房屋用途分开记录。

把贷款本金、日常费用和资本支出分开

用于赚取租金的合理利息、保险、地税、管理费及日常维修等，可以按各自规则扣除。贷款本金属于还债，不作为出租费用扣除；借款利息是否可扣，要看借款的实际用途，而不只是以哪套房作抵押。部分自住、部分出租的房屋，还要按合理面积、房间或其他适当方法分摊共同费用。

维修费与资本支出的区分，重点是支出带来了什么。修复原有功能与显著改善物业，处理可能不同。换屋顶、换地板不能只凭项目名称一刀切；材料是否改善、是否取得独立资产、工程是否属于购入待出租物业的整体整修，都可能影响结论。资本支出按性质计入土地、建筑或其他资产成本；土地本身不能申报 CCA。

支出或记录	通常怎样处理	出处
出租用途借款利息	按资金用途、费用性质及出租比例判断	CRA T4036：Interest and bank charges
贷款本金	不作出租费用扣除	CRA T4036：Expenses you cannot deduct
合资格融资申请、估价、担保等费用	一般分五年扣除，每年 20%，短税年等另有规则	CRA T4036：Interest and bank charges
日常维修	按当期费用与资本支出标准分类	CRA T4036：Current or capital expenses
土地及建筑购置成本	合理拆分；建筑和其他可折旧资产分别入类	CRA T4036：Capital cost allowance

出租收入通常采用应计法，在赚取收入或发生费用的年度确认。仅在没有年末应收收入、没有年末未付费用等适用情形下，现金法才可能适用。房屋暂时空置但仍真实用于招租，与改作自用的处理也不同，不能直接把所有空置期费用剔除。

CCA 看类别，也受净租金限制

多数在 1987 年之后取得、没有归入其他特定类别的建筑属于 Class 1，通常年率为 4%。这里的“1”是类别号，“4%”是折旧率。家具、电器等可能归入其他类别，不能把整套物业的购买价全部套用建筑折旧率。

普通个人出租物业的 CCA，通常不能制造或扩大出租净亏损。计算前先合并相关出租物业的收入与允许费用；若 CCA 前已是净亏损，当年可申报的这类 CCA 为零。没有申报的资本成本仍留在 UCC，即未折旧资本成本余额中，以后按适用规则重新计算，不是一张可以原额叠加的“未用折旧券”。

假设某房东合并出租收入扣除其他允许费用后净赚 3,500 加元，而按资产类别及 UCC 计算的 CCA 上限为 9,200 加元，当年仍最多申报 3,500 加元。这个示例只演示净收入限制，实际计算还要考虑资产投入使用、购置年度和类别等规则。

共同持有房屋也要先分清法律关系。普通共有人通常按自己的份额报告收入，并各自决定允许范围内的 CCA；真正的合伙则由合伙计算费用和 CCA，再分配净所得。

合资格新建专建出租住宅另有加速 CCA 规则。《所得税条例》1100(1)(a.4) 对符合独立类别要求的物业规定额外扣除。普通二手单套公寓不能仅因“用来出租”就套用这项待遇。开发项目应另核专建出租定义、开工和投入使用日期，以及适用的类别和限制。

不合规短租费用按天数计算剔除

《所得税法》第 67.7 条适用于连续出租少于 90 天的住宅短租。所在地省或市禁止经营短租，或短租未满足适用的登记、许可及牌照要求，都可能构成不合规。

不得扣除的金额按法定比例计算：相关短租支出乘以不合规短租天数，再除以该税年的短租天数。只在部分短租期间不合规，不能据此把全年全部出租支出一概剔除；整个短租期间都不合规，才可能使该部分费用全部失去扣除。CCA 也要按 T776 的相应计算处理。

所属年度	处理要求	出处
2024 年	符合条件、在年底前补齐相关要求的短租有一次性过渡规则	ITA 67.7(3)
2025 年及以后	按实际不合规短租期间计算不得扣除金额；2024 年的过渡安排不能顺延套用	ITA 67.7(1)–(2)

保留牌照、登记和合规状态变化的日期，以及每次租赁的起止日。报税时，判断用的是适用法律和具体天数，不能只看年末手里有没有一张有效牌照。

卖房时分别算折旧收回和资本利得

建筑的 UCC 与资本利得计算中的调整后成本是两套记录。申报 CCA 会降低 UCC，却不能把 UCC 直接当作卖房资本利得的购买成本。

在简化的单一建筑类别情形下，处置金额按有关限额冲减 UCC；结果为负数时，可能产生折旧收回，全额计入收入。全额计入说的是纳入比例，不是按 100% 税率缴税。类别清空后仍有正余额时，符合条件的可能形成终止亏损；建筑及土地同时处置等特殊情形还需按专门规则调整。

资本利得另按处置收入减去调整后成本和合资格出售费用计算，并合理区分土地与建筑。现行第 38(a) 条的一般应税资本利得纳入率为二分之一。普通出租房符合资本利得处理时，按这一纳入率计算应税部分。

假设只看一栋建筑，不含土地、交易费和其他调整：原始资本成本为 100 万加元，累计 CCA 为 20 万，UCC 为 80 万，出售金额为 120 万。

计算项目	假设结果	依据
折旧收回	20 万加元，全额计入收入	CRA T4036：Recapture of CCA
资本利得	20 万加元	CRA T4036：Selling your rental property
应税资本利得	10 万加元	ITA 38(a)：二分之一纳入率

因此，当年的普通收入计入与资本利得计入要分别计算；它们也不能被解释成“20 万涨价里再切两次”。持有住宅物业不足连续 365 天即出售时，还须检查住宅翻转规则及列明生活事件例外；即使超过这个期限，也不能仅凭持有天数保证交易一定按资本利得处理。

住改租、租改住与主要居所豁免

房屋用途整体改变时，通常会出现按公平市场价值计算的视同处置及重新取得。自住转出租的第 45(2) 条选择，以及出租转自住的第 45(3) 条选择，可以在符合条件时延缓这次确认，但适用方向和提交期限不同。

符合选择条件时，部分未实际自住年度可能仍可指定为主要居所，通常涉及最多四个年度及居民身份等限制。第 45(2) 条有效期间不能申报该物业的 CCA；以往申报 CCA 也可能阻碍第 45(3) 条选择。同一家庭同一年度不能同时指定另一处房产。

如果只是把主要居所的一小部分用于出租，CRA 在出租用途相对次要、没有结构性改变且没有申报 CCA 等条件下，可能接受不发生用途改变的处理。是否需要选择，应结合具体事实判断，不能把“先交一个选择总保险”当作通用做法。

主要居所豁免要按指定年度及法定公式计算。俗称“加一”的公式规则有助于处理同年换房的重叠，但不意味着两套房在任何情形下都能全额免税；取得当年的加拿大居民条件等也要核对。2016 年起，即使出售主要居所的增值全部获豁免，仍须履行出售申报；当前申报通常涉及 Schedule 3 和 T2091(IND)。

联邦出租收入与 BC 空置税分别申报

BC 投机与空置税（SVT）与联邦租金所得税分别运行。SVT 按物业使用年度、业主类别和豁免条件判断，不能拿提交了 T776 代替省税申报。

物业使用年度	加拿大公民／永久居民等适用较低档者，且非 untaxed worldwide earners	外国业主及 untaxed worldwide earners 等较高档者	出处
2024–2025 年	0.5%	2%	BC：SVT 税率页
2026 年	1%	3%	BC：SVT 税率页及 2025 预算税务变更

2026 年的新税率针对 2026 年的物业使用情况，通常在下一年办理相应申报；不能拿它重算 2025 年的使用年度。更后年度要查当年度规则。

一般出租豁免要求一年内合计至少六个月符合条件的出租，各段租期至少一个月，并满足实际居住等条件，不一定是同一租客连续住满六个月。关联租客与不同业主类别还有额外要求。城市空置税又是另一项制度，仍应根据当地当年的账单、申报规则和豁免条件单独处理。

每年留下一套能接续的出租账

T776 整理好后，个人总租金通常带入 T1 的 line 12599，净租金或亏损带入 line 12600。实际从事经营服务的安排，则应另判营业所得和 T2125。申报以对应税年表格为准。

费用账按地税、水电、保险、维修、利息等分类，金额采用真实账单。真实商业出租活动产生的合资格亏损可能扣减其他收入；低于市场价的亲友成本分摊等安排，处理可能不同。假设租金少于允许费用，当年已有出租净亏损，CCA 应为零。

一般税务凭证保留至相关税年结束后至少六年。购房、资本改善、估值及历年 CCA 等会影响未来出售的记录，应贯穿持有期保存，并覆盖处置年度所需的保存期，不能买入满六年就销毁。单纯出租收入个人通常按一般 T1 期限申报；本人或配偶自雇时可能延长申报期限，但欠税通常仍需在付款截止日前缴清，之后才开始计算相应欠税利息。

在决定首次申报 CCA、改变房屋用途或出售物业前，把历年用途、土地建筑分摊、资本改善和 UCC 一起交给税务专业人士核算。最有价值的比较是当年实际省多少税，以及出售时会增加多少收入计入。

拓展阅读

出租房产税务：净租金vs资本利得、CCA折旧与回收税、最终出售：同版块的税务福利帖，同样围绕净租金，往深里读接这一篇。
资本利得和亏损：50%纳入率、ACB计算、主要居所豁免：还是主要居所豁免，同版块的另一篇税务福利帖。
【加拿大DIY报税进阶系列⑨】出租房收入T776完整申报指南…：同版块的保险帖，同样围绕 T776，往深里读接这一篇。
加拿大出租房报税 2026：维修、CCA、自住转出租怎么处理：大温哥华生活的税务福利帖，另一条线上和加拿大出租房报税挨着的一篇。
加拿大出租房税务全解：租金申报、能扣的费用，和CCA这把双刃剑：换个版块看加拿大出租房：加拿大·签证与移民的保险帖。

参考资料

飞出国编辑部修订 · 2026-09-13。本文为本次修订内容。