BC Strata 业主怎样查保险文件：s.35、s.36 时限和收费
公寓漏水后，与其先让物业经理“解释责任”，不如先发一份可核对的书面文件请求。B.C.《Strata Property Act》s.35 规定 strata 要保存哪些记录，s.36 规定业主怎样查阅并索取副本；Form B 和 Form F 则是两种用途不同的法定证书。名称叫对了，才不会白等一两周。
可以先把目标分成三组：保险合同回答大楼保单怎样写；bylaws 回答 strata 凭什么向业主追偿；工程、维修和往来记录回答事故怎么发生、过去有没有同类风险。先看原件，再谈责任。
一般两周，bylaws 和 rules 一周
截至 2026 年 8 月 30 日，B.C. Laws 的《Strata Property Act》整合版标明 current to August 25, 2026。
s.35 覆盖的不只是会议纪要，还包括 registered strata plan、bylaws and rules、strata 作为一方的书面合同、往来信件、depreciation reports，以及 strata 已取得的主要项目维修、工程和风险管理报告等记录。
s.36 要求 strata 在收到合资格请求后开放 s.35 记录供查阅并提供副本。一般期限是两周；请求 bylaws 或 rules 时，期限缩短为一周。
Strata Property Regulation s.4.2把 s.36 副本费上限定为每页 0.25 加元；仅查阅记录，不得向业主、合资格租客或其书面授权人收费。
因此，“资料很多，要先付一笔行政处理费才能看”不能直接当成法定规则。先问清楚对方收的是 s.36 复制费、Form B 或 Form F 的法定费用，还是另一个服务项目。
Form B 和 Form F 不是同一个请求
Form B 是 Information Certificate。《Strata Property Act》s.59 要求 strata 在业主、买家或其授权人提出请求后一周内提供。Regulation s.4.4 规定，Form B 连同必要附件最高收费 35 加元，另加最高每页 0.25 加元的复制成本。
Form F 是 Certificate of Payment，用来证明业主不欠 strata 款项，或者争议款已经依 s.114 付入法院、交给 strata 信托持有，或已有 strata 接受的付款安排。s.115 同样给出一周时限；Regulation s.6.10 的最高收费是 15 加元。
这两张证书都不能代替完整保单、bylaws 或工程报告。反过来，一份 s.36 文件请求也不会自动产生 Form B 或 Form F。买卖房屋或处理追偿争议时，可能需要同时走不同路径。
漏水追偿，优先点名三组文件
第一组是当前大楼保险合同及本次事故已有的保险资料。s.35(2)(g) 覆盖 strata 作为一方的书面合同；Regulation s.4.1还要求保险合同在终止或到期后至少保存六年。
与其只问“water deductible 是多少”，不如点名要 current policy、strata 持有的 certificate 或 cover note，以及本次 claim 已有的 insurer、broker 或 adjuster 文件。真正决定 coverage、deductible 和 exclusions 的是保单文字，不是 AGM 上听到的一个数字。
第二组是现行 bylaws 和 rules。若争议涉及 insurance deductible chargeback，仅看物业经理发来的非正式 PDF 不够，还要核对 Land Title Office 的登记版本和后续 amendments。The Owners, Strata Plan VIS 6634 v. Brown, 2017 BCCRT 86 就出现过大会通过修订但未登记、因而没有按修订文本处理的情况。BCLI 的案例整理说明了这一区别。
第三组是 strata 已经取得、与事故原因和维护有关的记录。s.35(2)(n.1) 包括 depreciation reports；s.35(2)(n.2) 包括 major-item repair or maintenance reports，例如 engineers’ reports 和 risk management reports。墙内主水管、立管或反复漏水的争议里，工程报告、相关 council minutes 和维修往来通常比一句“这是你家漏的”更有用。
“近两年 loss history”不是法律保证存在的一张表
Regulation s.4.1(5) 确实要求 s.35(2)(k) 所指的 correspondence 至少保存两年，但这不等于每个 strata 都必须制作一份名为“2-year loss history”的独立报告。
如果 strata 持有 insurer、broker 或 adjuster 制作的 loss run 或 claims report，而且它属于 s.35 的可查记录，可以按名称索取。若这张表从未制作，s.36 不会把它变出来。
请求时可以改成点名现有记录：某一日期范围内与 water-loss claims 有关的 insurer、broker、adjuster correspondence，相关 council minutes，工程维修报告，以及当前和历史 insurance policies。这样不会把“两年”误写成理赔历史的固定窗口，也减少对方只用“没有这个文件名”作答的空间。
一封方便追踪的请求可以怎样写
不要只写“请把所有保险资料发我”。列出法条、文件类别和日期范围，并给每项编号。例如：
依据 Strata Property Act ss.35–36，请提供：
- 当前 strata corporation property insurance policy，以及现有 certificate／cover note；
- 现行 bylaws、rules 及 strata 持有的 amendments；
- 与 2026 年×月×日水损事故有关的 insurer、broker、adjuster correspondence；
- 与涉事管线近期维修、检查有关的 engineers’ reports、maintenance reports 和相关 council minutes。
请以电子副本提供；如有复制费，请先告知页数和金额。
这封信把“请解释责任”改成了“请交付现有记录”。如果少了一项，后续可以明确指出哪项没有答复，也能留下请求日期、范围和回复时间的证据。Civil Resolution Tribunal 处理大多数 strata disputes，并提供在线争议解决入口。
查阅权很广，但不是“任何想要的资料都必须无条件公开”。隐私遮盖、法律意见特权、文件是否由 strata 持有，以及某项材料是否属于 s.35，仍可能产生争议。大额 deductible、产权交易或诉讼临近时，应让 B.C. strata lawyer 按具体文件判断；保险 coverage 则按保单向保险公司或持牌专业人士核对。
历史版本说明：本帖原为 2026 年的历史讨论帖，已于 2026 年 08 月 按现行政策整体重写并核对事实；旧版全文存档于站内备份，可向管理员索取。